Файл: Решение наиболее значимых теоретических и практических проблем залогового права.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Стремительные перестройки в мировой экономике позволили выявить в условиях кризиса проблемы современной кредитной системы РФ. К таким проблемам можно отнести проблемы ипотечной системы (неразвитость рынка жилья, несоответствие цен на жилье среднему уровню доходов, нестабильность курса доллара для ипотечных кредитов в долларах, снижение популярности ипотечного кредитования из-за стремительных изменений на рынке недвижимости, неприемлемых для большинства ценовых и прочих условий банков), которые требуют от банков решения вопросов по управлению рисками в данной сфере. В настоящее время исследование темы залога недвижимости (ипотеки недвижимости) будет вестись с учетом кризисных явлений в данной сфере, а потому в хронологическом порядке зафиксирует в себе поступательное развитие ситуации, что, несомненно, является актуальным, так как тема ипотеки недвижимости важна не только для большинства населения, но и для государства и частных компаний.

Недвижимость обладает высокой стоимостью и является, как правило, ликвидным товаром. Цена на недвижимость не подвержена значительным непредсказуемым колебаниям. Поэтому, среди способов обеспечения исполнения обязательств ипотека является одним из самых надежных.

Ипотека недвижимости является одним из инструментов кредита и имеет большое значение для развития системы ипотечного жилищного кредитования. По оценке Российской гильдии риэлторов отсутствие у граждан реальной возможности для получения кредита на приобретение жилья из-за повышенной ставки весьма значительно снизит объемы продаваемого жилья. Снижение спроса на жилье будет способствовать снижению объемов строительства. Это приведет к сокращению рабочих мест. Не будут развиваться те отрасли производства, которые связаны со строительством. Можно сказать, исчезнет локомотив для значительной части рыночной экономики.

Вместе с тем для развития ипотеки недвижимости в России в условиях кризиса и санкций существуют значительные трудности в первую очередь экономического характера.

Помимо экономических трудностей, которые испытывает Россия, следует отметить и несовершенство законодательства об ипотеке, которое, в основном, состоит из Гражданского кодекса РФ (далее «ГК» или «Гражданский кодекс РФ») и Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее «Закон об ипотеке» или «Закон»). Названные законы, хотя и представляют собой шаг вперед в регулировании ипотеки недвижимости, обладают существенными недостатками. Не продуман момент возникновения прав ипотеки недвижимости, предусмотренных законом и договором. Закон об ипотеке содержит крайне путаные и противоречивые правила о закладной, делающие по существу невозможным ее использование в хозяйственном обороте. Имеются и другие недостатки в правовом регулировании, препятствующие развитию залога недвижимости.

В связи с этим в настоящее время существует необходимость в анализе нормативно-правовых актов об ипотеке и выработке рекомендаций по совершенствованию законодательства.

Целью настоящего исследования является решение наиболее значимых теоретических и практических проблем залогового права, выработка научно обоснованных рекомендаций по совершенствованию действующего законодательства, регулирующего отношения залога недвижимости.

В соответствии с целью определены следующие задачи:

1. Определено гражданско-правовое регулирование ипотеки недвижимости по законодательству РФ;

2. Дана правовая характеристика договора залога недвижимости (ипотеки недвижимости);

3. Изучены актуальные проблемы и современные тенденции практики использования залога недвижимого имущества и предложены пути их решения.

Объектом исследования являются правоотношения, складывающиеся между субъектами договора ипотеки недвижимости.

Предметом исследования являются правовые нормы, непосредственно регулирующие ипотечные правоотношения в Российской Федерации, практика применения этих норм, а также договор ипотеки недвижимости как основание возникновения данных отношений

При создании теоретической базы и понятийного аппарата использовались положения и выводы российских специалистов по теории государства и права, государственному, гражданскому, аграрному праву: С.С. Алексеева, А.И. Васильчикова, М.Я. Герценштейна, JI.B. Гантовера, A.C. Звоницкого, JI.A. Кассо, щ O.A. Хауке, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича и других исследователей.

Теоретическую основу составляют идеи отечественной юридической науки о праве и законности, труды российских и зарубежных авторов, посвященные залогу недвижимости и его правовому регулированию.

К общенаучным методам, использованным в исследовании, следует отнести историко-правовой и диалектический. В работе нашли применение такие логические приемы познания, как анализ, синтез, гипотеза, индукция, дедукция и другие. Новизна работы заключается в комплексном монографическом исследовании правовой конструкции договора ипотеки недвижимости в российском гражданском праве, выявлению ее недостатков и разработке предложений по их устранению.

Практическая значимость работы состоит в тех выводах и рекомендациях, которые содержатся в исследовании, и могут быть использованы в процессах законодательной деятельности. В частности, при разработке поправок и изменений к Закону об ипотеке, при разработке Закона о залоге земель сельскохозяйственного назначения и других правовых актов, регулирующих ипотечные правоотношения в нашей стране, а также при создании комментариев к указанным правовым актам.

1. Гражданско-правовое регулирование ипотеки недвижимости по законодательству РФ

1.1. Залог недвижимого имущества (ипотека) как средство обеспечения исполнения обязательств

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) получает право при неисполнении должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). Залогодателем, как правило, является должник по обеспечиваемому обязательству, однако им может быть также третье лицо, действующее в интересах должника^[1].

Преимущества залога как обеспечительной меры состоят в выделении должником-залогодателем имущества, по стоимости соответствующего значению обеспечиваемого обязательства. Наличие такого имущества должно давать кредитору-залогодержателю реальные возможности для удовлетворения его требований в случае нарушения обязательства должником, притом преимущественно перед требованиями других кредиторов^[2].

Таким образом, залог как способ обеспечения исполнения обязательств существенно отличается от личных (доверительных) способов тем, что интерес кредитора основан не на личности ручателя (и его возможностях), а исключительно на предоставляемом имуществе. Ипотеке присуще имущественное содержание, так как предметом ипотеки недвижимости является имущество, как имеющееся у залогодателя, так и то, которое он приобретет в будущем, либо имущественные права. Предмет ипотеки недвижимости по общему правилу обладает значительной экономической ценностью. Значимость его в хозяйственной деятельности, да и просто в жизни граждан, весьма велика.

В современных условиях залог занимает особое место среди способов обеспечения исполнения гражданско - правовых обязательств. Излишне напомнить о таких негативных явлениях, присущих переходному периоду нашей экономики, как инфляция, падение уровня производства, повсеместные неплатежи за поставленные товары, выполненные работы или оказанные услуги^[3]. В такой ситуации широкое использование ранее весьма популярных способов обеспечения исполнения обязательств, например, таких, как неустойка, теряет практический смысл. В самом деле, откуда контрагенту по договору, который не имеет денежных средств в количестве, достаточном для уплаты долга, взять деньги для уплаты штрафа или пени?

В этом смысле залог обладает несомненными преимуществами. Во-  первых, договор залога имущества обеспечивает наличие и сохранность этого имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Причем стоимость заложенного имущества будет возрастать пропорционально уровню инфляции, во - вторых, залог имущества должника обеспечивает кредитору - залогодержателю возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами. В - третьих, реальная опасность потерять имущество в натуре является хорошим стимулом для должника исполнить свои обязательства надлежащим образом^[4].

Залог как способ обеспечения обязательств необходимо отличать от одноименных понятий, используемых другими отраслями законодательства, а также существующих в виде «обычаев»^[5]. Даже в уголовно-процессуальном законодательстве есть институт залога, предусматривающий применение такой меры пресечения, как залог (использование «залога» в ряде случаев противоречит закону, например изъятие «в залог» документов, удостоверяющих личность). К сожалению, такое отличие производится не всегда.

Ипотеке недвижимости – разновидности залога, выделенной по критерию предмета (недвижимому имуществу), свойственны многие черты родового понятия залога^[6].

Анализ действующих законодательных норм и применяемых в практике залоговых процедур позволяет выделить более двух десятков различных видов залога, отличающихся друг от друга по многим признакам, но наиболее существенное значение имеют три критерия классификации: отношение сторон к заложенному имуществу; условия погашения ссуды; специфика объектов залога^[7].

Анализ ипотеки недвижимости позволяет сделать вывод, что ее следует рассматривать с различных позиций в зависимости от объекта, с которым она соотносится. Например, если ипотеку недвижимости соотносить с иными юридико-техническими способами обеспечения, она может быть рассмотрена как особый механизм обеспечения, наиболее действенный, исходя из повышенной экономической ценности предмета^[8]. Если анализировать ипотеку недвижимости в системе договорного права, можно рассматривать ипотеку как особый вид договора (договор ипотеки недвижимости), который обеспечивает исполнение обязательств, уменьшает количество гражданских правонарушений, связанных с невыполнением обязательств, положительно влияет на договорную дисциплину. Если соотносить ипотеку недвижимости и правовое регулирование в целом, можно выявить функции ипотеки недвижимости, присущие ипотеке как правовому средству. Этим проблемам посвящено много фундаментальных трудов.

Подводя итог, можно отметить, что ипотеке недвижимости присущи многие черты, свойственные залогу, например:

1. Права залогодержателя (право залога) есть права на чужое имущество.

2. Право ипотеки недвижимости следует за вещью (переход права собственности или права хозяйственного ведения от залогодателя к другому лицу не прекращает залоговых отношений).

3. Ипотека производна от основного обязательства. Производность ипотеки недвижимости от обеспечиваемого ею обязательства проявляется в том, что залоговое обязательство возникает постольку, поскольку существует основное обязательство. Не может возникнуть залоговое отношение, если нет основного обязательства.

4. Ипотека зависима от основного обязательства. Залоговое обязательство носит акцессорный характер. По той же причине залогодержатель может уступить свои права, вытекающие из залога, лишь вместе с уступкой права требования по основному (обеспеченному залогом) обязательству. В противном случае соглашение об уступке прав, вытекающих из залога, будет юридически ничтожным как противоречащее требованиям закона. Эта зависимость четко отражена в законе. Наиболее общее правило включено в п. 4 ст. 4 Закона Российской Федерации «О залоге», в соответствии с которым судьба прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого ипотекой обязательства. Зависимость ипотеки недвижимости проявляется и в том, что ипотекой может обеспечиваться только действительное требование: если недействительно основное обязательство, то недействительно и соглашение об ипотеке. Ипотека недвижимости сохраняет силу, если право собственности на заложенную вещь переходит к третьему лицу. При прекращении основного обязательства прекращается и право ипотеки недвижимости и т.д.

5. Ипотека недвижимости как способ обеспечения исполнения обязательств выполняет стимулирующую и защитную функции, побуждая должника до момента нарушения основного обязательства к его надлежащему исполнению. Если ипотека недвижимости не оказала стимулирующего воздействия на должника, то компенсировать потери кредитора призвано обращение взыскания на предмет залога. Главное для залога (ипотеки недвижимости) – обеспечить (гарантировать) денежные гражданско-правовые обязательства.

6. Ипотека недвижимости обладает свойствами вещных и обязательственных правоотношений и т.д.