Файл: Гражданско-правовое регулирование залога.pdf

2.3 Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, является достаточно эффективным механизмом принуждения добросовестного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Такой механизм позволяет кредитору по обеспеченному залогом обязательству удовлетворить свои требования, возникшие в результате неисполнения или же ненадлежащего исполнения обязанностей должником из стоимости заложенной недвижимости должника преимущественно перед остальными кредиторами.

Обращение взыскания возможно не в любом случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств залогодателем. Так, для того чтобы применить процедуру обращения взыскания на заложенное имущество, необходимо установить, что должник нарушил свои обязательства в силу обстоятельств, за которые он несет ответственность, и такое нарушение должно носить значительный характер. В случае незначительного нарушения должником обязательств по договору об ипотеке, т.е. в случае, когда размер требований кредитора несоразмерен стоимости заложенного недвижимого имущества, суд может отказать кредитору по обеспеченному залогом обязательству в обращении взыскания. Степень значительности нарушения обязательств залогодателем определяется судом.

При отсутствии доказательств считается, что нарушение обязательств по договору об ипотеке крайне незначительно, а размер заявленных кредитором требований несоизмерим стоимости недвижимого имущества, заложенного по договору, в случае, если в момент принятия решения судом об обращении взыскания одновременно присутствуют такие условия, как сумма неисполненного обязательства по договору меньше пяти процентов от стоимости заложенного имущества и период неисполнения обязательств меньше трех месяцев.

Исключение составляет случай, когда обязательство по договору об ипотеке представляет собой внесение периодических платежей, «и имеет место систематическое нарушение сроков их внесения, то есть более трех раз в течение года даже при условии, что просрочка незначительная»^[31].

Также стоит отметить, что при наличии этих условий нельзя обратить взыскание на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Вопросу значительности нарушения должником своих обязательств уделяется большое внимание на практике. Приведем пример из судебной практики. В Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 22 мая 2013 г., сделан вывод о том, что в случае рассмотрения требования об обращении взыскания на недвижимое имущество исследованию и доказыванию подлежит юридически значимое обстоятельство, касающееся существенности совершенного залогодателем нарушения^[32].

Так, в Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ рассматривалось следующее дело. Между заемщиком и банком был заключен кредитный договор. Для обеспечения исполнения заемщиком обязательств по этому кредитному договору, между ним и банком был также заключен договор об ипотеке, согласно которому заемщик оставил банку в залог квартиру. Права банка как залогодержателя по договору о залоге недвижимого имущества удостоверяются закладной. В течение некоторого срока заемщик не выполнял принятые на себя обязательства по кредитному договору, и у него образовалась задолженность, которая на момент рассмотрения дела судом не была погашена. Суд при решении спора исходил из того, что обращение взыскания на заложенное имущество возможно в случае нарушения основного обязательства, т.е. условий кредитного договора. Так как залог обладает стимулирующей функцией (побуждает должника надлежащим образом исполнить все обязательства по договору), то обращение взыскания на заложенную недвижимость возможно лишь в случае значительного нарушения должником своих обязательств. Судебная коллегия по гражданским делам установила, что при вынесении решения по делу судом первой инстанции в предмет доказывания не вошел вопрос, касающийся существенности допущенного залогодателем нарушения. Поэтому необходимо разрешить этот вопрос, поскольку выяснение данного обстоятельства повлияет на правильность разрешения спора между банком и заемщиком об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество^[33].

Федеральный закон «Об ипотеке» предусматривает судебный и внесудебный порядки обращения взыскания на заложенное имущество по договору об ипотеке.

По общему правилу кредитор обращает взыскание на предмет залога в судебном порядке. Требования залогодателя могут быть удовлетворены исходя из стоимости заложенной по договору недвижимости по решению суда, кроме случаев, установленных законом.

Федеральный закон «Об ипотеке» содержит в себе ряд случаев, когда удовлетворение требований кредитора по обеспеченному залогом обязательству возможно исключительно по решению суда. К таким случаям относятся (ч.5 ст. 55):

1. предметом ипотеки выступает:

• жилое помещение, которое принадлежи физическому лицу на праве собственности;
• земельный участок, являющийся землей сельскохозяйственного назначения, который выделен гражданину для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, земельный участок для индивидуального жилищного строительства, здания, строения и сооружения на таком земельном участке;
• земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, а также земли, на которые не разграничена государственная собственность, и если на таких участках нет зданий, строений или сооружений;
• земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, действия с которым регулируются Федеральным законом от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», и если на такой земле нет зданий, строений или сооружений;
• имущество в государственной или муниципальной собственности;
• имущество, представляющее особую историческую, художественную либо иную культурную ценность для общества;

1. залогодатель – физическое лицо признан безвестно отсутствующим;
2. заложенное по договору имущество представляет собой предмет предшествующей и последующей ипотеки, в случае с которыми используется разный порядок обращения взыскания либо применяются различные способы реализации заложенного имущества;
3. недвижимое имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям;
4. право залогодержателя на предмет залога не зарегистрировано в ЕГРП.

Федеральным законом «Об ипотеке» закреплен перечень вопросов, которые должен установить суд, рассматривая дело об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество по договору об ипотеке. Так, принимая решения, подлежат установлению:

1. суммы, которые необходимо возместить кредитору по обеспеченному залогом обязательству из стоимости предмета залога (помимо сумм расходов по охране и реализации имущества, которые формируются по окончании его реализации);
2. наименование, место нахождения, кадастровый номер заложенного имущества либо номер записи о праве в ЕГРП;
3. способ и порядок реализации заложенного имущества;
4. начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества при его реализации;
5. если необходимы меры по обеспечению сохранности предмета ипотеки до его реализации, то необходимо указать эти меры;
6. если предметом ипотеки выступают земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, либо участки, государственная собственность на которые не разграничена, то указываются особые условия проведения торгов.

Как правило, к обращению взыскания на заложенное имущество в судебном порядке прибегают стороны, которые находятся в конфликтной ситуации, либо же существуют ограничения внесудебного порядка урегулирования такого конфликта^[34]. Несмотря на достаточную эффективность судебного порядка обращения взыскания, такая процедура является достаточно длительной и затратной с экономической точки зрения, а также стороны, находясь в состоянии напряжения, будут подвергаться большой психоэмоциональной нагрузке.

До 2012 года внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество предполагал заключение соглашения между залогодателем и залогодержателем при наличии нотариально удостоверенного согласия должника по обеспеченному залогом обязательству на внесудебный порядок. Такое соглашение могло заключаться отдельным договором или включаться в договор об ипотеке. Согласие залогодателя могло даваться и до заключения договора об ипотеке.

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» исключил соглашение как основание для обращения взыскания во внесудебном порядке.

В настоящее время обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество без обращения в суд допускается в случае, если внесудебный порядок разрешен в договоре об ипотеке, либо такой порядок предусмотрен договором, который предусматривает ипотеку в силу закона, либо в случае, когда права кредитора по обеспеченному залогом обязательству удостоверяются закладной.

«В случаях, когда залогодержатель желает иметь возможность обратиться к процедуре принудительного обращения взыскания на основании исполнительной надписи нотариуса (являющейся исполнительным документом), требуется нотариальное удостоверение договора залога, а при возникновении ипотеки в силу закона – нотариальное удостоверение договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона»^[35].

В новой редакции Федерального закона «Об ипотеке» отсутствует требование о нотариальном удостоверении согласия залогодателя на внесудебную процедуру обращения взыскания, ранее применявшееся, когда залогодателем выступало физическое лицо, либо внесудебный порядок утверждался применительно к предмету ипотеки. Сейчас надлежащее оформление условия о вероятности обращения взыскания на заложенную недвижимость предполагает всего лишь включение условия о внесудебном порядке в содержание договора, либо же в содержание закладной, которая удостоверяет права кредитора по обеспеченному залогом обязательству.

Процедура внесудебного обращения взыскания на предмет в сравнении с судебным решением данного вопроса является менее затратной и занимает более короткий срок. Поэтому, считается, что такой механизм не менее эффективен, недорог и достаточно быстр в вопросах защиты интересов кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству и стимулирования добросовестного выполнения должника своих обязанностей по договору.

Подводя итог, следует отметить, что законодательно термин «ипотека» до сих пор не закреплен. Однако проанализировав мнения различных авторов касаемо природы ипотеки, можно отметить такие ее черты, как предмет (которым всегда является недвижимость), оставление заложенного недвижимого имущества во владении и пользовании залогодателя, ипотека (как и договор об ипотеке) подлежит государственной регистрации.

Наиболее часто на практике ипотека возникает на основании договора, поэтому особое внимание необходимо уделить ему. Данный договор регулируется положениями Федерального закона «Об ипотеке» и подлежит государственной регистрации. Стоит отметить, что договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а всего лишь заключается для обеспечения основного обязательства. Поэтому существование договора об ипотеке без какого-либо основного договора (например, кредитного договора или договора займа) невозможно.

При ненадлежащем исполнении должником своих обязательств по договору об ипотеке, кредитор может потребовать обращения взыскания на заложенное имущество. Данная процедура может быть осуществлена как в судебном, так и во внесудебном порядке. Однако при обращении взыскания по решению суда необходимо установить ряд вопросов, которые закреплены в законе.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Залог в целом, а также залог недвижимости (ипотека), представляет собой один из самых надежных и эффективных способов обеспечения исполнения обязательств. Залог предоставляет должнику по обеспеченному залогом обязательству хорошую мотивацию добросовестно и своевременно исполнить все обязательства, вытекающие из закона или договора. Сущность залоговых отношений состоит в том, что в составе имущества залогодателя отводится конкретная часть, которая представляет собой предмет залога, и если залогодатель не исполнит свое обязательство должным образом в установленный срок, то предмет залога подлежит реализации, и из полученной суммы в первую очередь будут удовлетворены требования залогодателя. Поэтому, в отличие от таких способов обеспечения исполнения обязательств, как поручительство либо неустойка, кредитор «верит» не должнику, а «вещи».