Файл: Порядок проведения приватизации ..pdf

На протяжении длительного времени в советском обществе не существовало понятия частная собственность, особенно в отношении недвижимого имущества. Данное понятие подменялось понятием личной собственности, достаточно ограниченной по составу, что соответствовало идеологии социалистического равенства.

Становление рыночной экономики было бы невозможно без введения в стране права на частную собственность. Поэтому был выбран разумный способ передачи жилья из государственной собственности в частную, и именовался данный процесс приватизацией. Таким образом, каждый гражданин получил право получить собственность и распоряжаться ей по своему усмотрению. Основанием для начала приватизации жилья стал Закон РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». В дальнейшем законодатели принимали другие законы и распоряжения, уточняющие и прописывающие процедуру оформления жилых помещений в собственность, регистрацию приватизации, налогообложение.

Приватизация – сложный и длящийся во времени процесс. В нем следует выделять совершаемые при этом действия:

а) подача заявления в компетентный орган (например, в Москве это окружные управления департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы);

б) проверка достаточности и достоверности представленных заявителем документов. В случае отсутствия необходимых документов возможна приостановка процедуры приватизации;

в) вынесение компетентным органом решения в пользу заявителя. Отказ возможен лишь в случае недостаточности или недействительности документов, подтверждающих право заявителя на приватизацию. Он может быть обжалован в судебном порядке;

г) проведение государственной регистрации органом юстиции договора приватизации в соответствии со ст. 131 и 233 и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

д) выдача заявителю органом, осуществившим государственную регистрацию, свидетельства о праве его собственности на приватизированное жилое помещение;

е) в случае раздела (выдела) сособственниками приватизированного жилого помещения необходимо переоформить документы, удостоверяющие право собственности каждого из его сособственников, в том числе осуществить государственную регистрацию права собственности.

Срок проведения приватизации –два месяца.

Срок окончания бесплатной приватизации жилых помещений гражданами объявлялся и продлевался неоднократно и в итоге приватизация объявлена бессрочной.

2.3.Порядок приватизации и регулирование процесса определения цены недвижимых объектов культурного наследия

Одним из существенных этапов экономических сделок с недвижимыми объектами культурного наследия является определение их стоимости. В соответствии со ст. 8 Закона об оценочной деятельности проведение оценки^[17] является обязательным при определении стоимости объектов оценки.

Очевидно, что стоимость памятника должна отражать как интересы продавца — государства, так и покупателя, готового инвестировать свои средства в сохранение и популяризацию культурного наследия.

Проблемой при определении цены недвижимых объектов культурного наследия является невозможность всесторонне и объективно просчитать стоимость объекта. В качестве критерия отнесения к объектам культурного наследия в нормативных правовых актах используется понятие «ценность». При этом имеется в виду не стоимостная оценка объектов культурного наследия, а ценность объекта для истории, науки, искусства и т.д., что делает критерий ценности весьма неопределенным.

Наличие такой трактовки ценности в нормативных актах создает предпосылки для субъективизма при стоимостной оценке объектов культурного наследия и порождает возможность ошибок. Безусловно, при оценке недвижимого объекта культурного наследия должны учитываться, прежде всего, нематериальные факторы, такие как историческая, художественная, мемориальная ценность, авторство, значение оцениваемого памятника в архитектурном ансамбле, наличие предметов декоративно-прикладного искусства во внутреннем убранстве объекта, престижность и т.д. При этом они должны сочетаться с материальными факторами, весьма немаловажными для покупателя, например, степенью износа и наличием обременений. Перечисленные нематериальные факторы повышают потребительские свойства недвижимого объекта культурного наследия по сравнению с обычными объектами недвижимости.

В то же время, по мнению профессиональных оценщиков С.В. Грибовского и Ю.Ю. Лахина, «существующие таблицы исторической ценности предметов декоративно-прикладного искусства, являясь неплохим инструментом для оценки искусствоведческой ценности, к сожалению, имеют слабое, если вовсе никакое, отношение к рынку. Их можно использовать, может быть, только для того, чтобы как-то определить место памятника в ряду других памятников, ранжировать ценность тех или иных его предметов декоративно-прикладного искусства и использовать результат этого ранжирования для оценки стоимости»^[18].

При рассмотрении юридических норм, регламентирующих оборот культурного наследия в России, следует начать с федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Минэкономразвития России. Они определяют общие понятия и подходы к оценке, требования к ее проведению, цели оценки и виды стоимости, а также требования к отчету об оценке и к его экспертизе.

Применение действующих в настоящее время федеральных стандартов для оценки недвижимых объектов культурного наследия связано с большими трудностями, поскольку не учитывает их особенности. Например, не может быть применен сравнительный подход к оценке памятника истории и архитектуры по причине отсутствия сформированного рынка недвижимых объектов культурного наследия федерального значения. Доходный подход может применяться, однако затруднения вызывают как обозначенные выше нематериальные факторы, так и материальные, в частности определение величины затрат для приспособления объекта к современному использованию, в том числе затраты на реставрацию, которая, помимо прочего, включает в себя и научные изыскания. При этом в процессе проведения научных исследований есть возможность обнаружить обстоятельства, которые существенно изменят сведения об объекте, и соответственно, его стоимость. При применении затратного подхода трудности возникают в процессе определения стоимости замещения в связи с невозможностью объективной оценки нематериальных факторов.

Кроме того, как указывают С.В. Грибовский и Ю.Ю. Лахин, «затратный подход предполагает последовательную оценку земельного участка, как свободного от существующих улучшений этого земельного участка с последующим суммированием полученных результатов. Оценка земельного участка, на котором стоит здание памятник, как свободного осложняется охранными обязательствами»^[19]. Они также уточняют, что «при использовании для оценки земли метода капитализации земельной ренты оценщик должен смоделировать на оцениваемом земельном участке воспроизводство точно такого же здания, что и оцениваемое, и рассчитать методом остатка ренту земли на основании такого наилучшего использования здания, которое не запрещено охранными обязательствами».

Для решения проблемы стоимостной оценки объектов культурного наследия был разработан проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”»³, который предусматривал подготовку обязательного для применения Стандарта оценки объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ. Предполагалось, что Стандарт должен содержать как учет преимуществ, обусловленных наличием исторической, архитектурной, мемориальной, градостроительной или другой культурной значимости, так и установленные законодательством обременения прав пользования, владения и распоряжения. При этом согласно проекту Закона указанный Стандарт подлежал утверждению Правительством РФ. Однако проект закона был снят с рассмотрения. В пояснительной записке к названному проекту закона значилось, что «европейские стандарты оценки исторической собственности не применимы для оценки отечественных объектов культурного наследия». Необходимо отметить, что объекты культурного наследия являются специфическими объектами правового регулирования. Следовательно, до принятия решений об их экономическом обороте все же надлежит разработать соответствующие нормативные акты по определению стоимости обозначенных объектов. При этом такие нормативные акты должны быть разработаны на федеральном уровне с привлечением специалистов в области экономики, искусствоведения, реставрации, то есть необходим комплексный подход для решения отмеченной проблемы. В противном случае памятники истории и архитектуры будут продаваться по остаточной стоимости без учета их исторической, научной, культурной ценности. Кроме того, на наш взгляд, целесообразно ввести контроль уполномоченных органов за качеством проведения стоимостной оценки путем составления заключений по отчетам оценщиков.

Необходимость экспертизы отчетов об оценке недвижимых объектов культурного наследия давно назрела. Зачастую стоимость объекта, отраженная в отчете об оценке, вызывает большие сомнения. Статьей 13 Закона об оценочной деятельности предусмотрена возможность оспаривания сведений, содержащихся в отчете до совершения сделки. При этом действующим законодательством РФ не предусмотрена возможность признания сделки недействительной в связи с недостоверно определенной ценой уже отчужденного имущества. Не установлены и меры ответственности должностных лиц за использование недостоверной стоимости и утверждения недостоверной цены. Между тем российской истории известно немало примеров, особенно в период III и IV этапов приватизации, когда дорогостоящее государственное имущество отчуждалось за бесценок. Ответственным за подготовку заключений по отчетам оценщиков было бы логичным назначить продавца — органы по управлению государственным, а также муниципальным имуществом.

Закон об объектах культурного наследия требуется дополнить правовой нормой следующего содержания^[20]:

1. Федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на подготовку заключений по отчетам оценщиков об оценке объектов культурного наследия (далее — уполномоченный орган), в течение тридцати дней со дня получения отчета об оценке направляет в федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере историко-культурного наследия, мотивированное заключение по отчету.

1. Федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по нормативно-правовому регулированию в сфере историкокультурного наследия, в течение пятнадцати дней выражает мнение по мотивированному заключению на отчет.
2. Уполномоченный орган устанавливает начальную цену продажи объекта культурного наследия на основании рыночной стоимости такого объекта, определенной в соответствии с отчетом об оценке при наличии положительного мотивированного заключения в случаях:

• получения положительного мнения;
• отсутствия какого-либо мнения по истечении установленного срока.

1. Уполномоченному органу надлежит направлять отрицательное мотивированное заключение в саморегулируемую организацию оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет. К отрицательному мотивированному заключению должна приобщаться копия отчета об оценке.

Отрицательное мотивированное заключение должно содержать обоснование:

• несоответствия отчета об оценке законодательству РФ об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки;
• недостоверности сведений, используемых в отчете об оценке.

1. Саморегулируемая организация оценщиков в срок, не позднее пятнадцати дней от даты получения отрицательного мотивированного заключения, представляет в уполномоченный орган экспертное заключение по отчету об оценке с обоснованием его соответствия или несоответствия требованиям к данному отчету.
2. При представлении саморегулируемой организацией оценщиков экспертного заключения о несоответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету рыночная стоимость имущества признается недостоверной и непригодной для утверждения начальной цены продажи недвижимого объекта культурного наследия.
3. При представлении саморегулируемой организацией оценщиков экспертного заключения о соответствии отчета об оценке требованиям к данному отчету или представлении отчета об оценке переработанного оценщиком с учетом полученного экспертного заключения уполномоченный орган совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере историко-культурного наследия, устанавливает начальную цену продажи объекта культурного наследия на основании рыночной стоимости, определенной в соответствии с отчетом об оценке.
4. Уполномоченный орган вправе оспорить результаты экспертизы в судебном порядке».^[21]

Заключению договора купли-продажи недвижимых объектов культурного наследия в порядке приватизации предшествует информационное обеспечение приватизации. В соответствии с Концепцией управления государственным имуществом и приватизации ключевыми задачами информационного обеспечения приватизации являются повышение уровня полноты и достоверности информации о приватизируемом государственном имуществе в целях достижения прозрачности происходящих процессов, а также создания условий для контроля государства и принятия эффективных решений в отношении государственной собственности.

При рассмотрении вопроса информационного обеспечения реализации (приватизации) с точки зрения гражданского права представляется интересным проанализировать правовую природу информационного сообщения.

В п. 4 ст. 15 Закона о приватизации 2001 г. содержится перечень сведений, подлежащих обязательному опубликованию. Среди прочего, информационное сообщение должно содержать наименование имущества и иные позволяющие его индивидуализировать данные (характеристика имущества), способ приватизации, начальную цену, срок заключения договора купли-продажи. Предмет и цена являются существенными условиями договора купли-продажи, например, недвижимости. При недостижении сторонами согласия по данным условиям договор купли-продажи недвижимости считается незаключенным (ст. 554, п. 1 ст. 555 ГК РФ). Данное мнение находит также подтверждение в книге М.И. Брагинского, В.В. Витрянского «Договорное право»^[22]. Кроме того, согласно п. 3 ст. 29 Закона о приватизации 2001 г., существенными условиями договора купли-продажи, например, объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия, являются условия охранного обязательства.