Файл: раво собственности и другие вещные права на жилые помещения.pdf

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Одной из наиболее острых проблем является обеспечение надлежащего осуществления права на жилище, закрепленного в Конституции Российской Федерации всеми российскими гражданами, имеющее важное социально-экономическое значение на современном этапе общественного развития. Миллионы граждан по-прежнему не имеют жилищных условий, соответствующих современным понятиям о размере, комфорте и благоустроенности жилья, несмотря на усилия, прилагаемые государством к решению этой насущной проблемы. Около трех миллионов граждан проживают в коммунальных квартирах, что абсолютно неприемлемо с позиций общепринятых в развитых государствах представлений о качестве жизни.

В ст. 11 Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах в качестве одного из важнейших, неотъемлемых прав личности закреплено право на жилище «Каждый имеет право на достойный уровень жизни для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище».

Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям, хотя норма ст. 40 Конституции Российской Федерации^[1] конкретно не содержит такой юридической формулы: стабильное, устойчивое, постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилищного фонда; улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда; обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды, достойной цивилизованного человека (последнее вытекает из норм международного права).

Более устойчивый характер приобретает тенденция к становлению и развитию различных форм собственности на жилые помещения. Большое значение в этой сфере имеет право частной собственности граждан, возможности по приобретению и осуществлению которого были беспрецедентно расширены благодаря приватизации жилых помещений, предусмотренной Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Однако приватизация стала не единственным основанием приобретения гражданами жилых помещений, несмотря на свое социально-историческое значение. Развитие индивидуального жилищного строительства и строительства многоквартирных жилых домов позволило стать собственниками нового благоустроенного жилья десяткам тысяч граждан.

Огромное значение как для отдельных граждан и членов их семьи, так и для общества в целом является приобретение права собственности на жилые помещения, так как это служит важным условием дальнейшего поступательного развития экономических реформ в жилищной сфере.

---

В процессе исследования использованы труды Г.Н. Андрианова, Е.Б. Васина, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, С.П. Гришаева, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, В.П. Камышанского, Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, К.П. Победоносцева, В.А. Рыбакова, Р.О. Халфиной, З.И. Цыбуленко, Г.Ф. Шершеневича и др.

Целью исследования является проведение комплексного научного анализа общетеоретических и практических проблем, возникающих при приобретении и осуществлении права собственности на жилые помещения, определение его понятия, специфических признаков и видов.

Для достижения данной цели нами были поставлены следующие задачи:

- рассмотреть понятие жилого помещения;

- выделить правовой режим жилых помещений;

- охарактеризовать снования возникновения права собственности на жилые помещения;

- выделить основания прекращения права собственности на жилое помещение.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся между гражданами, а также между физическими и юридическими лицами и публично-правовыми образованиями по поводу приобретения гражданами права собственности на жилые помещения и осуществления в отношении данного вида объектов правомочий владения, пользования и распоряжения.

Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного законодательства, регулирующие общественные отношения, возникающие по поводу приобретения и осуществления гражданами России права собственности на жилые помещения.

Методологическую основу исследования составили: сравнительно-правовой метод, применявшийся при сопоставлении различных нормативных актов; историко-правовой метод, предусматривающий анализ становления и развития правового регулирования отношений собственности на жилые помещения; логический метод с применением индукции, дедукции, анализа и синтеза, системный подход, являющийся общенаучным методом познания сложных и структурированных объектов изучения.

Данная работа состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованной источников информации.

ГЛАВА 1. ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ КАК ОБЪЕКТЫ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

1.1. Понятие жилого помещения

---

Особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан составляют жилые помещения. Жилые помещения представляют собой объекты недвижимости, отвечающие признакам помещения, пригодные для постоянного проживания, а также учтенные в качестве жилых органами инвентаризационного учета.

Определение жилого помещения не содержится в действующем федеральном законодательстве. В то же время оно активно его использует. Нормы, а также другие вопросы, связанные с жилыми помещениями, нашли свое отражение в Гражданском, Жилищном и Налоговом кодексах.

Жилое помещение в качестве объекта вещного (ст. 288-293) и обязательственного права (ст. 671-688) рассматривается в Гражданском кодексе. В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, которые могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных являются одним понятием жилого помещения.

Жилой дом является одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений. Жилой дом как объект права собственности - это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

В перечне объектов гражданских прав, установленном ст. 128 ГК, жилые помещения не выделяются в отдельную группу, поскольку охватываются категорией «вещи». Однако специфика жилых помещений обусловливает ряд особенностей их правового режима, которые придают указанному понятию самостоятельное юридическое значение.

Необходимо наличие совокупности юридических фактов для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок. В первую очередь, это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принять в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.

---

С понятием «домовладение» мы встречаемся в нормативных правовых актах. В него следует включать, в первую очередь, земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом, и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых вещей, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки - вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. В связи с этим судебная практика выработала правило, согласно которому при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения. Согласно ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ и федеральными законами.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех его частей, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ):

- комната;

- квартира, часть квартиры;

- жилой дом, часть жилого дома.

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ).

Квартира - это структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

---

Индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых нужд, связанных с их проживанием в таком здании является жилым домом.

Согласно ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации подобное деление жилых помещений имеет исключительно большое значение, поскольку предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат).

В соответствии со ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям.

Следовательно, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям:

1. Представлять собой изолированное помещение. Изолированными помещениями являются жилые дома, часть жилого дома, квартира, часть квартиры. При этом изолированное помещение может состоять из одной или нескольких комнат. Не может быть признано изолированным помещением часть комнаты или смежная комната. При этом, например, квартира может быть путем перепланировки разделена на несколько изолированных комнат в порядке, установленном действующим законодательством (в соответствии с техническими и санитарными требованиями). Созданное в результате самостоятельной перепланировки жилья не являются изолированным помещение.

2. Являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых, без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Недвижимым имуществом в силу своей природы является жилое (физически недвижимое) помещение, которое обладает признаком прочной связи с землей;

---