Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1500 кв. м. с земельным участком, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ХХХХХ, дом 5, стр. 6.pdf
Добавлен: 04.04.2023
Просмотров: 128
Скачиваний: 3
Собственник объекта оценки. ООО «ЗАКАЗЧИКг».
Балансовая стоимость. 28 410 265 рублей.
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки
Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание НА№0067346 от 04.07.2006 г.;
- Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок НА№0557784 от 18.01.2006 г.;
- Кадастровый план земельного участка №23.3/05-2146 от 18.08.2015 г.;
- Технический паспорт ин. №233:070-15774 от 20.07.2015 г.
Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.
Объектом оценки является здание общей площадью 1500 кв. м с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1920,0 кв.м., расположенное по адресу: ХХХ, находящемся в Центральном административном округе г. Москвы.
Факторы, характеризующие местоположение объекта |
Характеристика факторов |
Общая характеристика местоположения |
|
Местоположение |
Земельный участок выделен из земель поселений в жилой зоне. |
Качество застройки и состояние |
На территории земельного участка расположено офисное здание, в хорошем состоянии |
Описание непосредственного окружения |
|
объекты Окружения |
Преимущественно объекты жилого и нежилого назначения |
Транспортная доступность |
|
Характеристика доступности |
Местоположение объекта характеризуется хорошей транспортной доступностью. Сообщение с г. ХХХ осуществляется автобусами и маршрутными такси … |
Состояние окружающей среды |
|
Запыленность и загазованность воздуха |
В пределах нормы. |
уровень загрязнения активными формами энергии |
Уровень (радиоволн, рентгено- и гамма- излучений) в пределах допустимого. |
Уровень шума |
Низкий |
Характеристики здания
Наименование |
Показатель |
Дата постройки |
2009 г. |
Группа капитальности |
I |
Площадь земельного участка, кв. м |
1 920,0 |
Площадь застройки, кв. м |
588,8 |
Этажность |
3 этажа |
Общая площадь здания, кв. м |
1 500 |
Средняя высота потолка в помещениях, м |
2,7 |
Износ по данным технического паспорта, % |
- |
Наличие сервитутов |
не зарегистрированы |
Сведения о принадлежности к памятникам архитектуры |
нет |
Текущее использование оцениваемых помещений |
офисное |
Здание в хорошем состоянии. Износ конструктивных элементов низкий.
Описание конструктивных элементов и характеристика здания
Конструктивные элементы |
Материал |
|
Фундамент |
монолитные бетонные колонны |
|
Наружные и внутренние капитальные стены |
Пеноблоки, утеплённые пенополистиролом |
|
Перекрытия |
ж/бетонные |
|
Кровля |
кровлелон (полимерная мембрана) |
|
Полы |
плитка, паркет, ламинат, мрамор |
|
Проемы |
Оконные |
пластик, алюминий |
Дверные |
дубовый шпон, пластик |
|
Отделка |
плитка в с/узлах, покраска |
|
Инженерное обеспечение |
отопление, центральное отопление, водоснабжение, канализация, вентиляция, телефонные системы, охранно-пожарная система. |
Местоположение объекта оценки представлено на рис. 1.
Рис. 1. Местоположение объекта оценки
Общая площадь оцениваемого здания 1500 кв.м.
Оцениваемое здание расположено на трех этажах нежилого здания, расположенного по адресу: г. Москва, ХХХХ проезд, дом 5, стр. 6. К зданию обеспечивается возможность подъезда автомобильного транспорта. Материал стен – ж/б плиты. Здание имеет все инженерные коммуникации: водопровод, канализация, отопление центральное от городских сетей, электричество.
7. Особенности местоположения объекта оценки
Центра́льный администрати́вный о́круг — один из 12 административных округов города Москвы, расположен в центре города и включает в себя 10 районов. В округе расположено много театров, почти все московские вокзалы, большинство министерств Российской Федерации, а также Кремль, Дом правительства РФ, Государственная дума, Совет Федерации. Значительную часть территории округа занимают различные офисные здания, на западной окраине округа в том числе расположен ММДЦ «Москва-Сити».
Границы округа почти совпадают с городской чертой города до 1912 года (за исключением районов: «Сокольники», входящего в состав Восточного административного округа, и «Дорогомилово», входящего в состав Западного административного округа).
Красносе́льский райо́н — район города Москвы, входящий в Центральный административный округ. Району соответствует внутригородское муниципальное образование «Красносельское».
Территория района — 429,6 га. По территории района прошла первая в России линия метрополитена.
Православные храмы района входят в состав Богоявленского благочиния Московской городской епархии Русской православной церкви.
Красносельский район получил своё название от села Красного, которое впервые упоминается в 1423 году, в завещании великого князя Василия I, отдавшего во владение сыну Василию «селце оу города оу Москвы над великим прудом». Село располагалось в живописной местности под Москвой с удивительными заливными лугами, в начале дороги, ведущей на Ярославль. Южнее села, этот путь сливался со Стромынской дорогой и далее вёл к Кремлю. При Василии Тёмном село было обустроено и по живописности места получило название Красное, что означало «красивое». В XVIII веке на его месте уже были Красносельские улицы, ныне относящиеся к Центральному округу столицы.
В северо-восточной части района расположен Алексеевский ставропигиальный женский монастырь (бывший Новоалексеевский монастырь) (2-й Красносельский пер., 7). Монастырь был основан в 1358 году на месте нынешнего Храма Христа Спасителя и при начале строительства был переведен на новое место в Красном Селе. В настоящее время территория монастыря рассечена Третьим Транспортным кольцом. Храмы монастыря:
- Храм Всех Святых в Красном селе (1887-91, арх. А. А. Никифоров) в псевдорусском стиле.
- Храм Алексия Человека Божия в Красном селе (1853, арх. М. Д. Быковский) в псевдорусском стиле.
В 500 метрах восточнее монастыря находится один из ярчайших конструктивистских ансамблей - Русаковский, который улица Русаковская разделила на 2 части.
8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
8.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки
"Экономика Российской Федерации, по прогнозу, будет постепенно восстанавливаться в 2017 году.
В МВФ подчеркнули, что базовая инфляция "в основном стабильна в странах с формирующимся рынком, а в нескольких из них, таких как Бразилия и Россия, она значительно снизилась".
Ранее эксперты Фонда прогнозировали в нынешнем году в России реальный рост ВВП на уровне 1,4%, причем в перспективе такие же цифры ожидаются и в 2018 году, учитывая более стабильные цены на нефть и смягчение финансовых условий. Дальнейший рост, по их данным, обусловлен прогнозами продолжения стабилизации цен на нефть и их ростом, восстановлением реальных зарплат, стабилизацией банковской системы и ростом прибыли предприятий.
Прогноз цен на нефть
МВФ снизил свой прогноз цен на нефть в 2017-2018 гг. до $51,9 и $52 в связи с высокими уровнями запаса ресурсов в США.
"Цены на нефть снизились вследствие высоких уровней запасов добытой нефти в США и увеличения предложения, - отмечается в документе. - Средняя цена нефти в долларах США за баррель составляла $42,8 в 2016 году. Предполагаемая цена, основанная на фьючерсных рынках (по состоянию на 1 июня 2017 года), составляет $51,9 в 2017 году и $52 в 2018 году".
Ранее в Фонде исходили из того, что в 2017-2018 годах цены на нефть останутся на уровне около $55 за баррель. Специалисты также подчеркнули, что "если недавнее снижение цен на нефть сохранится, это может дополнительно ухудшить перспективы экспортеров нефти в регионе" Ближнего Востока, Северной Африки, Афганистана и Пакистана.
"Среди развивающихся стран с низкими доходами экспортерам биржевых товаров в основном требуются значительные корректировки для устранения макроэкономических дисбалансов, а для экспортеров топлива эта задача усложняется долговременным снижением цен на нефть", - указали в МВФ.
Рост мировой экономики
МВФ констатирует продолжение ускорения роста мировой экономики и мирового объема производства на 3,5% в 2017 году и 3,6% в 2018 году при 3,2% в прошлом году.
"Ускорение мирового роста продолжается в соответствии с прогнозом апрельского бюллетеня: мировой объем производства, как предполагается, вырастет на 3,5% в 2017 году и 3,6% в 2018 году, - отмечается в документе. - При этом за неизменными прогнозами мирового роста скрываются некоторые отличия вклада в общий рост на уровне стран".
Так, в США прогнозируемый рост экономики будет ниже, чем оценивалось в апреле, "прежде всего ввиду предположения, что налогово-бюджетная политика в дальнейшем будет менее расширительной, чем ранее ожидалось". Экономический рост был также пересмотрен в сторону повышения в Японии и особенно в зоне евро, где "непредвиденные повышения активности в конце 2016 и начале 2017 годов указывают на уверенную динамику".
"Прогнозы роста в Китае также были повышены с учетом высоких показателей первого квартала 2017 года и ожиданий продолжения бюджетной поддержки. Инфляция в странах с развитой экономикой остается сдержанной и в целом ниже целевых показателей; инфляция также снижается в ряде стран с формирующимся рынком, включая Бразилию, Индию и Россию", - говорится в документе.
В странах с развитой экономикой рост в 2017 году составит 2%, в 2018 - 1,9%. В странах с формирующимся рынком и развивающихся странах этот показатель составит 4,6% в 2017 году и 4,8% в 2018 году.
8. Риски экономического роста
МВФ также выделяет и риски "для восстановления экономики, особенно в среднесрочной перспективе". Среди них выделяется "сохраняющаяся неопределенность относительно политики", в том числе "переговоры об отношениях после Brexit" и "налогово-бюджетная политика и регулирование в США". Специалисты также указывают на такие факторы финансовой напряженности, как "рост кредита в Китае, денежно-кредитная политика США, стабильность банков зоны евро и свертывание финансового регулирования". МВФ также указывает и на такие неэкономические факторы, как "геополитическая напряженность, внутренние политические разногласия, низкое качество управления и коррупция", а также изоляционистскую политику - "протекционизм и недостаточные рыночные реформы, препятствующие достижению всеобъемлющего роста".
"Риски относительно прогноза мирового роста в ближайший период представляются в целом сбалансированными, однако они по-прежнему смещены в сторону снижения темпов роста в среднесрочной перспективе", - считают в организации.