Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Права НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО).pdf

2.2 Признание состоявшейся сделки недействительной в судебной практике

На сегодняшний день тема споров между сторонами в сделках с недвижимостью по вопросам признания их недействительными является практически неиссякаемой, не теряя при этом актуальности.

Анализируя судебную практику по категории дел, которые связаны с заключением сделок, становится ясно, что наиболее популярны споры, имеющие отношение к недвижимому имуществу. Что касается участников гражданских правоотношений (сторон в сделке), то они стали охотнее прибегать к защите своих нарушенных прав и охраняемых законом интересов в суде.

Вопросам о сроках давности уделяется значительное внимание. По общему правилу, отсчёт срока давности при наличии споров о признании ничтожных сделок недействительными осуществляется непосредственно с того самого дня, когда лицу становится известно, что его право нарушено.

Подобные дела подлежат судебному рассмотрению в общем порядке в соответствии со ст. 181 ГК РФ (это 3 года с даты начала выполнения заключённой сделки) [17, с.289].

К примеру, администрация, представляющая интерес своего несовершеннолетнего подопечного, обратилась в суд с иском. Представитель администрации требовал признать недействительным в силу его ничтожности договор, по которому была продана доля несовершеннолетнего на жильё (часть квартиры, принадлежащая его опекуну), подписанного в 2005 г.

По решению суда иск удовлетворён. Суд отклонил просьбу ответчика применить последствия пропущенного срока исковой давности, сославшись на то, что представители администрации выявили нарушение права при обследовании жизненных условий подопечного в 2010 г.

Заверенное согласие супруга и его роль при сделках с недвижимым имуществом

Ст. 35 Семейного кодекса РФ предусматривает в том числе, что для совершения сделки кем-то из супругов касательно распоряжения недвижимостью ему необходимо получить согласие второго супруга, заверенное нотариально.

Верховный суд РФ подходит к рассмотрению дел о признании таких сделок недействительными по-разному.

В Определении Верховного суда от 14.01.2005 идёт речь о том, что ст. 35 СК РФ касается правоотношений мужа и жены, однако не регламентирует правоотношения прочих сторон гражданского оборота. К последним следует применять п. 3 ст. 253 ГК РФ, то есть каждый из собственников в общей долевой собственности может вступать в сделки и распоряжаться этим имуществом [30].

Если один из них вступает в сделку по распоряжению совместным имуществом, она может быть признана недействительной исключительно в связи с требованиями остальных собственников из-за отсутствия у этого лица правомочности и наличия доказательств того, что другой стороне это известно.

---

Тем не менее, из этого правила нередко встречаются исключения. На сегодняшний день Верховный суд РФ отмечает, что ст. 35 СК РФ не устанавливает обязанности супруга-истца доказывать то, что при совершении такой сделки другая сторона знала о том, что подобное согласие отсутствует [31].

Так, на практике встречается правовая позиция, согласно которой спор разрешается следующим образом. Если ответчик докажет, что супруг, чьё согласие не получено, был осведомлён и не возражал против сделки, иск о признании её недействительной не удовлетворят, так как происходит злоупотребление правом истца (ст. 10 ГК РФ).

В качестве показательного примера - дело из архива Чернянского райсуда.

С. и Д. подписали предварительный договор и условились о подписании основного договора (покупка дома и участка земли). До подписания основного договора состоялась передача суммы, зафиксированной предварительной договорённостью от С. в пользу Д.

Суд обязал Д. заключить основной договор с С.

По итогам его подписания С. получил отказ в госрегистрации договора и отчуждения права собственности, так как не представил нотариально удостоверенного согласия на проведение сделки от супруга продавца (А.).

А. подал встречный иск, требуя признания договора, как заключённого без его согласия, недействительным (исковые требования С. сводились к регистрации договора и передаче права собственности).

Решением суда изначальные требования по иску удовлетворены.

Суд в этом случае правомерно указал на факт не только присутствии истца по встречному иску на подписании первичного договора, но и то, что он собственноручно пересчитывал полученные деньги. Стоит отметить, что вышеуказанные доводы суда заслуживают внимания, так как истец де-факто согласился на сделку, подтвердив это собственной деятельностью.

Приобретение имущества у лица, не имеющего прав на его отчуждение, даёт собственнику имущества право на обращение с иском касательно истребования его у незаконного приобретателя. Если в этом случае подан иск о признании недействительной сделки, рассматривая спор, суд обязан учитывать нормы вышеуказанных статей согласно п. 35 Постановления Пленума.

Б. и Д. выкупили часть квартиры и земельный участок будучи в браке. Не заручившись заверенным в надлежащем порядке согласием супруги, Д. реализовал свою часть в недвижимости Ч. (договор купли-продажи), в свою очередь, Ч. перепродал её И. по той же стоимости.

Октябрьский райсуд г. Белгорода произведённые сделки признал недействительными, кассационная инстанция оставила без изменения данное решение.

---

Судебная коллегия подтверждает, что судом учтены ст. 301-302 ГК РФ и сделан правомерный вывод о том, что сделка недействительна, а ответчик является недобросовестным покупателем.

Судом также правильно подмечено, что стоимость, указанная в обозначенных договорах, в 10 раз меньше, чем в других документах (меньше инвентаризационной и кадастровой, ответчики не предъявили доказательств оплаты, а второй договор был подписан менее чем через месяц по заключении первичного договора [8, с. 87].

Совершённая для видимости сделка с недвижимостью - ничтожна

Решением суда взыскана определённая сумма с Ч. в пользу К. Должник произвёл отчуждение своих долей на жильё, подарив их родителям после того, как было возбуждено исполнительное производство.

По решению суда, произведённые договоры дарения признаны недействительными в качестве сделок без соответствующих намерений и наступления правовых последствий.

Таким образом, суд правомерно учёл тот факт, что соответствующие правовые последствия по их результатам не наступили, участники продолжают иметь те же по сути правоотношения и существовавшую до их совершения ситуацию (лица живут в том же жильё, уплачивают коммунальные платежи и пр.).

Родство граждан, которые вступили в эту сделку, также свидетельствует о том, что намерения де-факто изменить свои права и обязанности должник не имел. Осуществление спорных сделок происходило исключительно де-юре, чтобы послужить незаконному сокрытию его имущества, которое в первую очередь было бы подвергнуто взысканию по его задолженности [13, с. 227].

Таким образом, на основе изложенных выше примеров из судебной практики по признанию состоявшихся сделок недействительными можно извлечь полезные выводы.

В целом анализ судебных споров позволяет сделать вывод о том, что законодательство отражается в условиях современной действительности не всегда.

Механизмы защиты прав и интересов участников сделок с недвижимостью в судебных спорах по вопросам признания сделок недействительными по сей день выступают в судебной практике достаточно щекотливой темой.

Подобное положение создаётся за счёт распространённых ошибок, допускаемых как сторонами, не соблюдающими или неправильно применяющими нормы материального права, так и судами, в свою очередь не принимающими к сведению сложившуюся практику по определённым вопросам.

Тем не менее, участники правоотношений обладают широким спектром средств своей правовой защиты, при использовании которых они могут эффективно отстоять в рамках судебного разбирательства собственные нарушенные права и интересы.

---

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги можно констатировать достижение цели и задач курсового исследования и сделать следующие выводы.

Под недвижимым имуществом следует понимать такие материальные объекты, физические и юридические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты расположены природой или человеком.

Для права собственности как важнейшей разновидности вещного права характерны: а) прямое (непосредственное) правовое отношение лица к собственной вещи и другим субъектам права по поводу этой вещи (господство лица над вещью); б) полнота; в) исключительность; г) абсолютность; д) единство права; е) эластичность; ж) бессрочность; з) предусмотренный законом закрытый перечень оснований возникновения права; и) право на индивидуально-определенные вещи; к) защита посредством вещно-правовых исков; л) право следования; м) право преимущества. Цивилистика признает невозможным закрепление всех правомочий собственника на законодательном уровне. Право собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.

Предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

На основе изложенных выше примеров из судебной практики по признанию состоявшихся сделок недействительными можно извлечь полезные выводы.

В целом анализ судебных споров позволяет сделать вывод о том, что законодательство отражается в условиях современной действительности не всегда.

Механизмы защиты прав и интересов участников сделок с недвижимостью в судебных спорах по вопросам признания сделок недействительными по сей день выступают в судебной практике достаточно щекотливой темой.

---

Подобное положение создаётся за счёт распространённых ошибок, допускаемых как сторонами, не соблюдающими или неправильно применяющими нормы материального права, так и судами, в свою очередь не принимающими к сведению сложившуюся практику по определённым вопросам.

Тем не менее, участники правоотношений обладают широким спектром средств своей правовой защиты, при использовании которых они могут эффективно отстоять в рамках судебного разбирательства собственные нарушенные права и интересы.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации: по сост. на 21 июля 2014 г.) // СЗ РФ. 2014. №31. ст.4398
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая (с изменениями и дополнениями от 3 июля 2016 г.)//СЗ РФ. 1994. № 32. Ст. 3301
3. Федеральный закон от 24 июля 2007 г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (с изменениями и дополнениями от 3 июля 2016 г.)//СЗ РФ. 2007. №31. ст.4017
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с изменениями и дополнениями от 3 июля 2016 г.)//СЗ РФ. 1997. №30. ст.3594

Специальная литература

1. Агешкина Н.А., Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Вахрушева Ю.Н., Гришина Я.С., Закиров Р.Ю., Кожевников О.А., Копьёв А.В., Кухаренко Т.А., Морозов А.П., Морозов С.Ю., Серебренников М.М., Шадрина Е.Г., Юдина А.Б. Комментарий Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. н- Специально для системы ГАРАНТ, 2014 г. //СПС Гарант (режим доступа 8.12.2016)
2. Алексеев С.С. Гражданское право. Учебник – М., Проспект, 2015 – 745 с.
3. Андреев Ю.Н. Собственность и право собственности: цивилистические аспекты. Монография - М., Норма, Инфра-М, РИОР, 2015 - 320 с.
4. Анисимов А.П., Белова О.А., Белоножкин А.Ю., Дерюгина Т.В., Маликов Е.Ю. Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Часть 1. Том 1 – М., Зерцало, 2015 -3 68 с.
5. Бабаев А.Б., Бабкин С.А., Бевзенко Р.С., Белов В.А., Тарасенко Ю.А. Гражданское право. Актуальные проблемы теории и практики. В двух томах: том1/ Под общ. ред. д.ю.н. В.А. Белова; 2-е изд., стереотип. – М., Юрайт, 2015 – 620 с.
6. Безбах В.В., Агафонова Н.А., Артеменков С.В. Гражданское право. Учебник. В 3-х томах. Том 1 - М., Проспект, 2016 - 816 с.
7. Белов В.А. Гражданское право. Том 1. Общая часть. - М., Юрайт, 2016 - 622 с.
8. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 1. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева [и др.]; /Под ред. А.П. Сергеева. – М., РГ Пресс, 2016 – 640 с.
9. Гражданское право: учебник Т.1/Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. – М., Проспект, 2014. - 765 с.
10. Зенин И.А. Гражданское право. Общая часть. - М., Юрайт, 2016 - 410 с.
11. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Совет при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства; исследовательский центр частного права; Под общ. ред. В.В. Витрянского., О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 80.
12. Микрюков В.А. Право и собственность//Законодательство и экономика. 2014. №11 – С. 39-43
13. Мозолин В.П. Гражданское право. Учебник. В 3-х томах. Том 1 – М., Проспект, 2013 – 760 с.
14. Потапенко С.В., Зарубин А.В. Настольная книга судьи по спорам о праве собственности /Под ред. С.В. Потапенко. – М., Проспект, 2012 355 с.
15. Синицын С.А. Вещное право: традиции, новеллы, тенденции развития //Журнал российского права. 2014. №9 – С. 42-47
16. Степанов С.А. Гражданское право. Учебник. Том 1 - М., Проспект, Институт частного права, 2016 - 704 с.
17. Суханов Е.А. Российское гражданское право. Учебник. В 2-х томах. Том 1: Гриф УМО МО РФ – М., Статут, 2014 – 820 с.
18. Устинова А.В. Гражданское право. Учебник - М., Проспект, 2016 - 496 с.
19. Чиркин В.Е. Право частной собственности: конституционная эволюция //Журнал российского права. 2015. №4 – С. 48-53
20. Щенникова Л.В. Понятие субъективного права собственности в нормах гражданского законодательства (сравнительно-правовой анализ) //Законодательство. 2015. №1 – С. 46-50

---