Файл: Понятие и виды вещных прав (Признаки и содержание ограниченного вещного права).pdf

Следует отметить два нюанса, связанных с выделением такого осо­бого признака ограниченных вещных прав, как их объект, который в данном случае в полной мере характерен для российского права, не признающего в качестве объекта вещного права res incorporales. В свя­зи с этим объектом ограниченных вещных прав в принципе может быть только материальная вещь.

Во-вторых, основным признаком, позволяющим отвести ограничен­ным вещным правам особую нишу в регулировании имущественных отношений, отграничить их, с одной стороны, от права собственности, 76 а с другой - от обязательственных прав, следует признать определен­ность их содержания законом. Так, собственник вправе извлекать полезные свойства из вещи по своему усмотрению - или не извлекать их, он свободен в распоряжении вещью с соблюдением предписаний законодательства. Законодательство большинства европейских стран содержит ограничение правомочий собственника «законом или регламен­том» (ст. 544 ФГК); «насколько тому не препятствует закон или пра­ва третьих лиц» (§ 903 ГГУ). Когда в обладании собственника находит­ся недвижимое имущество, он, разумеется, стеснен общими ограниче­ниями, связанными со значимостью недвижимых вещей, в особеннос­ти земельных участков, их ценностью. Однако собственник, в случае изменения целей использования земельного участка, вправе иницииро­вать рассмотрение вопроса, например о переводе земель из одной категории в другую (в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Если речь идет о помещении, собственник вправе инициировать его перевод из категории «жилого» в «нежилое» помещение.

В противоположность этому обладатель ограниченного вещного права стеснен целевым назначением объекта, в частности, инициировать пе­ревод земельного участка из одной категории в другую он вправе лишь при согласии правообладателя (надо понимать, собственника) земель­ного участка (п. 3 ст. 2 Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»).

Содержание ограниченного вещного права жестко предопределено нормами объективного права, что оказывает влияние, в том числе на содержание правомочий обладателя. Так, если речь идет о сервитуте, ФГК и ГГУ содержат достаточно подробный перечень оснований их установления и содержания.

Например, хотя ст. 686 ФГК (о реальных сервитутах) содержит фор­мулировку «собственникам разрешается устанавливать в отношении своей собственности или в пользу своей собственности такие сервитуты, какие им угодно», однако далее идут детальные и существенные оговорки, определяющие цель сервитута: «с тем, однако, чтобы установленные обременения возлагались не на лицо и не в пользу лица, но исключи­тельно на имущество или в пользу имущества и при условии, что эти обременения не противоречат публичному порядку».

---

Порядок использования сервитута также определяется законом (при отсутствии соответствующих условий в правоустанавливающем докумен­те). Дальнейшая конкретизации предусмотрена ст. 686 ФГК: «...сервиту­ты устанавливаются или для использования строений, или для исполь­зования земельных участков». Законодательство России о сервитутах недостаточно детализировано в этом отношении. Между тем из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что абсолютное большинство сервитутов устанавливаются для проезда (прохода), либо для прокладки инженерных коммуникаций, как это и предусмотрено ст. 1 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. на практике их установле­ние соответствует примерному перечню, предусмотренному законом.

Если речь идет о праве застройки (суперфиции), то очевидно, что речь идет о целевом предоставлении земельного участка именно с целью застройки. Что же касается узуфрукта и эмфитевзиса, хотя они и предоставляют своим обладателям широкий объем полномочий, но при этом в законе прямо закреплено, что узуфруктуарий обязан со­хранять субстанцию вещи при пользовании и владении ею (ст. 578 ФГК;

§ 1036 ГГУ). Предусмотрены и санкции за превышение своих полномо­чий узуфруктуарием. Так, в соответствии с § 1053 ГГУ, если пользо­ватель превысит предоставленные ему права пользования вещью и продолжит ее использование, несмотря на сделанное собственником предупреждение, собственник может предъявить иск о воздержании от определенных действий. Тем самым обеспечивается использование вещи сообразно целевому назначению узуфрукта.

Следовательно, основное отличие ограниченных вещных прав от права собственности заключается в том, что при установлении их самим за­коном всегда определено содержание последних. Подтверждение этой мысли можно проиллюстрировать следующим образом на примере Гер­мании: «.если возникает вопрос, какую договорную конструкцию серви­тута выбрать сторонам - узуфрукт или ограниченный личный сервитут, - доктринальные воззрения и судебные решения в этом вопросе схо­дятся прежде всего в следующем: необходимо знать цель, которой ру­ководствуются стороны при заключении вещного договора».

Это естественно - ведь собственник должен иметь гарантии сохран­ности своей ценной вещи, в отношении которой обладатель ограничен­ного вещного права на протяжении длительного времени будет осуще­ствлять непосредственное господство.

---

Что касается отграничения ограниченных вещных прав от обязатель­ственных, то для обязательственных прав, предполагающих владение или пользование вещью, обязательным условием является обязанность должника перед кредитором (например, уплата денежной суммы по договору аренды), неисполнение которой влечет прекращение права владения и пользования вещью у должника; при ограниченном вещном праве такая ситуация невозможна. Так, хотя сервитут может предпо­лагать возмездное пользование земельным участком, однако способ прекращения сервитута вследствие неуплаты сервитуарием платежей законодательно не предусмотрен. Представляется, что в данном слу­чае собственник вправе лишь предъявить требование о взыскании убытков [13, с. 127].

Н.Н. Мисник утверждает, что прекращение вещного права, возможно, только при нарушении порядка владения или пользования вещью, например при изменении субстанции вещи узуфруктуарием или неосуществлении застройки на протяжении определенного периода времени, или злоупотреблений при пользовании вещью сервитуарием.

В-третьих, отличительным признаком ограниченных вещных прав, вытекающим из значимости объекта, является их публичность, Она достигается посредством обязательной государственной регистрации ограниченных вещных прав. Публичность является признаком, а не последствием отнесения того или иного права к категории ограничен­ных вещных прав, поскольку законодательство связывает само возникновение ограниченного вещного права с моментом его государствен­ной регистрации. Таким образом, государственная регистрация несет и легитимирующую функцию для обладателя ограниченного вещного права.

Что касается иных признаков вещных прав, очевидно, что вещный характер защиты, как уже было аргументировано, является след­ствием отнесения того или иного права к числу вещных, в таком же качестве нужно рассматривать и право следования. Данные характери­стики ограниченных вещных прав обыкновенно выводят из предписа­ний ст. 216 ГК РФ.

Признак производности от права собственности, разумеется, присущ ограниченным вещным правам, если рассматривать его в том смысле, что без права собственности на вещь невозможно и существование ограниченного вещного права. В остальном же ограниченные вещные права являются самостоятельными и не зависимыми от права собствен­ности, поскольку, как уже неоднократно отмечалось, означают непо­средственное активное извлечение полезных свойств из чужой вещи. Однако при таком понимании производного характера можно сказать, что и купля-продажа, и дарение, и мена невозможны без права соб­ственности на вещь, просто в случае описания данных договоров обыч­но внимание на титуле не акцентируется. Указание на производность от права собственности также было бы значимым в случае, если бы кроме права собственности в России признавалось и такое непроизвод­ное вещное право, как владение (которое рассматривается в качестве самостоятельного права во многих странах, в том числе Германии, Франции, Италии, а также в Республике Молдова и Украине).

---

Признак бессрочности, обыкновенно рассматриваемый применитель­но к вещным правам, был обоснованно подвергнут критике Ю. К. Тол­стым: «...бессрочный характер из всех вещных прав присущ, пожалуй, лишь праву собственности».

Все указываемые дополнительные признаки призваны лишь более полным образом описать вещные права, чаще всего ориентируясь именно на право собственности без учета специфики ограниченных вещных прав.

Таким образом, ограниченное вещное право - это зарегистрированное в установленном законом порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право субъек­та осуществлять непосредственное господство над индивидуально­определенной недвижимой вещью, принадлежащей на праве соб­ственности другому лицу, содержание и пределы которого прямо ус­тановлены законодательством, защищаемое специальными вещно-пра­вовыми способами [12, с. 165].

Глава 2 Сервитут – понятие, содержание, типология

Сервитуты - это права пользования чужой вещью в каком-либо определенном отношении или в нескольких отношениях, которые устанавливались для создания определенных выгод при эксплуатации определенного земельного участка или в пользу определенных лиц. Слово servitus переводится как «рабство вещи», «служение ее» и означало такое отношение, при котором, например, участок служил не только своему собственнику, но и использовался для экономических выгод соседнего господствующего участка, для выгод его собственника. Права собственника соседнего участка на служащую вещь тоже назывались сервитутами.

2.1 Понятие сервитута

Е.Д. Горевой напоминает, что законодательство определяет сер­витут как ограниченное вещное пра­во - право ограниченного пользова­ния чужим объектом недвижимого имущества для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых ком­муникаций, иных нужд, которые не могут быть обеспечены без уста­новления сервитута.

Практика отношений и судебных споров, обусловленных установлени­ем различного рода сервитутов и за­щитой прав участников соответст­вующих правоотношений, чрезвы­чайно широка и многообразна. Вме­сте с тем многочисленные проблемы, связанные, в том числе с особенно­стями отдельных видов сервитутов, характером отношений, в которых интересы субъектов гражданско­го оборота могут быть обеспечены только путем установления сервитута, а также с местом сервитута в системе гарантий прав собственни­ков имущества, до настоящего вре­мени остаются нерешенными и поро­ждают различные вопросы.

---

Ключом к их решению являет­ся анализ наиболее существенных и общих для любых видов сервиту­та характеристик. Оценка послед­них позволит заложить своеобраз­ный фундамент для правильного понимания более частных проблем, каковых применительно к рассмат­риваемому правовому институту су­ществует немало.

Попробуем обозначить и систе­матизировать основные черты та­кого гражданско-правового явле­ния, как сервитут. Выделим: (1) объ­ективность и исключительность сервитута, (2) его превентивность, (3) минимальность обременения иму­щества при возникновении сервиту­та и (4) особую процедуру его уста­новления.

Объективность и исключитель­ность сервитута. Данные характери­стики, определяемые двумя наибо­лее существенными условиями уста­новления сервитута, необходимо рас­сматривать в неразрывном единстве, учитывая их тесную взаимосвязь и взаимообусловленность, одновре­менно понимая, что они представ­ляют собой вполне самостоятель­ные аспекты оцениваемых правоот­ношений. Объективность сервиту­та определяется соответствующим (объективным) характером интереса субъекта (сервитуария) в установле­нии ограниченного права пользова­ния чужим имуществом, тем, что та­кой его интерес обусловлен не субъ­ективным восприятием данным ли­цом собственных потребностей, а их реальным существованием.

Исключительность сервитута определяется тем, что указанные объективные по своему характеру потребности сервитуария (объектив­ный интерес как результат осозна­ния указанных потребностей) не мо­гут быть удовлетворены никаким иным образом, кроме как путем ус­тановления ограниченного вещного права пользования чужим недви­жимым имуществом, т. е. установ­ления сервитута.

Необходимость рассматривать на­званные условия в неразрывной свя­зи определяется тем, что ни одно из них не может существовать без другого и каждое является логиче­ским продолжением предыдущего.

Исключительность в вопросе удов­летворения потребностей сервитуария только установлением ограни­ченного вещного права пользования чужим недвижимым имуществом определяется объективным харак­тером таких потребностей и, наобо­рот - содержательно такие объек­тивные потребности состоят в осоз­нанной необходимости установления сервитута.

Итак, основное правило установ­ления сервитута широко воспринято отечественной судебной практикой. Оно состоит в том, что сервитут устанавливается лишь тогда, когда ин­тересы управомоченного лица - об­ладателя прав на недвижимое иму­щество (сервитуария) не могут быть обеспечены без установления серви­тута (абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ) [9, с. 45].

---