Файл: Недвижимость: понятие, виды, общие положения о правовом режиме (Права НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО).pdf
Добавлен: 21.05.2023
Просмотров: 313
Скачиваний: 2
ВВЕДЕНИЕ
Предметом настоящей работы являются общественные отношения, права собственности в гражданском законодательстве России, в котором равным образом, как и каком-либо ином законе, нет общепринятого зафиксированного понятия права собственности. Однако, границы института права собственности и место этого института в системе гражданских прав, которые предусмотрены гражданским законодательством, должны быть строго очерчены и зафиксированы. Право собственности считается фундаментальным правом, которое оказывает влияние непосредственно или опосредованно на все другие гражданские права. Отличие права собственности от других гражданских права, нашло свое выражение в следующем: право собственности - это первоначальное субъективное право, которое непосредственно вытекает из закона. Между законом, который определяет правомочия собственника, и собственником нет никаких других субъектов права, они только противостоят собственнику как лица, которое обязаны не нарушать принадлежащее ему право собственности. Кроме того, право собственности является вещным правом и по своему содержанию представляет собой наиболее полное имущественное право, предусмотренное гражданским законодательством.
Указанные обстоятельства наличия проблем в общественных отношениях и несовершенство действующего законодательства и определяют актуальность темы настоящей работы.
Объект работы – общественно-правовые отношения в сфере права собственности.
Целью работы в соответствии с обстоятельствами актуальности является анализ права на недвижимое имущество и сделки с недвижимым имуществом.
Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие основные задачи:
- рассмотреть понятие недвижимости;
- исследовать законодательное регулирование права собственности;
- изучить предварительный договор продажи недвижимости;
- проанализировать признание состоявшейся сделки недействительной в судебной практике.
Методологическую основу работы составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики.
Степень разработанности темы. В числе современных авторов, так или иначе обращавшихся к признанию права как способу защиты гражданских прав, следует назвать такие имена, как С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев, Б.М. Гонгало, Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева, А.П. Сергеев, Ю. К. Толстой, Е.А. Суханов, В.П. Грибанов, Р.Е. Гукасян, А.Н. Гуев, Кузнецова, A.B. Люшня, и многие другие.
Структура работы обусловлена объектом, субъектом, целью и задачами исследования и состоит из введения двух глав объединивших четыре параграфа, заключения и списка использованных источников.
1. ПРАВА НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО
1.1 Понятие недвижимости
Легальное определение недвижимого имущества (недвижимой вещи) содержится в п. 1 ст. 130 ГК РФ [1]: к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В нем, во-первых, перечислены разновидности вещей, которые должны признаваться недвижимыми априори (земельные участки и участки недр), а во-вторых, предложен критерий, на основании которого следует делать вывод о том, является ли недвижимой та или иная вещь, не относящаяся ни к земельным участкам, ни к участкам недр.
Закон исходит из того, что для квалификации такой вещи в качестве недвижимой необходимо установить, что она имеет особую нерасторжимую связанность с земельным участком: она должна быть соединена с ним настолько прочно, что перемещение этой вещи без причинения несоразмерного ущерба ее назначению невозможно. Другими словами, в качестве критерия для квалификации вещи как недвижимой закон выбрал ее физическую характеристику, которая указывает на принципиальную недопустимость перемен в пространственном положении этой вещи (таким признаком по мысли законодателя обладают упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ здания, сооружения и объекты незавершенного строительства).
Если с характеристикой именно этих объектов особых сложностей не возникает, так как они признаны недвижимостью самим ГК РФ, то квалификация в качестве недвижимости иных вещей, в тексте Кодекса не упомянутых, способна вызвать затруднения. Несмотря на исчерпывающую формальную определенность критерия прочности связи недвижимой вещи с землей, его нельзя признать пригодным к практическому использованию. Следовательно, в том виде, в каком оно сформулировано в п. 1 ст. 130 ГК РФ, определение недвижимости неудачно.
Вопреки мнению авторов Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, которые утверждают, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, вряд ли нуждается в пересмотре [15, с. 64], необходимость ее исправления можно считать очевидной. Дело в том, что, не подвергнув легальное определение недвижимости расширительному толкованию, не отступив от буквального смысла исследуемой нормы, применить ее к разбору конкретной жизненной ситуации, в которой необходимо дать ответ на вопрос, относится ли вещь к недвижимости, невозможно. Если же действительный смысл правовой нормы, выявленный в результате толкования, не совпадает с ее буквальным содержанием, редакцию нормы следует признать несовершенной.
Как следует из легального определения, вывод о квалификации объекта в качестве недвижимого может быть сделан только после того, как его прочная связь с землей (о которой обычно судят по его монументальности, по тому, имеет ли он фундамент и насколько крепкими были материалы, использованные для его создания и т.п.)) будет подтверждена заключением о невозможности пространственного перемещения такого объекта без ущерба его назначению.
Тем не менее современный уровень развития инженерной мысли и строительной техники позволяет совершенно безболезненно перемещать в пространстве самые внушительные по своим физическим характеристикам объекты, будь то элементы земного ландшафта, здания, сооружения, памятники и подобные им конструкции.
Исследуя вопрос о назначении какого-либо объекта, естественно исходить из того, что конкретное хозяйственное предназначение (функция) вещи определяется в первую очередь тем, какими именно физическими (природными, антропогенными) свойствами она обладает: одно здание подходит для размещения магазина, другое - под склад, в третьем находится контора, в четвертом - жилые апартаменты.
Если пространственное перемещение большинства объектов осуществимо без причинения им вреда, то очевидно, что их транспортировка никак не скажется и на возможных способах их хозяйственного использования (на их назначении). Эти замечания приводят к выводу о том, что формулу п. 1 ст. 130 ГК РФ нельзя понимать буквально, ведь если практически все объекты могут быть перемещены в пространстве так, что их назначение не изменится, то упоминание в этом пункте «невозможности перемещения» объекта как способа проверки истинности утверждения о его прочной связи с землей лишено смысла.
В то же время одно из основных правил юридической герменевтики гласит, что «из двух толкований нужно выбирать то, которое сопряжено с какими-либо последствиями, а не то, которое делает закон бесцельным» или бессмысленным. Именно поэтому легальному определению недвижимого имущества должен быть придан иной, более широкий смысл, который, однако, соответствовал бы выраженной в п. 1 ст. 130 ГК РФ основной идее и не расходился с действительностью.
Распространенное в научной литературе [24, c. 46] определение недвижимости как вещи, которая «может использоваться по своему назначению только в неразрывной связи с землей», тоже не бесспорно. Наряду с очевидными достоинствами - лаконичностью и стремлением к формальной определенности - ему присущи и недостатки. Изъян состоит в указании на некую «неразрывную связь» объекта с землей - признак, который, с одной стороны, не может быть обнаружен у некоторых очевидно недвижимых объектов, связанность которых с землей довольно условна, а с другой - присущ многим заведомо движимым вещам, например всевозможным турникам, заборам, врытым в землю столбам, воротам и т.п.
Тем не менее очевидно, что ключевой момент рассматриваемой нормы ГК РФ заключается в указании на некую постоянную пространственную связь, существующую между земельным участком и находящимся на нем объектом. Если сугубо механистическое представление об этой связи непродуктивно (ведь нарушение технической привязки объекта к земле не приводит к изменению его назначения, а ее наличие или отсутствие в некоторых случаях не может служить достоверным критерием для отграничения недвижимости от движимости), то следует рассматривать ее в качестве социально-хозяйственной, существующей в представлениях оборота. Действительный смысл легального определения недвижимого имущества необходимо видеть в том, что недвижимостью закон признает все те объекты, физические характеристики которых предполагают их неизменное нахождение именно на том земельном участке, где эти объекты размещены природой или человеком. В отличие от формулы п. 1 ст. 130 ГК РФ это определение базируется не на исследовании, возможно ли пространственное перемещение какого-то объекта, а на выяснении, будет ли для него такое перемещение событием чрезвычайным или же вполне ординарным [22, с. 67].
Разрешая вопрос о том, является вещь движимой или недвижимой, необходимо узнать, свидетельствуют ли ее физические качества в пользу того, чтобы она неизменно находилась именно на данном участке земли: если это установлено, вещь следует признать недвижимой.
Естественно, исчерпывающий перечень таких свойств вещи вряд ли возможен: результаты технической деятельности человека весьма многообразны, то же следует сказать и о действии природных сил. Поэтому понятие недвижимого имущества нужно признать оценочным: вопрос о том, относится ли объект к вещам движимым или недвижимым, в спорных случаях должен разрешаться по свободному, не стесненному какими-либо техническими или регистрационными формулярами усмотрению суда, который не связан ни выводами технических экспертов, ни даже фактом предшествующей государственной регистрации прав на эту вещь как на недвижимость.
К привычным индикаторам недвижимой природы объекта относятся такие его характеристики, как основательность, массивность, значительность веса, фундаментальность, особая конструктивная прочность, долговечность, наличие фундамента, стационарных коммуникаций, постоянная органическая или же сугубо механическая прочная связь с участком земли и т.п. Именно эти черты наиболее ярко характеризуют упомянутые в п. 1 ст. 130 ГК РФ в качестве примеров здания, сооружения и объекты строительства [19, с. 42].
По отсутствию же этих свойств, напротив, заключают о движимом характере вещей - различных модульных, сборно-разборных конструкций, гаражей типа «ракушка», ангаров и т.п. Физические свойства таких конструкций (способность к легкой трансформации, разложению на составные части и последующему соединению в одно целое в другом месте) не дают оснований судить, что изначальная схема их использования предполагает неизменную фиксацию на местности, постоянное нахождение именно на том земельном участке, где они расположены.
Таким образом, упомянутая в п. 1 ст. 130 ГК РФ прочная связь объекта с землей, на которой он расположен, в действительности лишь один из возможных признаков, а вовсе не главный критерий отнесения этого объекта к недвижимости. Признак же невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, предложенный в той же статье Кодекса для проверки прочности связи с землей, к практическому применению непригоден.
Тем не менее следует признать, что сложившаяся к настоящему времени практика арбитражных судов идет по пути обоснования недвижимой природы спорных объектов именно в терминах ст. 130 ГК РФ: за выводом о наличии прочной связи спорного объекта с землей в текстах судебных актов всегда следует утверждение о невозможности его перемещения без несоразмерного ущерба его назначению [21, с. 220].
Пространственная связанность объекта недвижимости с землей вовсе не обязательно выражается в таком их непосредственном соприкосновении, как, например, связь земельного участка и расположенного на нем здания. Вполне обычны случаи их опосредованного сопряжения: жилое помещение в здании связывается с земельным участком посредством самого этого здания.
С обыденной точки зрения оба эти объекта могут быть рассмотрены в качестве самостоятельных имущественных благ: здание представляет собой один предмет интереса, а расположенное в нем помещение - другой. Однако их юридическое положение иное. Здесь действует правило о том, что с того момента, как расположенное в здании помещение поступит в оборот в качестве самостоятельного объекта, само здание такой статус утрачивает и начинает существовать как сумма отдельных помещений на основании ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [3], п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [4] (далее - Закон о регистрации прав на недвижимость), п. 8 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество в здании» [26].