Файл: Гражданско-правовое регулирование залога..pdf

2.2.Анализ некоторых проблем правового регулирования залога недвижимости в Российской Федерации.

В настоящее время правовое регулирование залога недвижимости (ипотеки) содержит определенные законодательные и правоприменительные пробелы. Не так давно на VIII Студенческой международной заочной научно-практической конференции "Молодежный научный форум" было предложено предусмотреть возможность возникновения ипотеки на основании завещания.

Данная необходимость обусловлена тем, что такой залог является удобным средством обеспечить всех наследников. Если лишить наследодателя такой возможности, то он будет вынужден прибегнуть либо к чрезмерному раздроблению своего недвижимого имущества, либо к оставлению недвижимости, к примеру, предприятия, в общей собственности наследников, несмотря на неспособность или невозможность некоторых из них участвовать в управлении завещанным имуществом. Таким образом предлагалось дополнить п. 3 ст. 334 ГК РФ следующим абзацем : "... залог возникает также на основании завещания". Однако, это новшество повлечет за собой изменения также и в Земельном кодексе, в случае если речь идет о залоге земельного участка.

Однако, остается вопрос: каким же образом наследники могут реализовать данное право, и в какие сроки? Если данное право необходимо реализовать по аналогии с процедурой наследования, согласно нормам ГК РФ, то чем данная процедура отличается и в чем ее удобство? Иными словами, детали данного новшества не совсем ясны. Также анализ законодательной базы позволяет сделать вывод, что возможен совокупный залог (ипотека сразу нескольких объектов).

В связи с этим предлагается дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем: "...известно, что договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, при этом стороны в договоре ипотеки обязаны определить очередность обращения взыскания на заложенное имущество".

Статья 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изначально была представлена как "Способы реализации заложенного имущества". Однако, затем название статьи было изменено Федеральным законом от 11.02.2002 № 18-ФЗ^[43] на "Реализация заложенного имущества". Но ни первоначальное, ни последующее названия не отражают содержания статьи. В ней даже не упоминается способ реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи его залогодателем по договору об ипотеке залогодержателю, а лишь устанавливаются отдельные правила реализации заложенного недвижимого имущества на торгах (п. 1, 2) и ограничения по применению отдельных способов реализации предмета ипотеки (п. 2). В п. 3 речь идет не о реализации заложенного недвижимого имущества, а о реализации (уступке) права аренды недвижимого имущества. Таким образом, ст. 56 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" необходимо привести в соответствие с названием, детально определив способы реализации заложенного имущества.

Однако, законодательные проблемы влекут за собой проблемы правоприменительные.

Так, частыми в судебной практике являются споры относительно условий договора.

Президиум ВАС РФ неоднократно указывал, что "существенные условия договора об ипотеке перечислены в п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой"^[44]. Из этого исходит и судебная практика.

Суды озадачены вопросом о процедуре индивидуализации предмета ипотеки. Так, в одном из дел окружной суд признал, что "...ссылка в договоре о залоге на кадастровый номер земельного участка позволяют определить право аренды какого конкретного земельного участка передается в залог, а также его характеристики...". Этот же подход был продемонстрирован и в постановлении ФАС ПО от 19.06.2011 № А65-25257/11-СГ1-9.^[45]

Следующая категория судебных споров связана с тем, какое имущество не может быть предметом ипотеки. Закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" называет имущество, которое может выступать предметом ипотеки. Однако, данного перечня явно недостаточно. Это влечет за собой споры в судебной практике. Так, в судебной практике имеются решения, в которых суды отрицали возможность того или иного имущества быть предметом договора ипотеки. Например, в одном из дел суд признал недействительным договор залога здания, являющегося объектом культуры. В другом деле суд признал невозможным залог учебных помещений.

Представляется правильным недопущение в судебной практике залога части здания, права на которую невозможно зарегистрировать отдельно от всего здания. На такой предмет ипотеки невозможно обратить взыскание.

Следующим особо важным условием договора ипотеки и поводом для судебных споров суды признают залоговую оценку предмета залога.

Оценка предмета залога не является рыночной ценой предмета залога, в связи с чем она может ей вообще не соответствовать, так как она осуществляется по соглашению сторон для ее определения участие оценщика не является обязательным. В своих решениях суды основываются на том, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не является основанием для признания договора недействительным. Этот тезис не применим к договорам залога земельных участков, так как в соответствии с императивной нормой ст. 67 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залоговая оценка заложенного земельного участка не может быть установлена в договоре ниже его нормативной цены.

Еще одна категория спорных дел - это дела об установлении существа, размера и срока исполнения обязательств, обеспеченных ипотекой.

Согласно п. 1 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в договоре ипотеки должно быть указано существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой^[46]. Именно на это и опирается судебная практика.

Договор ипотеки должен содержать срок выполнения обеспечиваемого обязательства. При возникновении спора относительно того, выполнено ли это условие в договоре ипотеки или нет, суды, как правило, руководствуются положениями ГК РФ о правилах исчисления сроков. Срок может определяться или указанием календарной даты, или указанием на событие, которое неизбежно наступит. К примеру, в одном из дел суд признал, что предусмотренное в договоре условие о том, что договор действует до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, не может считаться условием о сроке выполнения обязательства. В соответствие со ст. 190 ГК РФ установленный срок исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами^[47].

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. С учетом указанной нормы установленное в договоре залога условие о совпадении срока действия залога со сроком кредитного договора не является условием о сроке исполнения обязательства. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно, по мнению окружного суда, признал условие о сроке выполнения обязательства несогласованным, а договор ипотеки незаключенным.

В другом деле суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и признавая договор залога незаключенным, исходил из факта отсутствия в нем условия о сроке исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, которое является самостоятельным существенным элементом данного института обязательств. При этом суд указал, что установленное в спорном договоре условие о действии договора залога с даты его подписания уполномоченными лицами сторон и до момента исполнения залогодателем своих обязательств по договору не может считаться условием о сроке.

В договоре ипотеки также необходимо указывать место заключения обеспечиваемого договора. Вместе с тем, суды полагают, что условие об указании места совершения основного договора будет считаться исполненным и в том случае, если договор ипотеки содержит ссылку на обеспечиваемый договор, а тот, в свою очередь, содержит указание на место его заключения^[48].

В случае, если ипотекой обеспечивается и неустойка, установленная основным договором за нарушение его условий, размер неустойки и механизм ее исчисления необходимо указывать в договоре ипотеки. Так, к примеру, в одном деле заявитель кассационной жалобы полагал, что условие о неустойке не является существенным условием договора займа, требование о включении в договор ипотеки условия о размере неустойки является необоснованным. Суд первой инстанции правильно, по мнению окружного суда, исходил из того, что согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ существенными условиями договора о залоге являются предмет и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Такие же требования к содержанию договора ипотеки содержатся в ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"^[49]. Статьей 3 указанного Закона регулируются взаимоотношения сторон по размеру исполнения обязательства. Договором ипотеки, закаченным сторонами, было предусмотрено, что ипотекой обеспечивается как сумма займа, проценты на сумму займа, так и неустойка, если применение таковых будет осуществлено. Следовательно, в договоре ипотеки должно быть согласовано условие о сумме займа, размере процентов на сумму займа, размере неустойки.

Все перечисленное выше неизбежно приводит к выводу о том, что договором ипотеки не могут быть обеспечены обязательства, которые возникнут в будущем. Рассматривая спор о признании недействительным договора ипотеки, суд установил, что согласно условиям этого договора следки по предоставлению кредитов должны были заключаться путем направления оферты - заявления заемщика и акцепта этой оферты кредитором - банком, и только после такого акцепта денежные средства могут быть предоставлены в качестве конкретного кредита. На момент заключения договора об ипотеке не существовало еще того обязательства, исполнение которого обеспечивалось бы ипотекой. По мнению суда, ни нормы ГК РФ, ни нормы Закона об ипотеке не предусматривают возможности обеспечения ипотекой того обязательства, которое еще только возникнет в будущем^[50].

Таким образом, основные проблемы правоприменительной практики связаны с государственной регистрацией залога недвижимости и с определением условий договора ипотеки. Разрешение всех рассмотренных противоречий возможно путем более детального законодательного регулирования института ипотеки.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключение курсовой работы целесообразно сформулировать основные выводы. Залог представляет собой такой способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Предметом залога может быть любое имущество, которое в соответствии с законодательством РФ может быть отчуждено залогодателем (вещи, ценные бумаги, иное имущество и (или) имущественные права). Не могут быть предметом залога требования, носящие личный характер, и иные требования, залог которых запрещен законодательством.

Существуют следующие виды залога: заклад, залог прав, твердый залог, ипотека, залог вещей в ломбарде, залог товаров в обороте.

Сторонами залогового правоотношения могут являться залогодатель и залогодержатель, отношения между которыми оформляются договором залога. Залогодержатель – это лицо, принимающее в залог имущество с целью обеспечения исполнения обязательства. Залогодатель – это лицо, передающее имущество (вещи, имущественные права) в залог залогодержателю.

В соответствие с ГК РФ договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. ГК РФ устанавливает особые требования к форме договора залога: по общему правилу она должна быть письменной; договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение нотариально удостоверенного договора также подлежит нотариальному удостоверению; договор залога недвижимости (ипотека) должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован в порядке, установленном для сделок с соответствующим имуществом.

К существенным условиям соглашения о залоге относятся: предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом; указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. Если иное не установлено договором, залог остается у залогодателя с правом пользования предметом залога.

Таким образом, основная задача залога состоит не в обладании и пользовании заложенной вещью залогодержателем, а в удовлетворении интересов кредитора в случае ненадлежащего исполнения обязательства должником. При этом предмет залога в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства не поступает в собственность залогодержателя (в общем порядке), а подлежит реализации, за счет которой происходит удовлетворение требований кредитора.