Файл: Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке.pdf

На основании изложенного можно сделать вывод, что договор ипотеки должен отвечать требованиям и условиям, которые определены законодательством, без выполнения таких условий договор ипотеки не будет являться таковым. К ним относятся: 1) для заключения договора ипотеки важно его основание заключения, которыми выступают определенные обязательства, так, такой договор должен заключаться в обеспечение обязательства по кредитному договору, договору займа и т.п.; 2) договор ипотеки должен быть заключен в простой письменной форме; 3) договор ипотеки должен пройти государственную регистрацию.

2.2 Правовой статус субъектов договора ипотеки

В договоре ипотеки сторонами являются: 1) физическое лицо - залогодатель, он передает в залог свое имущество (о котором ранее говорилось); 2) банк это кредитная организация, которая является залогодержателем, принимающий недвижимость в качестве залога в целях обеспечения исполнения основного обязательства.

Согласно с действующим законодательством о банковской деятельности кредитной организаций будет являться юридическое лицо, оно для получения прибыли в виде основной цели своей деятельности на основании специального разрешения (лицензии) Банка России вправе выполнять банковские операции. Одним из способов создания кредитной организации будет являться банк. Он наделен исключительным правом, который осуществляет в совокупности, банковские операции, а именно: привлекает во вклады денежные средства как физических, так и юридических лиц, размещает указанные средства от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, срочности, платности, открывает и ведет банковских счета физических и юридических лиц.

В качестве основного кредитора будет выступать так называемый ипотечный банк, то есть кредитная организация, у которой основная форма деятельности будет являться кредитование как физического, так и юридического лица под залог недвижимости.

Законодательством были установлены права и обязанности сторон:

1. Основной обязанностью заемщика будет являться возврат полученных кредитных средств, а также выплата процентов за пользование данными средствами.

2. Имущество, в рамках которого была установлена ипотека, остается у залогодателя и он вправе владеть и пользоваться им, то есть должник по договору ипотеки пользуется имуществом по своему усмотрению, но, не имеет право продать, обменять, подарить данное имущество без согласия на, то залогодержателя.

---

3. Заложенное имущество залогодатель имеет право завещать. Условия договора об ипотеке либо другого соглашения, которые ограничивают такое право залогодателя, незначительны.

4. Лицо, которым было приобретено заложенное по договору об ипотеке имущество в итоге его отчуждения либо в порядке универсального правопреемства, а также вследствие реорганизации юридического лица либо полученного в наследство, будет являться залогодателем, и будет нести все возложенные обязанности на последнего по договору об ипотеке, включительно и те, которые не были выполнены надлежащем образом первоначальным залогодателем.

Только по соглашению с залогодержателем новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей.

5. Если при отчуждении имущества, которое было заложено по договору об ипотеке (то есть если заемщик не имея согласия залогодателя, осуществил реализацию заложенного имущества), с нарушением указанных ранее требований то залогодержатель имеет право по своему выбору потребовать: а) в соответствии со ст. 167 ГК РФ признать сделку об отчуждении заложенного имущества недействительной и применить последствия недействительности сделки; б) досрочное исполнение обеспеченного ипотекой обязательства , а также обратить взыскание на заложенное имущество в независимости от того, кому оно принадлежит.

6. Залогодержатель имеет право обращать взыскание на имущество, которое заложено по договору об ипотеке, для того чтобы удовлетворить за счет этого имущества свои требования, которые были вызваны неисполнением либо ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в то числе неуплатой либо несвоевременной уплатой суммы долга полностью либо частично, если другое договором не предусматривалось^[32].

Залогодатель, который является должником по кредитному договору, обязан: а) заложенное имущество в полной его стоимости застраховать, в том числе осуществлять страхование на основании требований кредитной организации (свою жизнь, здоровье и трудоспособность); б) о возникшей угрозе утраты либо повреждения заложенного имущества сообщать залогодержателю; в) если имеется намерение повторного залога уже раннее заложенного имущества, то он обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех предшествующих залогах данного имущества, в противном случае залогодатель несет ответственность за убытки, которые были причинены залогодержателям.

---

У залогодателя кроме обязанностей, имеются следующие права: а) использовать заложенную квартиру в соответствии с назначением (в данном случае - для проживания); б) отчуждение предмета залога, а именно передавать его в аренду либо безвозмездное пользование другому лицу, но только с согласия залогодержателя; в) а также завещать заложенное имущество; г) в случае исполнения обеспеченного залогом обязательства прекратить обращение взыскания на предмет залога, в том числе и реализацию его дальнейшем; д) если Законом об ипотеке и договором другое не предусмотрено, то залогодатель имеет право, не имея согласия залогодержателя заложенное имущество сдавать в аренду, а также передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут).

Некоторые права из вышеприведенного перечня больше похожи на обязанности, но это требуется законом.

В свою очередь залогодержатель, имеет следующие права:

1. Передавать свои права другому лицу: а) как по договору об ипотеке; б) так и по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству).

2. От залогодателя требовать принятия мер, которые необходимы, чтобы сохранить предмет залога.

3. Требовать досрочное исполнение обеспеченного залогом обязательства только в тех случаях: а) когда не в соответствии с условиями договора о залоге предмет залога выбыл из владения залогодателя; б) если залогодателем были нарушены правила о замене предмета залога (ст. 345 ГК РФ); в) при утрате предмета залога по обстоятельствам, за которые залогодержатель не несет ответственности^[33].

4. Требовать прежде временного исполнения обеспеченного залогом обязательства, но если это требование выполнено не будет, он вправе обращать взыскание на предмет залога в тех случаях: а) когда были нарушены залогодателем правила о последующем залоге; б) а также не выполнены залогодателем свои обязанности; в) либо нарушены залогодателем правила, о распоряжении заложенным имуществом.

Следовательно, действия заемщика регламентируются законом, а также гражданским законодательством, что нельзя сказать о правах и обязанностях кредитной организации. Ее обязанности считаются выполнены с того момента когда заемщику будет предоставлен кредит на покупку жилья и подачи заявления на государственную регистрацию.

Прибавляя к этому высокие процентные ставки, и значительный размер первоначального взноса, в том числе национальные традиции по отношению к жизни «в долг», то можно сделать вывод, почему такое долгое время ипотечное кредитование было недоступной роскошью для большинства граждан страны. Те жесткие условия кредитования, которые устанавливались банками, они объяснялись высоким риском возможных потерь либо неоплата кредитов. В наше время становится понятно, в том, что некоторые страхи были преувеличены. В данное время рекламная информация просто захлестывает потенциального потребителя предолгая ему взять кредит, и тем самым разрешить свои проблемы.

---

Ситуация для клиента системы ипотечного кредитования как результат, становится более благоприятной.

Со стороны должника наступает ответственность, если им были нарушены исполнения, либо было ненадлежащее исполнение обязательства. То по общему правилу на должника возложена обязанность, возместить причиненные кредитору убытки (ст. 393 ГК РФ).

По договору об ипотеке в случае, когда не исполняются либо не надлежаще исполняются должником свои обязательства, то последний от ответственности не освобождается за данное неисполнение, тогда залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество в целях удовлетворения своих требований к должнику, реализуя данное имущество (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке).

Законом об ипотеке были определены случаи неисполнения либо ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Они могут быть связаны как с неуплатой, так и с несвоевременной уплатой суммы долга в полном объеме или частично, но по договору между сторонами предусматриваются и другие случаи (п. 1 ст. 50 Закона об ипотеке). При этом нарушенные должником обязательства должно быть значительными, а значит, размер требований залогодержателя в результате этого должен быть соразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54 Закона об ипотеке). В случае, когда исполняются обязательства периодическими платежами, то неисполнением обязательства будут считаться регулярные нарушения сроков по внесению платежей, под которыми будут пониматься нарушение сроков более трех раз в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна (п. 2 ст. 50 Закона об ипотеке).

Залогодержатель по общему правилу вправе обращать взыскание на имущество только в тех случаях, когда наступит срок исполнения обязательства. Тем не менее, законодательством были предусмотрены отдельные случаи, в которых залогодержатель имеет право обращать взыскания на имущество залогодателя и до наступления срока исполнения обязательства. Данные случаи предусмотрены: ст. 35 Закона об ипотеке, если были допущены грубейшие нарушения залогодателем правил пользования, заложенного имущества, а также правил содержания, либо ремонта заложенного имущества, обязанности которые необходимо применять по сохранению данного имущества, если при данном нарушении создается угроза утраты, либо повреждения заложенного имущества, а также, если были допущены нарушения обязанностей по страхованию заложенного имущества, либо при неосновательном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества; ст. 39 Закона об ипотеке - когда были нарушены правила об отчуждении заложенного имущества; ст. 36 Закона об ипотеке - в случае, когда было утрачено либо повреждено заложенное имущество настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшается по обстоятельствам, за которые залогодержатель не несет ответственности; ст. 42 Закона об ипотеке - в случае изъятия у залогодателя заложенного имущества настоящим собственником после того как вступило в законную силу соответствующее решение суда; ст. 1175 ГК РФ^[34] - в случае когда наступила смерть должника и были предъявлены к наследникам претензии либо иск, если они отказываются исполнять обязательство.

---

Залоговым правом предусматривается два этапа реализации права залогодержателя: обращение взыскания на имущество; и реализация заложенного имущества.

ФЗ РФ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»^[35] существенно изменена ст. 78 Закона об ипотеке. Пунктом 1 ст. 78 указанного Федерального закона допускается обращение взыскания на заложенные жилой дом либо квартиру, их реализацию и выселение залогодателя и любых других лиц, которые проживают в жилом доме или квартире, если был нарушен возврат кредита либо целевого займа (если в течение 12 месяцев произошло более трех просрочек платежа - п. 2 ст. 50 Закона и др.), предоставленных банком либо другой кредитной организацией или иным юридическим лицом под залог данной недвижимости.

В настоящий момент Законом об ипотеке допускается обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом либо квартиру, даже если были допущены незначительные нарушения и было прекращено право пользования данным имуществом залогодателя и иных лиц, которые проживали в жилом доме либо квартире, в том числе нетрудоспособные и несовершеннолетние члены семьи собственника жилого помещения. Обращение взыскания на заложенный жилой дом либо квартиру, а также реализация данного имущества, к сожалению, являются основанием для того чтобы выселить приобретателем жилого дома либо квартиры совместно с проживающими в этом помещении залогодателя и членов его семьи, не учитывая тот факт, что данное жилье является для них единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Норма, которая допускает выселение «залогодателя и любых других лиц» в случае любых нарушениях, даже самых незначительных, противоречит положению Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которым устанавливается возможность отказа в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в случае допущения должником нарушения обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого очевидно несоразмерен стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 54). Данная норма дает возможность суду принять во внимание все обстоятельства дела для защиты залогодателя от взыскания.

Жилищную ипотеку, жилищное ипотечное кредитование нельзя рассматривать в отрыве от системы жилищного финансирования, государственной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий граждан, что позволяет говорить о недопустимости лишения жилья участников жилищной ипотеки. У залогодателя (заемщика) должно возникать право на обмен залоговой недвижимости (жилого помещения) на другое жилье, исходя из первоначального взноса и стоимости накоплений (выплаченного кредита)^[36].

---