Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Права НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО).pdf
Добавлен: 21.05.2023
Просмотров: 318
Скачиваний: 2
Объясняется это правило тем, что одновременное нахождение в обороте и целого (здание), и его части (помещение) может вызвать между управомоченными субъектами конфликты, которые не только не оправдываются никакой необходимостью, но и не имеют однозначного юридического разрешения. Представим, что право собственности на здание как целое простирается также и на входящее в его состав помещение, собственником которого является кто-то другой: в случае конфликта между этими лицами право ни одного из них не может быть с должной степенью основательности предпочтено другому. Напротив, если признано, что юридически здание существует уже не как целое, а именно как совокупность всех помещений в нем, подобных затруднений не возникает: право каждого отграничивается от других по своему предмету.
Значение физических свойств вещи для ее характеристики в качестве недвижимой не является абсолютным: ее юридически значимые качества во многом определяются отношениями, которые складываются по поводу этой вещи.
Признание того или иного объекта движимым или недвижимым имеет значение в первую очередь для оборота: недвижимые вещи обращаются по специальным, более строгим правилам. Естественно, что их применение не будет иметь смысла, если выяснится, что присущие какому-либо объекту типичные характеристики недвижимости вскоре должны быть им утрачены [20, с. 186].
Поэтому термин «недвижимость» по отношению к самовольной постройке достаточно условен. С одной стороны, поскольку физические характеристики такого объекта предполагают его неизменное нахождение на данном земельном участке, он охватывается понятием недвижимости. С другой стороны, цель введения этого понятия - подчинение оборота недвижимых вещей особым правилам - оказывается в этом случае заведомо недостижимой: самовольно возведенный объект должен быть снесен и в обороте участвовать не может. Вывод о его признании недвижимостью не влечет тех последствий, ради которых было сформулировано определение недвижимого имущества. В этом смысле объект самовольного строительства недвижимым имуществом мог бы и не считаться. Тем не менее, поскольку его физические характеристики создают представление о нем именно как о недвижимом, существует необходимость применить к нему правила, отличающиеся от норм о создании движимых вещей, - правила ст. 222 ГК РФ.
Некоторые объекты объявляются недвижимыми вопреки их физическим характеристикам. Именно так и обстоит дело, например, с подлежащими государственной регистрации воздушными и морскими судами, судами внутреннего плавания и космическими объектами - вещами, основная функция которых состоит как раз в том, чтобы перемещаться в пространстве. Абзац 2 п. 1 ст. 130 ГК РФ не только объявляет эти объекты недвижимостью, но и устанавливает, что федеральными законами к недвижимости могут быть причислены и другие вещи, качества которых тоже не свидетельствуют об их хозяйственной привязке к отдельному земельному участку [19, с. 44].
В этом случае законодателем используется прием юридической фикции, посредством которого через условное утверждение тождества (различий) характеристик рассматриваемых явлений приходят к выводу об общности (разности) производимых ими последствий. Так, желая по какой-либо причине подчинить оборот указанных выше объектов правилам о приобретении прав на недвижимость, закон объявляет заведомо движимое имущество недвижимым.
В современных условиях юридико-технический прием фикции используется главным образом с тем, чтобы упростить и сократить текст нормативных актов, избежав при этом повторного перечисления всех последствий, которые предполагается сообщить фингируемому явлению. Например, вместо того чтобы установить, что невозможность извещения должника о месте и времени осуществления действий в рамках исполнительного производства не препятствует при известных обстоятельствах его ходу, закон прибегает к фикции «адресат считается извещенным». Или же для того, чтобы подчинить оборот известной совокупности разнородного, в том числе движимого, имущества, функционально организованного для достижения единой цели, тем правилам, которые касаются именно недвижимости, предприятие также объявляется недвижимостью и т.п.
Такой подход справедливо расценивается как воплощение римской идеи о необходимой юридической связанности земельных участков и расположенных на них объектов, общий смысл которой передан афоризмом superficies solo cedit («возведенное на участке следует за этим участком») [21, с. 237]. Практический смысл этих правил сводится к тому, что единственным объектом субъективных вещных прав на недвижимость признается земельный участок; все расположенные на нем постройки следуют его судьбе автоматически как его неотъемлемые части. Этим обеспечивается интерес управомоченного в беспрепятственном и свободном осуществлении права на сооружение: по естественному укладу вещей тот, кто намерен использовать строение (здание, сооружение), должен обладать возможностью использовать и соответствующий земельный участок. Лицу прежде всего предоставляется право на землю, и только вследствие этого - право на саму постройку как на составную часть земельного участка.
Если говорить о возможности имплементировать эти нормы в российское законодательство, то принципиальных препятствий для этого не существует. Логические правила позволяют исходить и из того, что земля и сооружения на ней - самостоятельные объекты, юридическая судьба одного из которых определяет судьбу другого (право на постройку следует за правом на землю или право на землю следует за постройкой), и из того, что расположенное на земельном участке сооружение - его не имеющая самостоятельного юридического значения составная часть (нормативным основанием этого вывода могла бы стать ст. 133 ГК РФ).
Таким образом, однако же до тех пор, пока не будет преодолено исторически сложившееся положение, когда собственники объектов недвижимости не являются в то же время собственниками земельных участков, занятых этими объектами, о реализации начала «единства судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости говорить преждевременно: их судьба различна, например один принадлежит кому-то на праве собственности, другой - на праве аренды.
1.2 Законодательное регулирование права собственности
Подходы к правовому регулированию частной собственности могут быть разными. В гражданском праве собственность регулируется в основном как разносторонний, обширный, но все же единый институт в связи с другими вещными правами. В гражданских кодексах говорится о порядке приобретения, прекращения, защиты права собственности, ее юридическом содержании как таковой (с оговорками в отношении отдельного имущества, например земли, предприятий, жилых строений), но без детальной социальной характеристики видов собственности, хотя понятия частной, публичной и другой собственности используются. В основном в соответствии с этим в науке гражданского права строится изучение права собственности, причем традиционно особое внимание уделяется его 7элементам (владение, пользование, распоряжение) [6, с. 175].
Цивилистический подход, идущий от римского права, характеризуется филигранной научной разработкой разных сторон права собственности. В таких исследованиях значительное внимание уделяется догме права, что вовсе не является недостатком данного подхода. Напротив, именно в цивилистике наряду с некоторыми другими специальными отраслями юридической науки были разработаны методы правового, юридического анализа, которые используются в том числе в конституционном праве.
Понятие права собственности порой толкуется противоречиво. К примеру, в ст. 214, 215 Гражданского кодекса РФ собственностью называется само имущество. Подобный подход, возможно, и не создает прикладных проблем, но существенно затрудняет восприятие общей концепции собственности, которую призвано отражать законодательство. Указанная конструкция тавтологична по своей сути: собственность есть юридическая связь человека и вещи, в данном же случае вещь замыкается на самой себе. Данный недочет не был устранен и в Проекте изменений ГК РФ - ст. 238, 239 содержат аналогичные формулировки.
Таким образом, для права собственности как важнейшей разновидности вещного права характерны: а) прямое (непосредственное) правовое отношение лица к собственной вещи и другим субъектам права по поводу этой вещи (господство лица над вещью); б) полнота; в) исключительность; г) абсолютность; д) единство права; е) эластичность; ж) бессрочность; з) предусмотренный законом закрытый перечень оснований возникновения права; и) право на индивидуально-определенные вещи; к) защита посредством вещно-правовых исков; л) право следования; м) право преимущества. Цивилистика признает невозможным закрепление всех правомочий собственника на законодательном уровне. Право собственности - это вещное право, которое дает лицу наиболее полное господство над вещью, в том числе путем владения, пользования и распоряжения ею, а также совершения в отношении ее любых действий, не запрещенных законом и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц.
2. СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ
2.1 Предварительный договор продажи недвижимости
В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору продажи недвижимости стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче недвижимости (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Следовательно, такой договор должен позволять определить индивидуальные характеристики объекта недвижимого имущества, в отношении которого сторонами будет заключен основной договор [13, с. 210].
Следует учитывать, что по смыслу норм ст. 429 ГК РФ условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить. Поэтому условие о предмете договора может считаться согласованным не только путем прямого указания в предварительном договоре индивидуальных характеристик объекта недвижимости, но и путем согласования сторонами механизма определения таких характеристик в будущем, при надлежащем исполнении обязательств по предварительному договору. Например, в предварительном договоре купли-продажи земельного участка могут быть не указаны точное местоположение, площадь и кадастровый номер участка, который будет предметом основного договора купли-продажи, тем не менее, условие о предмете может считаться согласованным, если стороны согласовали дополнительный механизм для определения предмета основного договора, включив в предварительный договор условие о совершении продавцом действий по выделу земельного участка и формированию его в определённых границах [29].
До 01.06.2015 (даты вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, внесшего изменения в часть первую ГК РФ, в том числе в статью 429 этого кодекса), п. 3 ст. 429 ГК РФ предусматривал, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить все существенные условия основного договора. Следовательно, предварительный договор купли-продажи недвижимости, заключенный до 01.06.2015, должен был содержать не только описание передаваемой недвижимости, но и ее цену, а при продаже жилых помещений - перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением.
В предварительном договоре также указывается срок, по истечении которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Если одна из сторон уклоняется от заключения договора купли-продажи недвижимости, то другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Такое требование может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора.
Предварительный договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания.
Однако, если предварительный договор содержит условие предварительной оплаты полной цены (или ее существенной части) недвижимости, которая будет создана или приобретена в последующем, то такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Таким образом, предварительный договор сам по себе не предусматривает обязательств какой-либо из сторон по уплате денежных сумм. В то же время гражданское законодательство не содержит запрета на внесение денежных средств по предварительному договору. Более того, закон прямо предусматривает, что по соглашению сторон обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором, может быть обеспечено задатком, то есть внесением стороной договора в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.