Файл: Защита права собственности (Охрана отношений собственности).pdf

Договоры аренды, купли-продажи, мены, дарения и т. п. жилых помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, должны заключаться в письменной форме и проходить государственную регистрацию.

Особой формой распоряжения является перевод жилого помещения в нежилое. Действующее законодательство исходит из того, что эти вопросы регулируются в порядке, установленном Правительством РФ и субъектами Российской Федерации (ст. 8 ЖК). Исходя из этого мэр Москвы издал распоряжение от 11.11.94 г. № 560-РМ «Об упорядочении перевода жилых помещений в нежилой фонд и оформления документов о разрешении перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах». Кроме того, утвержден порядок оформления разрешений на переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах в г. Москве (утвержден распоряжением мэра Москвы от 31.07.96 г. № 166/1-РМ).

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не может отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 290, 291 ГК).

Субъекты Российской Федерации вправе определять перечень объектов таких общих помещений, а также порядок их содержания и ремонта. Так, Законом г. Москвы от 09.11.94 г. № 19-87 «О перечне объектов общего пользования в жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений» это осуществлено. К ним относятся, например, балкон, вестибюль, веранда, лифтовый холл и т. д.

Если собственники квартир в многоквартирном доме объединятся в товарищество и создадут кондоминиум, то упомянутое имущество может находиться и на праве их совместной собственности. Особенность долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме состоит в том, что любая форма отчуждения права собственности на это имущество не допускается без отчуждения права собственности на квартиру.

Федеральный Закон от 15.06.96 г. «О товариществах собственников жилья»:

установил, что товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев (т. е. собственников помещения в кондоминиуме, участников долевой собственности на общее имущество) для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом;¬         ¬

дал легальное определение кондоминиума – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований (домовладельцев) – частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности;¬         ¬

урегулировал отношения собственности в кондоминиуме, права и обязанности домовладельцев;¬         ¬

определил порядок управления кондоминиумом и его обслуживания. Домовладельцы вправе управлять кондоминиумом либо непосредственно (если число помещений и домовладельцев не более четырех, либо путем передачи функций управления службе заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченной организации. Способ управления может быть изменен в любое время по решению общего собрания домовладельцев;¬         ¬

предусмотрел, что товарищество собственников жилья – юридическое лицо, которое создается на неопределенный срок, действует на основании норм ГК, иных актов гражданского законодательства, а также жилищного законодательства и устава товарищества собственников жилья.¬         ¬

Члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством.

Переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу не прекращает права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (ст. 292 ГК). К членам семьи относятся супруг(а) собственника жилого помещения, их родители и дети. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях – иные лица могут быть признаны членами семьи собственника, если они проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство. Если упомянутые граждане перестали быть членами семьи собственника, но продолжают проживать в этом жилом помещении, они имеют право пользования этим помещением.

Квартира (жилой дом), являющаяся собственностью гражданина, может быть в установленном порядке отчуждена (например, подарена другому члену семьи, передана по наследству, продана).

Если гражданин продаст, подарит и т. д. свою квартиру (дом) другому лицу, то это не означает, что члены семьи автоматически теряют право пользования жилым помещением, ибо переход права собственности на дом или квартиру не является основанием для прекращения этого права упомянутых лиц.

Недопустимы любые нарушения, ущемляющие права членов семьи собственника на владение и пользование жилым помещением, в частности:

запрещение пользоваться осветительными приборами, кухней, сантехническим оборудованием и т. д.;⎫         ⎫

запрет использовать жилье по прямому назначению, т. е. для проживания;⎫         ⎫

хранить в помещении свои личные вещи и предметы личного обихода.⎫         ⎫

Судебная практика исходит из того, что:

•          •    право пользования жилым помещением лиц, которые были отнесены к членам семьи нанимателя и вселились в жилое помещение не одновременно с собственником, а позже, также подлежит защите;

•          •    несовершеннолетние члены семьи в случае бесплатной приватизации занимаемого жилого помещения вправе стать (наравне с совершеннолетними пользователями) участниками общей собственности на это помещение;

•          •    мена (обмен) переданного в порядке приватизации в общую собственность жилого помещения возможна только с согласия всех участников общей собственности;

•          •    бывшие члены семьи собственника, другие лица, не являющиеся собственниками приватизированного жилого помещения, но имеющие самостоятельное право пользования этим помещением, могут быть выселены собственником только в случаях и по основаниям, предусмотренных законом;

•          •    если бывший супруг нанимателя жилого помещения перестал быть членом семьи, но продолжает жить в квартире, то без его согласия передача квартиры в собственность в порядке приватизации не допускается. Однако если бывший супруг добровольно перестал жить в такой квартире, ею пользоваться, хотя и не утратил право на это жилое помещение, то его согласие на приватизацию не требуется, так как права пользования этой квартирой его в результате приватизации не лишают.

В ст. 292 ГК установлено, что отчуждение (дарение, обмен, продажа и т. д.) жилья, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допустимо только с письменного согласия органа опеки и попечительства. Нужно учесть, что и в случае  приватизации государственного и муниципального фонда, и при совершении сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, требуется предварительное письменное разрешение органов опеки и попечительства. Это правило распространяется на жилые помещения, в которых несовершеннолетние не проживают, однако на момент приватизации имели на них равные с собственником права.

Существуют особенности прекращения права собственности на жилье. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если нарушения влекут разрушение помещения – также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не производит необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения (ст. 293 ГК).

Бесхозяйственное содержание жилого помещения проявляется:

в действиях (бездействии), которые приводят к разрушению жилья, его порче, выходу из строя электрического, сантехнического, газового, теплового и т. п. оборудования, их аварийному состоянию, разрушению стен, окон, половых покрытий, нарушению санитарно-гигиенических правил и т. д.;⎫         ⎫

в уклонении от необходимого текущего, а в установленные случаях и капитального ремонта, в результате чего жильё приходит в запустение;⎫        

в перепланировке (переустройстве) жилого помещения, ухудшающего уровень его благоустройства, произведенного без согласия компетентны органов местного самоуправления, если это угрожает целостности как данного помещения, так и всего жилого дома.⎫         ⎫

 ГЛАВА II. ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИХ ВЕЩНЫХ ПРАВ

 ИСК ОБ ИСТРЕБОВАНИИ ИМУЩЕСТВА ИЗ ЧУЖОГО НЕЗАКОННОГО ВЛАДЕНИЯ (ВИНДИКАЦИОННЫЙ ИСК)

 Виндикационный иск – это внедоговорное требование невладеющего собственника к владеющему несобственнику об истребовании имущества в натуре. Для предъявления виндикационного иска необходимо одновременно наличие ряда условий:

–          –    собственник лишен фактического господства над своим имуществом, которое выбыло из его владения. Если имущество находится у собственника, но кто-то оспаривает его или создает какие-либо препятствия в пользовании и распоряжении имуществом, применяются иные средства защиты, в частности иск о признании права собственности или иск об устранении препятствий, не связанных с лишением владения;

–          –    имущество, которого лишился собственник, сохранилось в натуре и находится в фактическом владении другого лица. Если имущество уже уничтожено, переработано или потреблено, право собственности на него как таковое прекращается. В этом случае собственник имеет право лишь на защиту своих имущественных интересов, в частности с помощью иска из причинения вреда или иска из неосновательного обогащения;

–          –    виндицировать можно лишь индивидуально-определенное имущество, что вытекает из сущности данного иска, направленного на возврат собственнику именно того самого имущества, которое выбыло из его владения. При этом нужно помнить, что различия между индивидуально-определенными и родовыми вещами достаточно относительны и зависят от конкретных условий гражданского оборота. Поэтому в случае индивидуализации могут быть индивидуализированы и вещи, обладающие едиными общими свойствами для всех вещей данного вида, например, зерновые, корнеплоды, строительные материалы и т. п. Если же выделить конкретное имущество собственника из однородных вещей фактического владельца невозможно, должен предъявляться не виндикационный иск, а иск из неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК);

–          –    виндикационный иск носит внедоговорный характер и защищает право собственности как абсолютное субъективное право. Если же собственник и фактический владелец вещи связаны друг с другом договором или иным обязательственным правоотношением по поводу спорной вещи, последняя может отыскиваться лишь с помощью соответствующего договорного иска.

Истцом по данному иску выступает собственник имущества, который должен доказать, что имущество принадлежит ему на праве собственности, и лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом в силу закона или договора, – титульный владелец. Титульным владельцем имущества может выступать арендатор, хранитель, комиссионер, а также обладатель вещных прав на имущество: права хозяйственного ведения, оперативного управления и других. Защита против неправомерного завладения имуществом обеспечивается и давностному владельцу (ст. 234 ГК).