Файл: Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке.pdf

Согласно с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке, недвижимое имущество может передаваться в залог, в соответствии п. 1 ст. 130 ГК РФ указано такое имущество, права на имущества которые были зарегистрированы в установленном порядке для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, которые были зарегистрированы в соответствии с законодательством, являются предметом ипотеки. Согласно п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества будут применяться к залогу прав арендатора по договору об аренде данного имущества (право аренды), так как другое не устанавливается федеральным законом и не имеет противоречий существу арендных отношений. В п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»^[24] разъясняется, что права арендатора, вытекающие из договора аренды, не требуют государственной регистрации, то они не могут служить предметом договора об ипотеке. Правила п. 3 ст. 340 ГК РФ, а также ч. 2 ст. 69 Закона об ипотеке надлежит применять только на тех условиях, если залогодатель имеет возможность передавать в залог право аренды на земельный участок, который расположен под переданным в ипотеку зданием. Так как истец не владел зарегистрированными правами на земельный участок, поэтому договор ипотеки на принадлежащие ему объекты недвижимости, который заключен без одновременной передачи в залог прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.^[25]

В соответствии со ст. 132 ГК РФ особым объектом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс. Он представлен не отдельной вещью либо их совокупностью, а включает, права, которые связанны с его деятельностью, а также требования и долги, в том числе некоторые исключительные права (на итоги интеллектуальной деятельности, товарные знаки). Как объект недвижимости в этом качестве рассматривается предприятие. Обязательство, которое обеспечивает ипотека, в договоре об ипотеке должно быть, установлено и указаны его суммы, а также основания возникновения и срок исполнения. В тех случаях, если это обязательство основывается на каком-либо договоре, тогда должны указываться стороны данного договора, а также дата и место его заключения.

Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, то в договоре об ипотеке необходимо указывать порядок и иные необходимые условия ее установления. В отдельных случаях, когда обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре об ипотеке должны указываться сроки (периодичность) исполнения.

---

Лицо, которым предоставляется недвижимое имущество в залог является залогодателям, а лицо, которым принято это имущество в залог является залогодержатель, данные лица относятся к субъекту ипотечного правоотношения. Только сам кредитор, вправе быть залогодержателем, а залогодателем по закону может быть как сам должник, так и лицо, которым не принималось участие в обязательстве, обеспеченном ипотекой (третье лицо). Договор ипотеки заключается таким лицом от собственного имени, но не от имени должника.

Отношения по основному обязательству между третьим лицом (залогодателем), а также должником ипотечными являться не будут.^[26] Такие отношения регулируются отдельным договором, в котором предусматривается право залогодателя на получение возмещения в случае обращения взыскания на заложенное имущество. Если такой договор отсутствовал, то третье лицо в случае обращения взыскания на заложенное имущество имеет право требовать от должника компенсирование убытков по правилам о неосновательном обогащении.

Ипотека подлежит государственной регистрации, и после регистрации договора ипотеки возникает ипотечное право.

Заложенное имущество по договору об ипотеке, остается у залогодателя, который наделен правом, пользоваться им. Если условия договора об ипотеке, ограничивают такое право, то оно будет ничтожно.

При рассмотрении в данном разделе работы общих положений ипотеки в гражданском праве России, можно отметить, что существуют специальные требования, предъявляемые к порядку заключения договоров ипотеки, что самым подробным образом будет рассмотрено далее в работе.

При обобщении вышесказанного, отмечается, что в зависимости от объекта с которым ипотека соотносится, ее можно рассматривать с разных позиций. Например, сравнивая ипотеку с другими юридико-техническими способами обеспечения, можно отметить, что она рассматривается как особый механизм обеспечения, исходя из повышенной экономической ценности предмета, данный механизм будет являться более действенным. Исследовав ипотеку в системе договорного права, ее можно отнести к особому виду договора (договор ипотеки) при котором обеспечивается исполнение обязательств, количество гражданских правонарушений уменьшается, которые связанны с невыполнением обязательств, и положительно влияют на договорную дисциплину. При сравнении в целом ипотеки и правового регулирования, можно обнаружить функции ипотеки, которые свойственны ей как правовому средству. В соответствии ч. 1 ст. 329 ГК РФ обязательственное обременение (ограничение) имущественных (вещных) прав на объект недвижимости при его залоге в качестве обеспечения исполнения основного обязательства залогодателя-должника является ипотекой. Обеспечение (гарантирование) денежных гражданско-правовых обязательств является главным для ипотеки в гражданском праве.

---

2. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ДОГОВОРА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ

2.1 Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием

В системе ипотеки жилища и жилищного ипотечного кредитования используются различные виды гражданско-правовых договоров и соглашений. К числу основных таких договоров, которые заключаются между субъекты ипотечного жилищного кредитования, наравне с договором ипотеки относят также и другие, а именно: договор кредитования, купли-продажи жилого помещения с оплатой через кредитную организацию, договор участия в долевом строительстве, инвестиционные договоры, договоры на оказание риелторами услуг, договоры уступки требования (цессии) и др. Пакет договоров и их субъектный состав непосредственно зависят от правоотношений, которые они упорядочивают (устанавливают), а также от предмета залога - жилища, имеющегося в наличии или которое необходимо построить^[27].

По всем способам жилищного ипотечного кредитования ключевым договором является договор кредитования. В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору кредитная организация (банк, кредитор) обязуется предоставить заемщику кредит в размере и на условиях, которые указанны в заключенном договоре, а заемщик обязуется возвратить полученный кредит с уплатой процентов по нему^[28].

Согласно Положению о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10.06.1994 г. № 1180^[29], в кредитном договоре должны быть определены следующие условия: цель получения ссуды, срок и размеры кредита, порядок выдачи кредита, порядок его погашения, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, способы и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое использование и несвоевременный возврат кредита, размеры и порядок уплаты штрафов, порядок расторжения договора, другие условия по соглашению кредитора и заемщика (п. 12 Положения).

Кредитором по ипотечному кредитованию может выступать только кредитная организация, т.е. юридическое лицо, которое имеет лицензию на совершение банковских операций. В случае, если указанные требования нарушены такой договор должен быть признан недействительным.

Так, договор ипотеки должен в обязательном порядке содержать следующие условия:

---

1) предмет ипотеки, с указанием места нахождения объекта, описание предмета, чтобы его можно было идентифицировать, принадлежит залогодателю, наименование органа, который осуществляет государственную регистрацию прав, зарегистрировавшего это право залогодателя;

2) должна быть оценка предмета ипотеки, которая указывается в денежном выражении;

3) существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока его исполнения. В тех случаях, когда такое обязательство сформировано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

Так, хотелось бы привести пример из судебной практики, в связи с нарушением условий кредитного договора, так банк «К» обратился в суд с требованием к ответчикам о взыскании с М.Д.С. денежных средств, обращении взыскания на заложенное имущество ответчика М.Г.В. по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: на земельный участок и жилой дом. Требования мотивированы тем, что по договору об открытии кредитной линии от ДД.ММ.ГГГГ М.Д.С. были предоставлены кредитные средства В соответствии с договором ответчик должен был погашать долг по кредиту ежемесячно равными долями и проценты по нему. В течение срока действия кредитного договора ответчики неоднократно нарушали порядок погашения кредита и не вносили ежемесячные платежи. На неоднократные устные и письменные предложения о добровольном погашении долга ответчики не реагировали. В связи с ненадлежащим исполнением условий кредитного договора требование о взыскании денежных средств по договору об ипотеке удовлетворены судом^[30].

Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме. Договор в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, которая осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность, такой договор считается ничтожным.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента, когда он прошел государственную регистрацию. Такая государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения записи об ипотеки в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

---

Порядок государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора о ней, следующий: она осуществляется на основании совместного заявления сторон залогодателя и залогодержателя.

Должны быть представлены: 1) договор ипотеки и его копия; 2) документы, указанные в договоре ипотеки в качестве приложений; 3) документ об уплате государственной пошлины; 4) иные документы, необходимые для государственной регистрации ипотеки в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если права залогодержателя удостоверяются закладной, то в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, одновременно с вышеназванными документами представляются также закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.

Дата государственной регистрации ипотеки - день совершения указанной регистрационной записи.

При прекращении ипотеки соответствующая регистрационная запись погашается. Основанием являются заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо решение суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору о ней, возникает с момента заключения этого договора.

Так, хотелось бы привести пример из судебной практики по основания нарушения государственной регистрации договора ипотеки. Ч.И. обратился в суд с иском к ОАО <...>, уточнив в ходе судебного разбирательства по делу заявленные требования, просил признать кредитный договор № <...> от 16.10.2010 г. недействительным и применить последствия недействительности сделки. Свои требования истец мотивировал тем, что кредитный договор № <...>, заключенный между ним и Банком 16.10.2010 г., включает в себя соглашение об ипотеке, а следовательно, в силу ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит государственной регистрации. Поскольку кредитный договор не был зарегистрирован из-за непрофессиональных действий сотрудников Банка, выразившихся в описке, совершенной в п. 5.1.1 кредитного договора, он не является заключенным и не порождает для сторон правовых последствий, а, следовательно, кредитные обязательства из него не возникли. Кроме того, в дополнительном соглашении № 4 к кредитному договору не согласовано существенное условие - размер процентов по кредитному договору, что также свидетельствует о недействительности кредитного договора. Иск заявлен на основании ст. 168 ГК РФ. Исковые требования заемщика о признании кредитного договора недействительным на том основании, что спорный договор, содержащий условие об ипотеке, не прошел государственную регистрацию в нарушение ст. 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», оставлены без удовлетворения, поскольку в указанном договоре отсутствует соглашение о предмете ипотеки и его оценке, следовательно, соглашение об ипотеке между сторонами не оформлено^[31].

---