Файл: Проблемы становления и применения законодательства об ипотеке.pdf

Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома или квартиры. Заключенный с ними договор найма жилого помещения до возникновения договора об ипотеке сохраняет силу.

Обращение взыскания на недвижимое имущество возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке. Внесудебный порядок (ст. 55 Закона об ипотеке) допускается, если есть нотариально удостоверенное соглашение между залогодателем и залогодержателем, заключенное после возникновения основания для обращения взыскания на предмет ипотеки.

В названном порядке удовлетворение требований залогодержателя не допускается, если: для ипотеки имущества необходимо было согласие либо разрешение другого лица или органа; предприятие как имущественный комплекс является предметом ипотеки; а также предметом ипотеки выступают земельные участки из состава земель которые предназначены для сельскохозяйственного назначения; предметом ипотеки являются земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности, а также земельные участки, на которые государственная собственность не разграничена (когда эти земельные участки предназначаются для строительства жилья либо для комплексного освоения жилищного строительства и передаются в ипотеку в рамках обеспечения возврата кредита, который предоставлен кредитной организацией на обустройство таких земельных участков для строительства объектов инженерной инфраструктуры); предметом ипотеки будет являться имущество, которое имеет существенную историческую, художественную либо другую культурную ценность для общества; а также предметом ипотеки будет являться имущество, которое находится в общей собственности, и один из его собственников не дает согласия в письменной либо иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке. В вышеперечисленных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

Статья 55 Закона об ипотеке предусматривает содержание соглашения о внесудебном порядке удовлетворения требований залогодержателя. В нем должны быть указаны: наименование и стоимость имущества; суммы, которые подлежат уплате залогодержателю; способ реализации имущества либо условие о его приобретении; как предшествующие, так и последующие ипотеки. Тем не менее, следует учитывать, что в соглашении не должно быть условия о передаче заложенного имущества в собственность залогодержателя. Соглашение признается недействительным по иску лица, права которого нарушены.

---

При наличии уважительных причин судом может быть отсрочена реализация заложенного имущества на срок до одного года, если залог не связан с осуществлением гражданином-залогодателем предпринимательской деятельности или предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, а также сумма требований залогодержателя на момент истечения срока отсрочки не превысит стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре (п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке). Отсрочка не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя; либо в отношении любой из сторон возбуждено дело о признании его несостоятельным (п. 4 ст. 54 Закона об ипотеке).

На основании п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества совершается путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, которые предусмотрены данным Законом. В соответствии с п. 1 ст. 59 Закона об ипотеке разрешается продажа заложенного имущества на аукционе. На аукционе в лице организатора по продаже заложенного имущества будет выступать специализированная организация, которая избранна для этого залогодержателем с согласия залогодателя, и которая будет действовать на основании договора с залогодержателем, а также выступать от его либо от своего имени. Организатором публичных торгов является судебный пристав-исполнитель, а организатором аукциона является специализированная организация, тем самым такие торги отличаются друг от друга.

Стороны имеют право выбора способа реализации недвижимого имущества, но только решение сторон разрешается в судебном порядке, в решении судом устанавливается порядок обращения взыскания на заложенное имущество, и устанавливается порядок его реализации.

Публичные торги объявляются несостоявшимися не позднее, чем на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных обстоятельств. После того как были объявлены публичные торги несостоявшимися залогодержатель имеет право в течение десяти дней с согласия залогодателя купить заложенное имущество по его первоначальной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, которые были обеспеченны ипотекой данного имущества. К соглашению такого характера можно применить правила гражданского законодательства Российской Федерации о договоре купли-продажи. Тогда ипотека в данном случае будет прекращена. Если не было достигнуто соглашение о приобретении имущества залогодержателем, то не позднее чем через месяц после первых публичных торгов должны проводиться повторные публичные торги. Первоначальная цена заложенного имущества при повторных публичных торгах, которые вызваны причинами, указанными в п. 1 и 2 ст. 58 Закона об ипотеке, снижается на 15%. И в случае, когда повторные торги объявляются несостоявшимися, то залогодержатель имеет право приобрести заложенное имущество, но уже по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены, которая была установлена на первичных публичных торгах, и так же зачесть в счет покупной цены свои требования, которые были обеспечены залогом недвижимости. Если вдруг залогодержатель не будет пользоваться правом чтобы оставить предмет ипотеки за собой в течение одного месяца после того когда были объявлены повторные публичные торги несостоявшимися, то ипотека будет прекращена^[37].

---

Таким образом, если, должником не исполнено либо ненадлежащее исполнено обязательство, которое обеспечивалось ипотекой, кредитор вправе удовлетворить свои требования из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Как не ранее действующее, так и не новое гражданское законодательство не предусматривало возможности для передачи предмета ипотеки в собственность кредитору, так как смысл ипотеки состоит не только в том, чтобы обеспечить интересы кредитора-залогодержателя, но и в том, чтобы учитывать интересы должника-залогодателя. Все это можно достичь путем реализации (продажи) предмета залога в целях того, чтобы получить за него максимально возможную сумму.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании изложенного можно сделать выводы в России покупка жилья в ипотеку до сих пор считается роскошью.

Таким образом, необходимо:

Во-первых, ипотечные банки имеют в экономике двойное значение: как социальные институты, обеспечивающие долгосрочные кредиты, и как эмитенты закладных листов, являющихся наиболее защищенным средством вложения капитала и приносящих проценты.

Во-вторых, поскольку ипотека начинает получать довольно широкое распространение, то необходимо банковское законодательство, которое способствовало бы направлению капиталов, прежде всего в сферу ипотечного кредитования. Однако наибольшее число несоответствий содержится в Законе об ипотеке. В первую очередь требуют законодательной доработки главы IX «Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке»; X «Реализация заложенного имущества»; XI «Особенности ипотеки земельных участков». В случае, если речь идет об ипотеке земельного участка, то к противоречивости гражданского законодательства добавляются проблемные нормы Земельного кодекса РФ, что еще более усугубляет ситуацию. Кроме того, и это главное, должен быть четкий, отлажено работающий механизм по реализации предмета ипотеки при нарушении кредитных договоров. Следовательно, необходимо законодательство, регулирующее рынок недвижимости.

Основные цели и принципы формирования системы ипотечного кредитования должны учитывать: требования действующего российского законодательства; существующие социально-экономические условия, связанные с этапом переходного периода, когда платежеспособный спрос граждан достаточно низкий, а формы их поддержки со стороны государства не отличаются разнообразием и не очень значительные по объемам; различный уровень рыночных отношений в разных отраслях и сферах экономики; особенности Российской Федерации, связанные с ее территориальными масштабами, региональными различиями, социально-психологическими особенностями населения; имеющийся опыт финансирования в регионах России; накопленный опыт построения системы ипотечного кредитования; прежде всего, в дореволюционной России, а также в развитых индустриальных странах.

---

Данная работа посвящена сложной, но достаточно интересной теме, имеющей к тому же практическую значимость. Необходимо отметить, что природа залога не носит естественного правового характера, а представляет собой обязательственное правоотношение. Ряд вопросов в настоящее время возникает при указании существенных условий договора об ипотеке, его формы, в том числе о необходимости нотариального удостоверения. Обращение взыскания на предмет залога также вызывает определенные трудности в практической деятельности юристов. Но, несмотря на наличие множества работ, посвященных ипотеке, данная тема представляет интерес и для дальнейшего изучения, так как приобретает все более значимость в нынешней жизни.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 29.12.2017) // СПС «Консультант плюс»
2. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.04.2018) // СПС «Консультант плюс»
3. "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья)" от 26.11.2001 N 146-ФЗ (ред. от 28.03.2017) // СПС «Консультант плюс»
4. "Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.04.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 10.08.2017) // СПС «Консультант плюс»

Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 31.12.2017) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // СПС «Консультант плюс»

Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.04.2018) "О государственной регистрации недвижимости" // СПС «Консультант плюс»

Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. // СУ РСФСР. - 1922. - № 71. - Ст.904.

Афонина А.В. Все об ипотеке. - Изд. 3-е, доп. и перераб. - М.: Омега-Л, 2009. – 450 с.

Викторова Р.Н. Основания возникновения ипотеки (залога недвижимости) // Сборник статей межвузовской научно-практической конференции Академии ФСИН России. - Рязань, 2014. – 682 с.

Гражданское право: ежегодный научно-практический альманах. - Вып. 1. / Отв. ред. д.ю.н. Е.В. Блинкова. - М.: Юристъ, 2013. – 991 с.

Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства. - М.: ЭКСМО, 2009. – 589 с.

Демушкина Е. Гражданско-правовые проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в гражданском праве России: монография. - М.: Юрист, 2011. – 899 с.

Демушкина Е.С. Проблемы применимости акцессорности и вещной защиты ипотеки в российском гражданском праве. - М.: Статут, 2014. – 700 с.

Российское законодательство Х - ХХ веков. Законодательство периода образования и укрепления Русского централизованного государства. Т. 2. - М.: Юридическая литература, 2010. – 983 с.

---

Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие. - М.: Статут, 2014. – 700 с.

Словарь античности. - М.: Прогресс, 2013. – 1010 с.

Современное зарубежное и международное частное право: Германское право. // Гражданское уложение / Исследовательский центр частного права. - М.: МЦФЭР, 2012. – 671 с.

Чижова О.В. Правовое регулирование ипотеки законодательством РФ: Автореф. дис.... к.ю.н. / Московская госуд. юрид. академия. - М., 2010. – 309 с.

Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном: практическое пособие. - Изд. 4-е, доп. - М.: Статут, 2008. – 604 с.

Шевчук Д.А. Экономика недвижимости: конспект лекций. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2014. - 903 с.

Шевчук Д.А., Шевчук В.А. Деньги. Кредит. Банки. Курс лекций в конспективном изложении: Учеб.-метод. пособ. - М.: Финансы и статистика, 2010. – 788 с.

Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. Том 1. 15-е изд. - М.: Издание Бр.Башмаковых, 2005. – 780 с.

Ахметьянова З.А. К вопросу о залоге недвижимости и его государственной регистрации // Нотариус. - 2015. - № 7. - С. 14 - 17.

Белова О.В. Актуальные проблемы ипотечных правоотношений в России // ЭЖ-Юрист. - 2014. - №11. - С. 20-22.

Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке // Нотариус. - 2011. - № 1. - С. 20-23.

Галиновская Е.А. Обзор судебной практики «О разрешении судами споров по договорам ипотеки земельного участка» // Арбитражное правосудие в России. - 2013. - № 3. - С. 19-20.

Головин Ю. Ипотека: из Древней Греции в Россию // Российская юстиция. - 2012. - № 11. - С. 20-22.

Дударева Е.В. Структура договорных связей в ипотечных правоотношениях // Правовые вопросы недвижимости. - 2014. - № 1. - С.22-25.

Киселев А.А. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности. // Бюллетень нотариальной практики. - 2011. - № 3. - С. 31-33.

Комиссарова Е.Г., Пермяков А.В. Законодательство об ипотеке: новое и старое в реформе залогового права // Бюллетень нотариальной практики. - 2015. - № 4. - С. 8 - 13.

Наумова Л. Документальное оформление ипотечных сделок // Гражданское право и процесс. - 2014. - №3. - С.34-36.

Пашов Д.Б. Реализация права залогодержателя // Право и политика. - 2013. - № 6. - С. 21-24.

Пластинина Н. Ипотека в силу закона: плюсы и минусы // Жилищное право. - 2016. - № 1. - С. 7 - 18.

Постановление Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № 6-П «По делу о проверке конституционности положений п.п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева» // СЗ РФ. - 2003. - № 17. - Ст. 1657.

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 г. № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке» // Вестник ВАС РФ. - 2006. - №10. - С. 23.

---