Файл: Решение наиболее значимых теоретических и практических проблем залогового права.pdf

1.2. Основания возникновения ипотеки недвижимости, ее предмет и субъектный состав

Ипотека недвижимости — это форма залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить денежные средства путем реализации данного имущества. Иными словами можно сказать, что ипотека недвижимости это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед банком (кредитором). Обязательством для заемщика является погашение кредита, а залог недвижимости обеспечивает это обязательство^[9].

Так как ипотека является одной из операций с недвижимостью, то она регулируется законодательством. Основными нормативно-правовыми актами, регулирующими вопросы в сфере ипотечного кредитования, являются: "Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29 декабря 2004 №188-ФЗ; Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)^[10]; Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. №218-ФЗ "О кредитных историях".

Опираясь на содержание данных правовых актов, можно выделить два вида оснований возникновения ипотеки недвижимости: в силу закона и в силу договора.

Ипотека недвижимости в силу закона - это ипотека, которая возникает после наступления определенных фактов, прописанных в законе, независимо от того, хотят ли стороны возникновения ипотеки недвижимости. Это происходит, когда право собственности на конкретный объект недвижимости переходит, а точнее приобретается новым собственником^[11].

Регистрация договора ипотеки недвижимости в силу закона происходит одновременно с регистрацией права собственности.

Ипотека недвижимостив силу договора — ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).

Имущество, которое может быть предметом ипотеки недвижимости определено законодателем в ст.5 Закона об ипотеке.

В этом случае договор об ипотеке недвижимости заключается для обеспечения обязательств по договору займа или кредитному договору и не является самостоятельным обязательством. Ипотека недвижимости на основании договора отличается от ипотеки недвижимости, возникающей в силу закона, только тем, что она подлежит государственной регистрации лишь по заявлению сторон, а так же не влечет за собой смену собственника объекта недвижимости. В то время как ипотека недвижимости в силу закона возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется одновременно и автоматически с другим договором без заявления сторон. Поскольку ипотека недвижимости в силу закона возникает при целевом займе на приобретение жилья или земельного участка, то при регистрации такой ипотеки недвижимости меняется собственник объекта недвижимости (ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком). Если ипотека недвижимости оформлена как ипотека в силу договора, то в свидетельстве на квартиру обременения не указаны, поэтому менять его после расчёта по кредиту не нужно. Однако, основной сложностью при регистрации ипотеки недвижимости в силу договора является присутствие в Росреестре представителя кредитора в момент подачи документов для регистрации договора: наличие очередей и плотный график сотрудников банка доставляет немало хлопот кредитуемому^[12].

Проанализировав два вида ипотеки недвижимости, можно сделать вывод о том, что ипотека недвижимости в силу договора из-за особенностей возникновения более распространена при залоге недвижимости, которой заемщик уже владеет на праве собственности. Ипотека недвижимости в силу закона характерна для сделок, по результатам которых право собственности регистрируется лишь после государственной регистрации договора ипотеки недвижимости^[13]. Несмотря на разные основания возникновения, вышеуказанные виды ипотеки недвижимости по своему значению совершенно одинаковы и преследуют одну и туже цель – обеспечить требования кредитора. Это означает, что и ипотека в силу закона, и ипотека в силу договора имеют одни и те же правовые последствия. И самым главным из них является право залогодержателя удовлетворить свои материальные требования к должнику путем продажи на торгах имущества, являющегося предметом ипотеки недвижимости^[14].

По договору об ипотеке недвижимости может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки, за исключением земельных участков, не подлежащих ипотеке (ст.63 Закона об ипотеке)^[15];

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Предметом ипотеки недвижимости может выступать объект незавершенного строительства, при условии, одновременной ипотеки недвижимости по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект.

Изменение предмета ипотеки недвижимости в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ^[16] влечет прекращение залога. Ни Кодекс, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки недвижимости и его оценки, и регистрации этих изменений^[17].

Таким образом, если предметом ипотеки недвижимости являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства.

Субъектами ипотеки недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Как правило, залогодателем имущества выступает должник по основному обязательству, обеспечиваемому залогом, хотя закон не исключает того, что обеспечение исполнения предоставляется не самим должником по основному договору, а третьим лицом. Тем не менее независимо от того, кто выступает залогодателем (должник или третье лицо), недвижимая вещь, передаваемая в залог, должна принадлежать ему на праве собственности. В отдельных случаях залогодателем вправе выступать и субъект хозяйственного ведения - унитарное государственное или муниципальное предприятие^[18].

В практике ипотечного кредитования субъектами ипотечного кредита принято считать:

Кредиторов по ипотеке недвижимости - универсальные коммерческие банки, предоставляющие услуги по ипотечному кредитованию или специализированные ипотечные компании.

Заемщиков – физические или юридические, имеющие в собственности объекты, подлежащие передаче в ипотеку, или поручителей, обладающих возможностью передать под залог объекты ипотеки недвижимости в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита могут объекты недвижимости, перечень которых предусмотрен законодательством, регулирующим вопросы ипотечного кредитования недвижимости.

В заключение подчеркнем, что перечень видов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки недвижимости, не является исчерпывающим. В связи с тем, что в соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ законодателем к недвижимости может быть отнесено и иное имущество. В частности, в соответствии с действующим гражданским законодательством РФ к недвижимому имуществу отнесены предприятия как имущественный комплекс, кондоминиум, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, сущность залога заключается в предоставлении кредитору-залогодержателю права на приоритетное (за некоторым исключением, установленным законом) удовлетворение своего требования за счет заложенного имущества.

Значение ипотеки недвижимости в последнее время значительно возросло как в сфере предпринимательской деятельности, вследствие того что она является более надежным, а значит, и наиболее предпочтительным способом обеспечения исполнения обязательств юридических лиц перед банками, что немаловажно в условиях развивающейся экономики, так и на потребительском рынке.

2. Правовая характеристика договора залога недвижимости (ипотеки недвижимости)

2.1. Правовое регулирование договора ипотеки недвижимости

Правоотношения, складывающиеся в связи с залогом недвижимого имущества, непосредственно регулируются главой 23 ГК РФ о залоге, федеральными законами "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 8, 22 Земельного кодекса РФ, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Разъяснения по вопросам, возникающим при разрешении споров о залоге недвижимости (ипотеки недвижимости), содержатся в совместном Постановлении Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ от 01.07.96 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", Постановлении Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", Информационном письме Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке".

Поскольку договор об ипотеке недвижимости подлежит госрегистрации, следует учитывать разъяснения, которые даны Президиумом ВАС РФ в Информационном письме от 16.02.2001 № 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Залог недвижимого имущества устанавливается на основании договора между залогодателем и залогодержателем^[19].

Какие требования действующего законодательства необходимо соблюдать сторонам при заключении договора об ипотеке?

В соответствии со ст. 8 Закона об ипотеке договор об ипотеке недвижимости должен быть оформлен с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений настоящего Закона^[20].

При заключении договора об ипотеке нужно иметь в виду также перечень существенных (обязательных) условий названного договора, который определен ст. 9 Закона об ипотеке. Это предмет ипотеки недвижимости, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Аналогичные положения о существенных условиях договора об ипотеке недвижимости содержатся в ст. 339 ГК РФ^[21]. При несогласовании сторонами сделки одного из указанных условий либо его отсутствии в договоре об ипотеке последний признается незаключенным.

Закон предъявляет особые требования к определению в договоре предмета ипотеки недвижимости.

Пункт 2 ст. 9 Закона об ипотеке^[22] предусматривает, что предмет ипотеки недвижимости определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.     

Может ли быть предметом ипотеки недвижимости только часть площади нежилого помещения? Согласно п. 4 ст. 5 Закона об ипотеке часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки недвижимости.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005  № 90, предметом ипотеки недвижимости может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

При заключении договора об ипотеке необходимо также иметь в виду, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества.

В силу абз. 3 п. 2 ст. 9 Закона об ипотеке, если предметом ипотеки недвижимости является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само выступало предметом ипотеки недвижимости; надлежит указать срок аренды^[23].

При ипотеке земельных участков нужно учитывать положения п. 1 ст. 18 Закона о госрегистрации, предусматривающего, что документы, которые устанавливают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляются на государственную регистрацию прав, должны отражать информацию, необходимую для госрегистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. В договоре об ипотеке земельных участков подлежит отражению вид разрешенного использования земельного участка.

В договоре об ипотеке нежилых помещений должно быть указано о залоге земельного участка либо права его аренды.

Второе существенное условие договора об ипотеке - оценка предмета ипотеки недвижимости.

Согласно п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке^[24] оценка предмета ипотеки недвижимости определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Закона об ипотеке и отражается в договоре об ипотеке в денежном выражении.