Файл: Решение наиболее значимых теоретических и практических проблем залогового права.pdf

При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке^[25].

При залоге не завершенных строительством объектов недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества.

Является ли договор об ипотеке незаключенным в связи с тем, что не определена оценка предмета ипотеки недвижимости? 

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки недвижимости такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке^[26].

Поэтому при заключении договора об ипотеке стороны должны четко указывать, как же они оценивают предмет ипотеки недвижимости.

Третьим обязательным условием договора об ипотеке является существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии с п. 4 ст. 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с обязательным указанием его суммы, основания возникновения, срока исполнения.

В тех случаях, когда обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке надлежит указать порядок и другие необходимые условия ее определения^[27].

Согласно п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке^[28] договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит госрегистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в ст. 9 настоящего Закона, или нарушены правила п. 4 ст. 13 Закона, не подлежит госрегистрации в качестве договора об ипотеке.

К важным вопросам правового регулирования договора об ипотеке относится и вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки недвижимости.

Согласно п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества закрепленных в ст. 3 настоящего Закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Анализ арбитражной практики показывает, что чаще всего истцы обращаются в суды с исками об обращении взыскания на предмет ипотеки недвижимости в связи с неуплатой залогодержателю основной суммы долга и процентов по кредитным договорам и договорам займа.

Таким образом, действующее законодательство, регулирующее вопросы ипотеки недвижимости (залога недвижимого имущества), несовершенно. Об этом свидетельствуют проблемы, выявляемые арбитражными судами в ходе применения соответствующих правовых норм при разрешении споров об ипотеке.

2.2. Стороны договора залога недвижимости, их права и обязанности

Действующее российское законодательство не содержит ограничений по субъектному составу залогового правоотношения.

Согласно абз.2 п.1 ст.1 Закона, залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

«Третье лицо» заключает договор ипотеки недвижимости от собственного имени, а не от имени должника. Отношения между третьим лицом - залогодателем и должником по основному обязательству не являются ипотечными. Они могут регулироваться отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. При отсутствии подобного договора третье лицо - залогодатель в случае обращения взыскания на заложенное имущество вправе требовать от должника возмещения убытков по правилам о неосновательном обогащении (гл.60 ГК РФ)^[29].

Залогодателем, так же как и залогодержателем, может быть физическое, юридическое лицо либо государство. Субъектами залогового правоотношения могут быть физические и юридические лица, государственные и административно-территориальные образования, обладающие гражданской правосубъектностью^[30].

Залогодержатель - потенциальный собственник, однако возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем ограничивается объемом правоспособности граждан и специальной правоспособности юридических лиц.

В соответствии с ч. 2 ст. 355 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. ГК РФ (п. 1 ст. 335) определяет, что залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо^[31].

Отдельно выделим профессиональных субъектов ипотечных правоотношений (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании). Заметим, что необходимо различать субъектный состав ипотечного рынка, ипотечных правоотношений, субъектный состав обязательства. Последняя категория – частная и включает в себя стороны ипотечного обязательства.

Среди специальных субъектов юридических лиц - залогодержателей по ипотечным договорам заметно выделяются кредитные учреждения. Предоставляют ипотечный кредит, как правило, банки, выступающие субъектами договорных отношений по ипотеке. Такими банками являются ипотечные банки. Ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты^[32].

Залогодержателем может быть только кредитор в обязательстве, обеспеченном ипотекой. Согласно положениям гражданского законодательства, в случае, если залогодатель исполнит требование залогодержателя, вытекающее из основного обязательства, права залогодержателя по отношению к должнику переходят к залогодателю в силу закона (ст. 387 ГК РФ). При этом действуют правила о цессии.

Гражданский кодекс РФ содержит императивную норму, которая предусматривает, что залогодателем может быть только то лицо, которому недвижимое имущество принадлежит на праве собственности или на праве хозяйственного ведения (п. 2 ст. 335). В то же время п. 2 ст. 335 ГК противоречит п. 1 ст. 297 ГК, который разрешает казенному предприятию передавать недвижимость в ипотеку с согласия собственника имущества. Таким образом, предоставление казенным предприятиям права выступать залогодателями устранит несогласованность различных норм Гражданского кодекса РФ по этому вопросу.

Закон не определяет объема полномочий субъекта права самостоятельного распоряжения и вообще, кроме одного упоминания в п. 2 ст. 298 Гражданского кодекса РФ^[33], больше нигде не говорит об этом праве. Как известно, принадлежащее учреждению имущество может иметь различное происхождение.

Во-первых, оно может быть закреплено за учреждением его собственником или приобретено за счет средств, выделенных ему по смете. В этих случаях закон запрещает распоряжение имуществом (п. 1 ст. 298 ГК). Во-вторых, в соответствии с учредительными документами учреждению может быть предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность. Приобретенное за счет этих доходов имущество поступает в самостоятельное распоряжение учреждения и учитывается на отдельном балансе^[34].

Полагаем, что самостоятельность учреждения проявляется в соответствии с законом в том, что все сделки по распоряжению имуществом оно совершает самостоятельно без согласия других лиц. Это означает, что фактически по объему правомочий право самостоятельного распоряжения ничем не отличается от права собственности. В то же время оно является самостоятельным вещным правом, прямо не предусмотренным в ст. 216 ГК.

Таким образом, позиция законодателя, исключившего субъекта права самостоятельного распоряжения из числа возможных залогодателей, не является обоснованной.

2.3. Особенности заключения, изменения и расторжения договора ипотеки недвижимости: обзор судебной практики

Весной 2012 года вступили в силу многочисленные изменения в законодательство о залоге, внесенные Федеральным законом от 06.12.11 № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество». Но еще до принятия вышеуказанного закона в течение 2011 года достаточно серьезно изменилась арбитражная практика по спорам о залоге. Это связано с появлением постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге». Основные положения этого постановления остались актуальными и после вступления в силу закона № 405-ФЗ[35].

Заметно, что постановление № 10 имеет в основном прозалогодержательскую направленность. То есть неоднозначные, спорные вопросы залогового права истолкованы в нем в пользу залогодержателя. Этот подход Президиум Высшего арбитражного суда при рассмотрении дел в порядке надзора демонстрирует уже давно. При этом нижестоящие суды до недавнего времени, как правило, использовали, наоборот, прозалогодательский подход^[36]. Допустим, банк требовал обращения взыскания на заложенное имущество, а залогодатель в ответ требовал признания договора залога недействительным либо незаключенным, либо прекратившимся. В таких делах нижестоящие суды часто соглашались с залогодателем, но надзорная инстанция впоследствии отменяла эти судебные акты. Прозалогодержательский подход объясняется тем, что в обязательственном праве слабая сторона – кредитор. Суды должны дать ему защиту в ситуации, когда обязательство было нарушено^[37].

Один из самых спорных вопросов – что происходит с залогом, если после заключения договора о залоге должник и кредитор изменили содержание обеспеченного залогом обязательства? Например, сумма кредита увеличивается по сравнению с той, которая изначально была указана в договоре кредита и отражена в договоре залога, или изменяется процентная ставка либо срок возврата кредита. Нижестоящие суды долгое время считали, что если должник и кредитор договорились об изменениях в договоре кредита, но не отразили эту договоренность в договоре залога недвижимости, то залог прекращается (постановления федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 08.12.09 по делу № А81-4493/2008 ,Поволжского округа от 13.03.07 по делу № А55-11099/06)^[38].

Однако Высший арбитражный суд придерживается другой позиции. И эта позиция относится как к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение собственных долгов залогодателя, так и к случаям, когда залог предоставлен в обеспечение обязательств иного лица.

Согласно Постановлению Пленума Высшего арбитражного суда от 17.02.11 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» "Изменение размера или срока исполнения обеспеченного залогом обязательства (например, вследствие изменения процентной ставки по кредиту либо изменения срока возврата кредита) по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре о залоге, само по себе не является основанием для прекращения залога. Например, при увеличении размера требований по основному обязательству залог продолжает обеспечивать обязательство должника в том размере, в каком оно существовало бы без такого изменения, если стороны договора о залоге не пришли к соглашению о том, что при увеличении размера требований по основному обязательству на согласованную залогодателем и залогодержателем сумму залог обеспечивает обязательство должника в увеличенном в согласованных пределах размере. В случае увеличения срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует иметь в виду, что течение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество не ставится в зависимость от течения исковой давности по главному требованию, а определяется исходя из того, когда бы истекла исковая давность по основному обязательству, если бы срок исполнения основного обязательства, указанный в договоре о залоге, не менялся"^[39].

Суть залогового обременения в следующем: есть некая ценность вещи, она обещана кредитору в счет погашения требований к должнику.