Файл: Оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 1500 кв. м. с земельным участком, расположенного в нежилом здании по адресу: г. Москва, ХХХХХ, дом 5, стр. 6.pdf

Среди приоритетных направлений для директивных органов в решении среднесрочных задач авторы доклада выделяют содействие глобальному сотрудничеству и свободной и справедливой торговле, укрепление динамики экономического роста посредством мер налогово-бюджетной, денежно-кредитной и структурной политики, обеспечение более инклюзивного экономического роста и создание экономического роста устойчивым и сбалансированным путем повышения производительности, снижения чрезмерных внешних сальдо и адаптации к низким ценам на нефть.

"Ввиду низкой базовой инфляции и ограниченного давления на заработную плату, следует придерживаться параметров политики, соответствующих повышению инфляционных ожиданий согласно целевым показателям, устранению разрывов объема производства и, в соответствующих случаях, внешнему перебалансированию, - рекомендуют специалисты. - Реформы для повышения потенциального объема производства имеют насущное значение во всех странах, а медленный рост совокупного объема производства делает еще более актуальной задачу широкого распределения результатов роста среди групп с различными уровнями дохода. Во многих странах необходимо тщательно отслеживать риски для финансовой стабильности. Экспортерам биржевых товаров следует продолжать процесс адаптации к снизившимся уровням доходов наряду с постепенной диверсификацией своих источников роста".

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является нежилое здание площадью 1500,00 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: г. Москва, ХХХХХ проезд, дом 5, стр. 6.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент- встроенные помещения нежилого назначения, которые возможно использовать как офисные помещения.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Для сравнительного анализа помещений свободного назначения были отобраны следующие объекты-аналоги.

1. г. Москва, район Красносельский, Нижняя Красносельская ул., офисное помещение, в нежилом 3-х этажном здании, площадь 1500 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru.. Цена предложения с учетом НДС 147 990 тыс. руб.

2. г. Москва, район Дорогомилово, Бережковская наб., м. Дмитровская, офисное помещение нежилого здания, площадь 1383 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 258 500 тыс. руб.

3. г. Москва, район Дмитровский, ул. Софьи Ковалевской, м. Дмитровская, офисное помещение, площадь 1516 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 258 500 тыс. руб.

4. г. Москва, район Красносельский, Нижняя Красносельская ул., м. Дмитровская, офисное помещение, расположенное на 4-м этаже нежилого здания, площадь 1500 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru.. Цена предложения с учетом НДС 200 000 тыс. руб.

5. Москва, район Чертаново Центральное, Кировоградская ул., м. Дмитровская, офисное помещение, расположенное в нежилом здании, площадь 1500 кв. м, хорошее состояние. Интернет-сайт www.cian.ru. Цена предложения с учетом НДС 200 000 тыс. руб.

Ставки арендной платы за нежилые помещения

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

В сентябре темп роста ВВП закрепился на уровне, превышающем 2%. По оценке Минэкономразвития России, в сентябре ВВП увеличился на 2,4% по сравнению с аналогичным месяцем предыдущего года (в августе, по уточненной оценке, прирост составил 2,7% г/г). Рост ВВП в 3кв17 оценивается на уровне 2,2% г/г, по итогам 9 месяцев – на уровне 1,8% г/г.

В октябре 2017 г. в аренду предлагалось 3 162 объекта коммерческой недвижимости общей площадью 1 617 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 6%, а по общей площади - на 4%. 

Средняя арендная ставка  за месяц уменьшилась на 1%  и составила 17 807 руб./кв. м/год. Курс доллара в октябре не изменился, поэтому в долларовом эквиваленте ставка также снизилась на 1% и составила 308$/кв.м/год. За год, с октября 2016 года  рублевые  ставки выросли на 3%, а долларовые снизились на 5%.

Судя по некоторому снижению объема предложения и незначительному снижению ставок, рынок продолжает стагнировать. Роста ставок не произошло ни по одному из сегментов, кроме несущественного роста по офисным объектам в центре. Ожидаемой активизации деловой активности в осенний период так и не произошло.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 50%. Далее идут производственно-складские (37%) и торговые помещения (13%).

Офисная недвижимость

В октябре 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству  снизился на 5%, а по общей площади на 4% и составил 1 918 объектов общей площадью 814 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 1%, а общая площадь – на 3%. Средняя арендная ставка выросла на 1% и составила 27 003 руб./кв.м/год.

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 6%, а по общей площади на 4%, при этом средняя ставка снизилась на 1% и составила  15 800 руб./кв.м/год.

Ставки по офисным объектам в центре за год показали максимальный рост, который превышает уровень инфляции, однако рост ставок осенью практически отсутствует, в связи с чем о тенденции роста спроса на такие качественные помещения говорить сложно.

Источник информации: http://rrg.ru/analytic/review/rent-october-2017

http://economy.gov.ru/

9. АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости.

Наиболее эффективное использование представляет собой такое использование недвижимости, которое максимизирует ее продуктивность (соответствует ее наибольшей стоимости) и которое физически возможно, юридически разрешено (на дату определения стоимости объекта оценки) и финансово оправдано.

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости может соответствовать его фактическому использованию или предполагать иное использование, например ремонт (или реконструкцию) имеющихся на земельном участке объектов капитального строительства.

Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования частей объекта недвижимости, например встроенных жилых и нежилых помещений, проводится с учетом фактического использования других частей этого объекта.

Анализ наиболее эффективного использования части реконструируемого или подлежащего реконструкции объекта недвижимости проводится с учетом наиболее эффективного использования всего реконструируемого объекта недвижимости

Наиболее эффективное использование объекта недвижимости, оцениваемого в отдельности, может отличаться от его наиболее эффективного использования в составе оцениваемого комплекса объектов недвижимости.

Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Использование оцениваемого помещения в качестве офисного, торгового, складского помещения не противоречит законным способам использования, которые разрешены действующим законодательством и не противоречит распоряжениям о зонировании, положениям об исторических зонах и памятниках, строительным, санитарно- экологическим и противопожарным нормативам.

На основании проведенного осмотра и документов, предоставленных Заказчиком, можно признать, что физические характеристики наиболее соответствуют архитектурно планировочным решениям торгового или офисного помещения. Исходя из рассмотрения физически осуществимых, правомочных, финансовооправданных и рациональных вариантов использования объекта, а также проведенного анализа рынка коммерческой недвижимости, максимальный чистый доход будет приносить использование объекта оценки в качестве торгового или офисного.

Оцениваемый объект – встроенное помещение нежилого назначения, вид разрешенного использования земельного участка – под строительство офисного здания делает фактическое использование объекта оценки единственным законодательно разрешенным, а значит, фактическое использование объекта оценки – является наиболее эффективным использованием.

Вывод: исходя из вышеуказанных критериев анализа наиболее эффективного использования, месторасположения, физического состояния, конструктивных и планировочных решений объекта оценки, и ситуации, которая сложилась на рынкенежилой недвижимости, а также учитывая проведенный качественный анализ возможных функций использования объекта, Исполнитель пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование его в качестве торгово-офисного, что соответствует его текущему использованию.

10. ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ