Файл: Субъекты права собственности и иных вещных прав на жилые помещения.pdf

При осуществлении владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями, наряду с собственниками жилья могут выступать члены семьи собственника, имеющие самостоятельное право на данное жилое помещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 292 Гражданского кодекса РФ члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.^[15].

Пунктом 4 статьи 292 Гражданского кодекса российской Федерации отдельно выделены права несовершеннолетних членов семьи собственника жилья, проживающих вместе с ним: отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства^[16].

В соответствии со статьей 31 Жилищного кодекса РФ К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Члены семьи собственника жилого помещения обязаны использовать данное жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность. Дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи^[17].

В статье 30 Жилищного кодекса Российской Федерации установлены обязанности собственника жилого помещения:

- собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом;

- собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором;

- собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- собственник жилого дома или части жилого дома обязан обеспечивать обращение с твердыми коммунальными отходами путем заключения договора с региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами. Под обращением с твердыми коммунальными отходами для целей настоящего Кодекса и иных актов жилищного законодательства понимаются транспортирование, обезвреживание, захоронение твердых коммунальных отходов^[18].

Под целевым использованием жилого помещения понимается то,
что граждане и организации могут пользоваться помещениям и
только по их прямому назначению — для проживания граждан.
Статья 17 Ж К РФ гласит: «Жилое помещение предназначено для
проживания граждан. Допускается использование жилого помеще¬
ния для осуществления профессиональной или индивидуальной
предпринимательской деятельности, если это не нарушает прав и
законных интересов других граждан. Не допускается размещение в
жилых помещениях промышленных производств».
Законодательством предусмотрены санкции за нецелевое ис¬
пользование помещения. Если лицо использует помещение не по
назначению, оно может быть выселено по требованию наймодателя
без предоставления другого помещения. В соответствии с абз. 2 ч. 3
ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации размещение
собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законо¬
дательством^[19].

Исходя из целевого назначения жилья, можно сделать вывод о том, что граждане – собственники жилых помещений вправе использовать их как для личного проживания, так и для сдачи по договору найма жилого помещения гражданам или по договору аренды организациям, тогда как государственные и муниципальные образования, а также юридические лица – только для сдачи по договору найма либо аренды. Это объясняется тем, что как у юридического лица, так и у публичного образования нет жилищной потребности, они не могут сами использовать жилище по назначению. Так, организации для достижения уставных задач требуются производственные, складские, торговые, административно-бытовые помещения и т.д., но не жилье. Конечно, и публичному образованию, и юридическому лицу жилые помещения могут быть необходимы потребности, а из соображений жилищной, кадровой политики или других интересов^[20].

2 Жилое помещение как объект права собственности

В соответствии с гражданским и жилищным законодательством Российской Федерации жилые помещения являются недвижимым имуществом.

В связи с тем, что жилые помещения являются недвижимостью статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней^[21].

Данная норма также установлена Жилищным кодексом Российской Федерации. Согласно статье 18 Жилищного кодекса Российской Федерации «право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Кодексом и другими федеральными законами»^[22].

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ (редакция с изменениями от 03.08.2018 N 342-ФЗ).

Согласно статье 288 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Жилые помещения предназначены только для проживания граждан. Гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора^[23].

2.1 Понятие и виды жилых помещений

Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)^[24].

При этом понятие «жилое помещение» не является единственным в законодательстве Российской Федерации. Так, в пункте 10 статьи 5 УПК РФ жилищем назван индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания^[25].

В соответствии со статьей 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире^[26].

Кроме того, в качестве особой разновидности жилого дома Жилищный Кодекс Российской Федерации называет многоквартирный дом, однако не содержит нормативного определения понятия «многоквартирный дом». В то же время это вид жилого дома, к которому применимо общее определение жилого дома, установленное в статье 16 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Многоквартирный жилой дом как комплексный объект состоит:

- из жилых помещений;

- из нежилых помещений;

- из помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним (вспомогательные помещения).

На практике квартирой считается предназначенная и используемая для проживания отдельная жилая площадь, которая имеет отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий коридор) и отдельную кухню.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире^[27].

Общая площадь (п. 5 ст. 15 ЖК РФ) жилого помещения — это сумма площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом
помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
Внутри жилого помещения выделяют:

1) жилую площадь — включает только площадь жилых комнат, в том числе площадь спальных и столовых комнат, комнат для игр, учебы и отдыха, а также площадь утепленных террас и веранд, оборудованных для проживания;

2) площадь помещений вспомогательного использования — коридоров, кухни, внутренних кладовых, ванной комнаты и др.
Таким образом, общая площадь жилого помещения есть сумма
площади всех жилых помещений и помещений вспомогательного использования^[28].

В Жилищном кодексе РФ не определена общая площадь комнаты,
расположенной в коммунальной квартире. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан
в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или
реконструкции, утвержденном Президиумом ВС РФ 29.04.2014‘, указано на необходимость применения в данном случае в соответствии
с ч. 1 ст. 7 ЖК РФ по аналогии ст. 15, 16 ЖК РФ. Из данных статей в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты^[29].

Требования, которым должно отвечать жилое помещение установлены в Постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (ред. от 28.02.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».