Файл: Понятие и значение приватизации (Эволюция российского законодательства о приватизации).pdf

Под приватизацией участков подразумевается приобретение в частную собственность земель, находящихся во владении государства или муниципалитета. При определенных обстоятельствах земля может быть приобретена в собственность на безвозмездной основе, в том числе на основании ст. 39.1., 39.5., 39.10. ЗК РФ^[21], а также ст. 1 Федерального закона от 01.05.2016 N 119-ФЗ (ред. от 29.12.2017) "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"^[22].

Согласно нормативным положениям закона, участки земли, на которых находятся законные постройки, должны быть либо получены в аренду, либо приватизированы. При этом для собственников построек на земельных участках предоставляется исключительное право. Исключительное право на приватизацию земельных участков имеют законные собственники сооружений, зданий или других построек, возведенных на участке земли. Под преимущественным правом понимается, что никто, кроме владельцев недвижимости, не сможет произвести процедуру приватизации земли.

Право на оформление в собственность участка имеют следующие лица:

- те, у которых на земле были возведены дома или хозяйственные постройки, при этом есть законное основание для их возведения;

- которые получили землю в безвозмездное использование или наследуемое владение.

Наследники гражданина, которому было предоставлено право безвозмездного использования земли, уже не будут иметь такое право. Наследникам необходимо оформить вещное право на неприватизированный участок или получить на него право аренды.

Также оформить имущественное право на землю могут:

- владельцы садовых, дачных или иных не предназначенных для постоянного жительства строений;

- собственники гаражей (причем как индивидуальных, так и в составе гаражного кооператива)^[23].

На бесплатной основе в собственность могут быть переданы следующие участки земли:

- на которых находятся жилые постройки, купленные гражданами до введения в действие ЗК РФ (до 2001 года);

- которые переданы муниципалитетом или государством в аренду для целей ведения ЛПХ или ИЖС;

- выданные по праву бессрочного использования или наследуемого владения;

- те участки, которые имеют садовое, огородное и иное хозяйственное назначение, а также земли под гаражами.

Муниципальные или государственные власти могут отказать в приватизации земельного участка только в случаях, указанных в соответствующих законодательных актах.

После введения в действие ЗК РФ государство прекратило передавать на безвозмездной основе земельные участки. Теперь единственное основание для приобретения их в собственность - это приватизация тем лицом, которому ранее земля была передана на каком-либо законном основании^[24].

Некоторые категории лиц, помимо владельцев законно возведенных построек, могут приватизировать муниципальные земли также на бесплатной основе:

- если прошло 5 лет после того, как участок был передан в безвозмездное пользование для ИЖС или ЛПХ, при условии, что использование участка велось в соответствии с целями, указанными при передаче;

- граждане, имеющие трех или более детей;

- иные категории лиц, имеющие право на бесплатную приватизацию согласно локальным нормативным актам;

- граждане, желающие приватизировать земли в составе субъектов РФ на территории Дальневосточного округа^[25].

Согласно российскому земельному законодательству, существуют особые категории земель, которые не могут быть переданы в собственность граждан. Так, не могут быть оформлены в частную собственность земли, которые были изъяты из публичного оборота. Это участки государственных парковых и заповедных зон, земли стратегического предназначения, участки, на которых расположены массовые гражданские или военные захоронения. Кроме этого, запрет на приватизацию распространяется и в отношении участков, имеющих большое значение для обороноспособности государства.

Земли, ограниченные в гражданском обороте, также не предоставляются в личную собственность. К таковым относятся охраняемые природные территории, земли лесо- или водофонда, участки на территориях закрытых муниципальных образований, земли, предоставленные для нужд специального транспорта и др. Однако закон не допускает отказ в приватизации в отношении тех земель, которые ограничены в обороте, но в соответствии с ФЗ их разрешено предоставлять в собственность граждан и юридических лиц.

К примеру, ЗК РФ позволяет участки, выделенные для целей промышленности, энергетики, связи, радиовещания, телевидения и для обеспечения космической деятельности, выдавать в собственность граждан с определенными ограничениями (например, запрет на ведение определенных типов деятельности, не входящих в соответствие с целевой предназначенностью данных земель)^[26].

До введения в действие ЗК РФ (2001 год) земельное право регулировалось Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017). Участки, которые на законном основании были выделены до указанной даты на праве наследуемого владения или бессрочного пользования, могут быть приватизированы на льготных условиях.

Под льготной приватизацией понимается безвозмездная передача в частную собственность земли при подаче заявителем документов в регистрационную службу. Никаких постановлений или разрешений от органов государственной или муниципальной власти не потребуется. Сроки льготной приватизации не ограничены - законный собственник дома на участке, полученном до 2001 года, может приватизировать землю в любой момент^[27].

Дачная амнистия – это “народное” название вступившего в силу в 2006 году Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ (ред. от 22.02.2017) "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества". Согласно нормам законодательного акта, граждане могут в упрощенном режиме зарегистрировать вещное право на участки и объекты недвижимости, находящиеся на них^[28].

В упрощенном режиме можно оформить:

- земли в городах, поселках или деревнях, которые были выделены под ИЖС, строительство гаража, ведение ЛПХ;

- земли, выделенные в целях ведения садового или огородного хозяйства, а также дачные и садовые домики, расположенные на них;

- дачные участки, которые располагаются в садоводческих товариществах, дачных кооперативах.

До 1.03.2018 года можно приватизировать в упрощенном порядке строения, находящиеся на земельных участках, для строительства которых требуется специальное разрешение. Участки, выделенные для ЛПХ, садоводства, огородничества, ИЖС, гаражного строительства, можно приватизировать по дачной амнистии бессрочно^[29].

Таким образом, на наш взгляд, можно отметить, что приватизация государственной или муниципальной земли - процесс несложный. Если гражданин имеет возведенные постройки, действует преимущественное право приватизации. Получить в собственность землю бесплатно можно только один раз. Некоторые участки приватизировать нельзя - например, представляющие особую культурную ценность.

В настоящее время приватизация земельных участков осуществляется исключительно на безвозмездной основе. Земельный кодекс РФ в п.1 ч.1 ст. 39.1 и ст. 39.5 дает перечень случаев, когда гражданин или юридическое лицо может получить земельный участок, находящийся в муниципальной или государственной собственности, в свою собственность безвозмездно. Главная проблема приватизации состоит в том, что нет единых критериев и оснований, по которым необходимо разграничивать государственное имущество и имущество, разрешенное для приватизации.

В результате приватизации в Российской Федерации сформировался в короткий срок негосударственный сектор экономики, новый корпоративный сектор экономики (рынок ценных бумаг, акционерные общества, банки, страховые компании), сложилась рыночная экономика, произошло распределение юридических прав собственности на приватизированное имущество. Однако несовершенство законодательной базы и ее отставание от быстро меняющихся событий, привело к нарушению законодательства, как со стороны государства, так и со стороны граждан, а отсутствие контроля со стороны государства привело к возникновению коррупции в государственных структурах.

Таким образом, процесс приватизации, начатый в России в 1990-х годах, имел как положительные, так и отрицательные последствия.

2.3. Приватизация предприятий

Приобрести в собственность различные компании может практически любой желающий, ведь нужно обеспечить выполнение всего нескольких основных условий, но при этом далеко не все потенциальные покупатели знают о том, как проводится приватизация предприятий и каким условиям нужно соответствовать, чтобы принять участие в торгах.

Действующее законодательство предусматривает специальные нормы для проведения процедуры приватизации каких-либо предприятий. В случае нарушения данного порядка предусматривается признание договора недействительным. Сам документ в обязательном порядке должен включать в себя информацию обо всех сторонах рассматриваемой сделки - о продавце, посреднике и приобретателе, а помимо этого в нем должно присутствовать полное наименование продаваемого предприятия с указанием его адреса, состава и стоимости активов. Также стоит отметить, что в документе должна присутствовать информация касательно цены земельного участка в том случае, если он будет также продаваться или сдаваться в аренду физическим лицам^[30].

Немаловажным моментом является добавление в составленный договор информации о том, в каком порядке должно передаваться предприятие, в какой форме и в какие сроки должны быть проведены платежи, а также какие присутствуют взаимные обязанности каждой из сторон. Обязательно нужно перечислить все условия, в соответствии с которым государственные активы были выставлены на продажу через аукцион.

Право собственности на указанную компанию переходит к покупателю только после того, как будет проведена регистрация купли-продажи, проведенная в полном соответствии с требованиями действующего законодательства^[31].

В зависимости от того, какое предприятие собираются оформить в частную собственность, изменяется и сам процесс проведения данной процедуры. В частности, здесь все зависит от категории рассматриваемой организации.

Состав государственного предприятия, которое будет приватизироваться частными лицами, должен определяться в предварительно составленном передаточном акте, формирование которого осуществляется на основании той информации, которая указана в акте инвентаризации, аудиторском заключении или документах о рассматриваемых земельных участках. Передаточный акт обязательно должен включать в себя все виды имущества, которые будут приватизироваться частным лицом, включая также обязательства данного предприятия, связанные с выплатой всевозможных платежей для тех лиц, перед которыми несет ответственность за нанесение вреда здоровью или жизни.

Балансовая стоимость предприятия должна рассчитываться в соответствии с данными, полученными из промежуточного бухгалтерского баланса, который подготавливается с учетом результатов, полученных в процессе проведения инвентаризации всего представленного имущества.

Цена земельных участков должна равняться их кадастровой стоимости в том случае, если унитарное предприятие преобразуется в хозяйственное общество. Также стоит отметить, что в процессе приватизации имущественного комплекса любая собственность, которая не относится к приватизируемым активам, может быть изъята в дальнейшем ее собственником^[32].

Отдельное внимание стоит уделить тому, что после определения точной первоначальной стоимости приватизируемого предприятия должно пройти не более шести месяцев до того момента, как компания или ее часть будет выставлена на публичные торги.

Муниципальные предприятия приватизируются путем проведения трех основных этапов: