Файл: Нотариальные действия (Общие условия нотариального удостоверения сделок).pdf

Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Устная форма – это и обмен произносимыми словам, и совершение лицом понятных действий: приобретение товаров, посадка в общественный транспорт и т.д. Молчание рассматривается, как отсутствие выражение воли ("нет").

Письменная форма должна быть совершена путем составления документа, выражающего его содержание, и подписана лицами совершающими сделку.

Нотариус удостоверяет только письменные сделки, как те для которых законом установлена обязательная нотариальная форма, так и те, которые стороны желают ее придать, если она не предусмотрена законодательством.

В 2016 г. российская практика заключения ряда гражданских договоров
претерпела изменения в части соблюдения письменной квалифицированной
формы, а именно: на основании Федерального закона от 29 декабря 2015 г. №
391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты
Российской Федерации» введено обязательное нотариальное удостоверение
следующих сделок^[21]:

- по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу;

- по продаже земельной доли;

- сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом на
условиях доверительного управления или опеки;

- сделок по продаже недвижимого имущества, принадлежащего
несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному
ограниченно дееспособным;

- соглашений о разделе общего имущества, нажитого супругами в
период брака.

Нотариальное удостоверение сделки по нормам гражданского права «осуществляется путем совершения на документе... удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие» (ст. 163 ГК РФ). Однако нотариальное удостоверение сделки не сводится только к совершению на документе удостоверительной надписи, а предполагает определенную и достаточно сложную процедуру, установленную нотариальным законодательством. Выполнение этой процедуры должно обеспечивать законность (действительность) удостоверяемой нотариусом сделки^[22].

Закон не предусматривает в отношении сделок с недвижимым имуществом обязательной нотариальной формы. Однако значительная их часть, особенно: отчуждение (продажа, дарение, мена), аренда недвижимости с правом выкупа имущества, сдача имущества в наем, в аренду, в безвозмездное пользование, залог, раздел имущества или выдел из него долей, удостоверяется в нотариальном порядке по желанию сторон.

---

Письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем оставления документа, отражающего содержание подписанного лицами, совершающими сделку (ст. 160 ГК РФ). Нотариальная форма отличается от простой письменной формы тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, совершается удостоверительная надпись (ст. 163 ГК РФ). ^[23]

Сделки характеризуются следующими особенностями:

1) Сделки представляют собой юридический факт и являются наиболее распространенным основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских правоотношений.

2) Сделка – волевой акт, направленный на достижение определенной цели. Этим сделки отличаются от события. События – явления естественного порядка, происходящего помимо воли людей.

3) Сделкой может быть признано правомерное действие. Непротиворечащее закону, хотя бы не подпадающее ни под один из известных закону типов сделок.

4) Сделка должна быть совершена лишь теми гражданами и организациями, воля которых порождает соответствующие правовые последствия.

5) Сделка осуществляется на основании воли ее участников – волеизъявления, которое определяет содержание сделки (конкретные права и обязанности).

Воля граждан и юридических лиц должна быть ясно выражена: в действиях; в устной или письменной форме; в других действиях, достаточно свидетельствующих о воле лица.

В настоящее время законом установлено обязательное нотариальное удостоверение определенных сделок. В соответствии с Законом об ипотеке^[24], а также с Гражданским кодексом договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован, в противном случае несоблюдение данной формы влечет за собой его недействительность.

Договор ренты, а также договор пожизненного содержания с иждивением тоже необходимо удостоверить нотариально.

Помимо этого Гражданский кодекс Российской Федерации содержит прямые указания об обязательной нотариальной форме таких сделок как:

доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, должна быть нотариально удостоверена, это указано в п.2 ст. 185 ГК РФ;

в соответствии с п.3 ст.187 ГК РФ доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, за исключением случаев, предусмотренных п. 4 ст. 185 ГК РФ удостоверяется в нотариальном порядке;

в пункте 2 статьи 339 ГК РФ указано, что договор об ипотеке, а также договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен;

---

в пункте 2 статьи 389 и пункте 2 статьи 391 Гражданского Кодекса РФ предусматривается обязательное нотариальное удостоверения уступки требования и перевода долга, основанные на сделке, совершенной в нотариальной форме;

также договор ренты (ст.584 ГК РФ).

• договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке;
• договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
• соглашение об изменении или расторжении нотариально удостоверенного договора;
• брачный договор;
• соглашение об уплате алиментов;
• предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключен в нотариальной форме;
• соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;
• завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение^[25].

По своей юридической характеристике завещание относится к сделкам, а так как для ее совершения необходима воля лишь одной стороны, то завещание является односторонней сделкой. В связи с этим на него распространяются правила Общей части ГК РФ о сделках. Таким образом, юридическая сила завещания зависит от четырех основных условий, являющихся условиями действительности сделки^[26]:

1) условие о содержании;

2) условие о субъектном составе;

3) условие о воле и волеизъявлении;

4) условие о форме.

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом. Завещание обязан удостоверить любой нотариус любого нотариального округа, в контору которого обратились для совершения этого нотариального действия. В случае, когда гражданин, намеревающийся совершить завещание, по каким-либо уважительным причинам (например, из-за болезни) не может явиться в контору нотариуса, завещание нотариально удостоверяется по месту нахождения этого гражданина. Нотариус, обслуживающий территорию, где находится этот гражданин, обязан удостоверить завещание в месте нахождения гражданина. По правилу, закрепленному в ч. 6 ст. 13 Основ законодательства о нотариате, в случае тяжелой болезни завещателя при отсутствии в нотариальном округе в это время нотариуса, к нему для удостоверения завещания вправе выехать нотариус другого нотариального округа.^[27]

Обязательно должно быть удостоверено согласие супруга на совершение другим супругом сделки по распоряжению недвижимым имуществом и сделки, требующей нотариального удостоверения и государственной регистрации. Только нотариус может выдать свидетельство о праве на наследство. Печатью нотариуса также скрепляют листы закладной – ценной бумаги, удостоверяющей права на заложенное имущество.^[28]

---

Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, предусмотренных законом, требования о государственной регистрации сделки влечет за собой ее недействительность. Такая сделка является ничтожной.

В настоящее время установлена обязательная форма (вместо простой письменной) удостоверения сделок, направленных на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (продажа, дарение, мена). Несоблюдение нотариальной формы сделки, гласит закон, влечет ее недействительность.

Письменное согласие (разрешение) на сделку органа опеки и попечительства необходимо:

• при отчуждении имущества, собственником которого является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности гражданин (статьи 28 и 37 ГК РФ, статья 60 СК РФ).

Сделки от имени несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от имени лиц, признанных судом недееспособными, совершают их законные представители (родители, усыновители и опекуны) – статьи 28 и 29 ГК РФ.
Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет и граждане, ограниченные судом в дееспособности, совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей и попечителей) – статьи 26 и 30 ГК РФ.

• при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чём известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных.

Опека устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте до 14 лет, а также над лицами, признанными судом недееспособными. Установление опеки сопровождается назначением опекуна^[29].

Попечительство устанавливается по решению органов опеки и попечительства над несовершеннолетними в возрасте от 14 лет до 18 лет, а также над лицами, ограниченными судом в дееспособности. Установление попечительства сопровождается назначением попечителя.

Опека и попечительство над несовершеннолетними устанавливаются при отсутствии у них родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также в случаях, когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов.

---

Согласие (разрешение) выдаётся органом опеки и попечительства по месту жительства несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченного в дееспособности гражданина независимо от местонахождения недвижимости, принадлежащей указанным лицам.

Если совершается возмездная сделка (продажа или мена) с долей в праве, (а не целым объектом), то требуется представить нотариально удостоверенный отказ других сособственников от покупки (преимущественного права покупки), либо доказательства того, что прошло более месяца со дня их письменного уведомления о предполагаемой сделке, либо обеспечить их присутствие на сделке, чтобы они оформили свой отказ от покупки. При этом, если отношения с собственниками не позволяют рассчитывать на их присутствие при сделке или на заблаговременное оформление отказа от покупки, то следует заранее (не менее чем за месяц до планируемой сделки) через любого нотариуса направить всем сособственникам извещение о своём намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых Вы её продаёте. Через месяц после этого Вам следует получить у этого нотариуса свидетельство о передаче извещения адресатам с указанием на содержание ответов, на него полученных, либо с информацией, что ответов к назначенному сроку не последовало. Правила данного пункта не применяются, если сторона-приобретатель уже является участником долевой собственности.

Наличие (отсутствие) супружеских отношений проверяется по свидетельству о заключении брака, по штампу в паспорте, по свидетельству о смерти супруга (супруги). Отсутствие супружеских отношений в случае совершения указанных сделок подтверждается дополнительно подаваемым нотариусу соответствующим письменным заявлением.

Необходимо отметить, что регистрация сделки с недвижимым имуществом отличается от регистрации прав на него. Это два разных регистрационных действия.

Приведем пример: Обязательной государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи жилых помещений, дарения недвижимости, аренды недвижимости, заключенные на срок более одного года^[30]. Если в соответствии с законом сделка подлежит государственной регистрации, то она считается заключенной и вступает в силу только с момента государственной регистрации. Сделки с недвижимостью, которые не нужно регистрировать, считаются заключенными и вступают в силу с момента подписания сторонами договора. Что касается прав на недвижимое имущество, то государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. К другим вещным правам относятся право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека, сервитут. Право собственности на здание, сооружение, помещение, а также и другое вновь созданное недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента регистрации.

---