Файл: Оценка рыночной стоимости здания общей площадью 650 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1520 кв. м..pdf

Для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки были использованы следующие документы.

• Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
• Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
• Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
• Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2015 г.

Описание объекта оценки, приведенное ниже, выполнено с использованием данных Заказчика. Фотографии объекта оценки представлены в Прил. 1.

Таблица 1. Описание количественных и качественных характеристик

Особенности местоположения объекта оценки

Центральный административный округ^[2] — один из 12 административных округов города Москвы, расположен в центре города и включает в себя 10 районов. В округе расположено много театров, почти все московские вокзалы, большинство министерств Российской Федерации, а также Кремль, Дом правительства РФ, Государственная дума, Совет Федерации. Значительную часть территории округа занимают различные офисные здания, на западной окраине округа в том числе расположен ММДЦ «Москва-Сити».

Границы округа почти совпадают с городской чертой города до 1912 года (за исключением районов: «Сокольники», входящего в состав Восточного административного округа, и «Дорогомилово», входящего в состав Западного административного округа).

Население.

Районы. Центральный административный округ разделен на 10 районов:

• район Арбат;
• Басманный район;
• район Замоскворечье;
• Красносельский район;
• Мещанский район;
• Пресненский район;
• Таганский район;
• Тверской район;
• район Хамовники;
• район Якиманка.

Мещанский район^[3] — район в северной части Центрального административного округа Москвы. Району соответствует внутригородское муниципальное образование «Мещанское».

Население.

Транспорт. Метрополитен:

• Станция «Рижская»
• Станция «Проспект Мира» (Кольцевая линия)
• Станция «Проспект Мира» (Калужско-Рижская линия)
• Станция «Сухаревская»
• Станция «Кузнецкий Мост»
• Станция «Лубянка»
• Станция «Трубная»
• Станция «Достоевская»

Железная дорога:

• Рижский вокзал
• Рижская
• Ржевская

Троллейбусы:

• Троллейбус № 14 (Платформа Северянин — Электрозаводский мост)
• Троллейбус № 42 (Рижский вокзал — Метро «Динамо»)

Автобусы:

• Автобус № м9 (Метро «Владыкино» — Метро «Китай-город»)
• Автобус № 24 (Трубная площадь — Гостиница ВДНХ)
• Автобус № 38 (Трубная площадь — Рижский вокзал)
• Автобус № т13 (Метро «Трубная» — ВДНХ (южная))

Трамваи:

• Трамваи маршрутов № 7, № 19

Адрес объекта оценки: Москва, ЦАО, р-н Мещанский, Сретенка ул., 17С1.

Рис. 1. Местоположение объекта оценки^[5]

Рис. 2. Местоположение объекта оценки.^[6]

8. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

8.1. Обзор макроэкономической ситуации^[7]

По итогам 2017 г. темпы роста выпуска в промышленности оказались еще ниже, чем годом ранее. По данным Росстата, в 2017 г. объем промышленного производства увеличился лишь на 1,0% к уровню 2016 г., что на 0,3 п.п. отстает от аналогичного показателя за 2016 г. Ухудшение показателей выпуска в промышленности в 2017 г. во многом обусловлено спадом промышленного производства в конце года: в ноябре выпуск сократился на 3,6% в годовом выражении, а в декабре – на 1,5%.

Среди основных секторов промышленности наиболее высокий рост выпуска был зафиксирован в секторе добычи полезных ископаемых (на 2,0% по итогам 2017 г.). При этом в ряде добываю­щих производств темпы роста выпуска оказались значительно выше. Например, объемы добычи природного газа за год увеличились на 8,7%, каменного угля – на 7,1%, рафинированной необрабо­танной меди – на 8,3%. В то же время снизились объемы добычи сырой нефти и газового конденсата (на 0,3%), железорудного концентрата (на 6,3%), а также глины (на 10,6%).

При этом в обрабатывающей промышленности темпы роста выпуска приблизились к нулевой отметке, составив всего 0,2% к уровню 2016 г., а в ряде отраслей выпуск сократился. Среди них – металлургическое производство, где объем выпуска снизился на 3,6% по сравнению с 2016 г., произ­водство готовых металлических изделий (на 2,7%), полиграфическое производство (на 5,4%), производ­ство компьютеров, электронных и оптичес­ких изде­лий (на 7,3%) и т.д. Значительный спад производства был характерен для продукции промышленного назначения. Например, выпуск холоднотянутой проволоки из нержавеющей стали в 2017 г. упал на 38,7%, алюминиевой проволоки – на 26,2%, медных прутков и профилей – на 23,6%, первичного алюминия – на 5,8%, медной проволоки – на 3,9%, стальных труб для нефтепроводов и газопроводов – на 3,5% в годовом выражении.   

Наряду с этим, отдельные обрабатывающие произ­водства, напротив, продемонстриро­вали высо­кие темпы роста выпуска. Так, выпуск автотранспорт­ных средств, прицепов и полуприцепов по итогам 2017 г. увеличился на 12,9%. При этом объем производства легковых автомобилей вырос на 21,0%, грузовых – на 18,2%, троллейбусов – на 23,3%. Высокие темпы роста выпуска наблюдались также в производстве мебели (на 8,2%), лекарственных средств и материалов (на 12,3%), ювелирных изделий (на 26,2%). Высокие темпы роста в этих секторах промышленности связаны как с реализацией «отложенного спроса» потребителей, так и с переключением спроса с более дорогого импорта на более доступную российскую продукцию.

Ускорение роста цен производителей в 2017 г. связано прежде всего с добывающими производствами. По данным Росстата, цены производителей промышленных товаров в декабре 2017 г. выросли на 8,4% в годовом выражении. Для сравнения, аналогичный показатель в декабре 2016 г. составлял 7,5%. Основной вклад в ускорение роста цен в 2017 г. внесли добывающие отрасли, а именно – сектор добычи сырой нефти и природного газа, где в декабре 2017 г. цены производителей выросли на 36,4% по сравнению с декабрем 2016 г. В результате, в целом по добывающей промышленности рост цен производителей составил 23,9%. Для сравнения, в обрабатывающей промышленности цены производителей за 2017 г. увеличились только на 4,2%. Стоит отметить, что среди обрабатывающих производств наиболее высокие темпы роста цен производителей наблюдались в производстве кокса и нефтепродуктов (рост на 17,2%).

Инфляция. В 2017 г. темпы роста потребительских цен упали до рекордно низкого уровня.

По данным Росстата, в декабре 2017 г. потребительские цены превысили уровень аналогичного периода предыдущего года только на 2,5%. Такой уровень потребительской инфляции является рекордно низким за весь период наблюдений за потребительскими ценами. Таким образом, фактический уровень инфляции оказался существенно ниже целевого показателя Банка России в 4%.

Наименьшие темпы роста потребительских цен в 2017 г. были характерны для продовольственных товаров (1,1% в декабре 2017 г. в годовом выражении). Таким образом, цены на продовольст­вие, вносившие существенный вклад в инфляцию в последние годы, в 2017 г. практически не выросли. Исключение составили лишь отдельные категории продуктов питания, такие как сливочное масло (цены выросли на 9,6% к декабрю 2016 г.), молоко и молочная продукция (на 5,2%), рыба и морепродукты (на 3,8%). При этом цены на ряд других продовольст­венных товаров по итогам 2017 г., напротив, снизились. Так, макаронные изделия подешевели на 0,7% к уровню декабря 2016 г., мясо и птица – на 2,3%, подсолнечное масло – на 8,6%, крупа и бобовые – на 13,0%, яйца – на 14,2%, сахар – на 23,7%.

Рост цен на непродовольственные товары в 2017 г. также существенно замедлился, составив 2,8% в декабре в годовом выражении (по сравнению с 6,5% годом ранее). Наиболее высокие темпы роста цен в этой категории товаров были характерны для автомобильного бензина (на 7,3%) и табачных изделий (на 8,6%). При этом по отдельным категориям непродовольственных това­ров также наблюдалось снижение цен. Среди них – электротовары и бытовые приборы (на 0,6%), телерадиотовары (на 2,3%), медикаменты (на 3,4%).