Файл: Оценка рыночной стоимости здания общей площадью 650 кв. м, расположенного на земельном участке общей площадью 1520 кв. м..pdf

Наибольший вклад в темпы роста потребительских цен в 2017 г. внесли услуги (в целом по данной категории рост цен составил 4,4%). При этом цены и тарифы на ряд услуг выросли в еще большей степени. Например, услуги холодного и горячего водоснабжения в декабре 2017 г. оказались на 5,5% дороже по сравнению с декабрем 2016 г., услуги водоотведения – на 6,9%, услуги пассажирского транспорта – на 6,8%, услуги образования – на 7,5%.

Платежный баланс. Рост цен на нефть способствовал расширению сальдо по счету текущих операций в 2017 г., однако сохранение высоких темпов роста импорта будет способствовать сокращению сальдо по итогам текущего года.

По итогам IV квартала 2017 г. сальдо счета текущих операций составило 17,8 млрд. долл., что является максимальным значением, зафиксированным в IV квартале за последние 5 лет (с 2012 г.). Рост сальдо произошел на фоне существенного повышения нефтяных цен на мировом рынке (+29,1% к IV кварталу 2016 г.).  Однако это не единственный фактор, способствующий росту сальдо по счету текущих операций. Ненефтегазовый экспорт на протяжении последних 2 кварталов также растет достаточно высокими темпами (более 20% в годовом выражении), обеспечивая до половины общего прироста российского товарного экспорта.

Высокое значение сальдо по счету текущих операций обеспечивается также за счет того, что расходы российских резидентов на выплаты нерезидентам различного характера (на оплату услуг, труда и инвестиционных доходов) за последние несколько лет существенно снизились, что привело к сокращению оттока иностранной валюты по соответствующим статьям платежного баланса. Однако в случае продолжения начавшегося в 2017 г. роста импорта товаров и услуг, по итогам 2018 г. можно ожидать сокращения сальдо по счету текущих операций.

Текущий рост импорта носит восстанови­тельный характер после резкого сокращения, отмеченного в 2015 г., и существенно превосхо­дит темпы роста внутреннего потребления

Согласно данным Банка России, по итогам IV квартала 2017 г. темпы роста импорта товаров и услуг составили 21,5%. Последние имеющиеся данные Росстата за III квартал 2017 г. о темпах роста импорта в физическом выражении указывают на рост в размере 16,3%, что существенно опережает темпы роста внутреннего спроса на товары и услуги российского производства (0,7%). Такая динамика показателей свидетельствует о том, что доля импорта во внутреннем потреблении в 2017 г. снова начала расти после небольшого периода снижения в 2015-2016 гг.

8.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объектом оценки является нежилое здание общей площадью 650 кв. м, расположенное на земельном участке общей площадью 1520 кв. м. по адресу: Москва, ЦАО, р-н Мещанский, Сретенка ул., 17С1.

Объект недвижимости относится к рынку коммерческой недвижимости, сегмент – офисная недвижимость класс В.

8.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект

Рисунок 3. Предложения по продаже зданий в районе расположения Объекта оценки

(https://www.cian.ru)

Рисунок 4. Предложения по аренде офисов в районе расположения Объекта оценки

(https://www.cian.ru)

На дату оценки отсутствуют предложения по продаже земельных участков в районе расположения объекта оценки. В связи с чем рынок земельных участков не приводился.

1. Диапазон цен за 1 кв.м

8.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены. Общие выводы по рынку недвижимости.

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ. I КВАРТАЛ 2018 ГОДА.^[8]

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ Š По итогам I квартала 2018 г. объем введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей составил 37 тыс. м2 Š Доля вакантных площадей на конец I квартала 2018 г. достигла уровня 15,2% в офисах класса А и 10,9% в офисах класса В, что суммарно составляет около 1,96 млн м2 Š Рост средних запрашиваемых ставок аренды составил 2,4% – до 23 479 руб./м2 /год в офисах класса А и 14 412 руб./м2 /год в офисах класса В.

«Разворот рынка в сторону роста, который был отмечен во второй половине прошлого года, стал уверенным трендом по итогам I квартала 2018 года. Ставки растут, а доля вакантных помещений сокращается как в классе А, так и в классе Б, что обусловлено активным спросом на фоне низких темпов нового строительства. В целом картина похожа на ту, что мы видели после кризиса 2008 года: спрос растет активнее, чем вводятся в эксплуатацию новые площади. Это помогает рынку быстрее избавиться от кризисных перегибов, характерных для 2015–2016 годов. Скорее всего, до конца 2018 и в первой половине 2019 года тенденция не изменится». - Константин Лосюков Директор департамента офисной недвижимости, Knight Frank.

Предложение По итогам I квартала 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве составил 16,3 млн м2 , из которых 25% соответствует офисам класса А и 75% – класса В. В I квартале 2018 г. в эксплуатацию было введено 37 тыс. м2 качественных офисных площадей, что в 1,8 раз больше, чем за аналогичный период 2017 г. Стоит отметить, что все введенные в эксплуатацию в I квартале 2018 г. офисные площади соответствуют классу В. Несмотря на рост нового строительства в I квартале 2018 г., в целом в течение года ввод в эксплуатацию новых офисных площадей будет на минимальном уровне. В результате низких объемов нового строительства, а также стабильного спроса, который характеризуется в том числе уходом с рынка ряда крупных офисных блоков площадью более 10 тыс. м2 , доля свободных площадей в офисных зданиях класса А по сравнению с концом 2017 года снизилась на 1,9 п. п. и по итогам I квартала 2018 г. составила 15,2%, или 631 тыс. м2 . Уровень свободных площадей в офисах класса В также сохранил прошлогоднюю тенденцию к снижению и по итогам I квартала 2018 г. составил 1 325 тыс. м2 , что соответствует доле свободных площадей, равной 10,9%. Совокупный объем свободных площадей в офисах класса А и B составляет 1,96 млн м². До конца 2018 г. прогнозируется дальнейшее снижение уровня вакантных площадей как в офисах класса А, так и в офисах класса В.

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МОСКВЫ. В I квартале 2018 г. среди всех деловых районов Москвы наибольшее изменение доли свободных площадей в офисах произошло: Š На юго-западе между ТТК и МКАД за счет нескольких сделок в БЦ «Лотос» доля вакантных площадей в офисах класса А снизилась на 12 п. п. и составила 15,6%, или 19,5 тыс. м2 . Š На западе МКАД за счет сделки структур Правительства Московской области в БЦ «Паллау-РБ» доля вакантных площадей в офисах класса А уменьшилась на 10 п. п. и составила 17,3 тыс. м2 , что соответствует доле свободных площадей, равной 7,4%. Š На западе Садового кольца за счет крупной сделки в БЦ «Демидов» доля вакантных площадей в офисах класса А снизилась на 7 п. п. и составила 15,5%, или 10,6 тыс. м2 . Несмотря на поступающие с рынка положительные сигналы о возобновлении роста, большинство девелоперов пока не готовы к новому строительству крупных бизнес-центров площадью 70 000–100 000 м2 . Девелоперы пред- почитают развивать вторые – третьи фазы уже существующих проектов или диверсифицируют свои риски за счет строительства многофункциональных центров. При этом арендопригодные офисные площади в таких проектах не превышают 30 000–50 000 м2 . Альтернативной стратегией развития своих активов некоторые девелоперы видят обновление существующих офисных зданий за счет их капитального ремонта, в том числе повышая за счет этого класс здания. Например, в начале 2018 г. была завершена реконструкция БЦ «РТС Земляной Вал», которая повысила класс здания до В+. В 2018 г. деве- лопер Enka также планирует реновацию офисного комплекса «Павелецкая Плаза» за счет обновления входной группы, лифтовых лобби, инженерных коммуникаций.

Спрос. I квартал 2018 г. сохранил высокий темп поглощения офисных площадей в Москве, который начался во II полугодии 2017 г. По его итогам объем чистого поглощения составил 174 тыс. м2 , что в 2,3 раза превышает показатель за аналогичный период 2017 г.

По итогам I квартала доля сделок по новой аренде в общем объеме сделок составила 66%, что в 2 раза больше, чем в I квартале 2017 г. Компании, имеющие государственное участие, как и по итогам 2017 г., продолжают оставаться в числе основных арендаторов качественных офисных площадей. В I квартале 2018 г. их доля в общем объеме сделок по аренде и покупке офисных площадей составила 20%. В числе лидеров по-прежнему находятся компании банковского и финансового сектора, секторов технологии/медиа/ телекоммуникации. Их доля составила по 14% от общего объема сделок. I квартал 2018 г. был отмечен ростом доли сделок на офисные помещения в бизнес-центрах, расположенных в районе МКАД. Около 50% от общего объема сделок в данном районе составила сделка структур Правительства Московской области. Однако говорить о том, что это может стать новым трендом, нельзя. В I квартале 2018 г. по сравнению с аналогичным периодом 2017 г. вырос спрос на офисные блоки площадью более 1 000 м2 . Так, если годом ранее доля сделок аренды офисных блоков такой площади составляла менее 50%, то сей- час она выросла до 60%. Тенденция увеличения спроса на крупные офисные блоки подтверждается и средним размером сделки, который в I квартале 2018 г. продолжил рост и составил 2 393 м2 .

Рынок продаж офисных помещений. Объем продаж офисных площадей увеличивается на протяжении последних двух лет. По сравнению с аналогичным периодом 2017 г. доля сделок по продаже выросла на 5 п. п. и по итогам I квартала 2018 г. составила 27% от общего объема сделок. Объем купленных офисных площадей в I квартале 2018 г. составил 52,8 тыс. м², 56% от которого составила сделка структур Правительства Московской области. Цены продаж качественных офисных помещений Москвы в экспонируемых на рынке объектах в I квартале 2018 г. оста- вались стабильными и существенно не изменились относительно уровня 2017 г. Средневзвешенная цена на офисные блоки в объектах класса А составляет 246 277 руб./м², в офисах класса В – 150 079 руб./м², в особняках – 220 171 руб./м². Средневзвешенная цена помещений свободного назначения на первых этажах жилых комплексов составляет 292 003 руб./м². По итогам I квартала 2018 г. общий объем предложения качественных офисных площадей в Москве на продажу составляет 600 тыс. м2 , из которых 51% соответствует офисам класса А.

Коммерческие условия. В I квартале 2018 г. запрашиваемые ставки аренды в офисных центрах класса А и В продемонстрировали рост на 2,4%. Однако если в классе А на фоне спроса, превышающего предложение, и снижения объема свободных площадей собственники пересматривают ставки аренды, а также другие условия договоров, то в классе В основные колебания средневзвешенной арендной ставки в большей части по-прежнему обусловлены уходом с рынка недорогих объектов и закрытием крупных сделок. По итогам I квартала 2018 г. средневзвешенная ставка аренды в офисах класса A достиг- ла значения 23 479 руб./м2 /год, а в офисах класса B – 14 412 руб./м2 /год. В I квартале 2018 г. наиболее значимые изменения средневзвешенной ставки аренды произошли в следующих деловых районах Москвы: Š На 4% выросла средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в офисах класса А в районе Садового кольца за счет повышения ставок в таких бизнес-центрах, как «Эрмитаж Плаза», «Ситидел», «Демидов». Š Выросли ставки в бизнес-центрах класса В «Light Tower» и «Интеграл» в деловом районе Лефортово, за счёт чего средневзвешенная запрашиваемая ставка изменилась на 8%. Š На юге в районе между ТТК и МКАД средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды на офисы класса В выросла на 7% за счет ухода с рынка блоков в Нагатино i-Land. Вместе с ростом ставок в наиболее лик- видных офисных объектах меняются и другие коммерческие условия в договорах аренды. Собственники занимают более жесткую позицию в переговорах по условиям аренды: собственники не готовы предоставлять скидки от запрашиваемой цены, однако готовы рас- смотреть увеличение арендных каникул на 1–2 месяца. Практика выполнения отделки за счет арендодателя также уходит в прошлое, вынуждая арендаторов проводить отделку за счет собственных средств. Компании по-прежнему заинтересованы в заключении договоров аренды на 5 лет. Индексация ставок аренды в большинстве договоров привязывается к ИПЦ РФ, но составляет не более 5%.