Именно риелтор занимается куплей-продажей жилья. Это квалифицированный сотрудник агентства недвижимости, профессионально занятый посредничеством при заключении сделок купли-продажи, аренды коммерческой и жилой недвижимости путём сведения партнёров по сделке.

Партнерами по сделке, с одной стороны, являются продавцы, с другой – покупатели. Большинство покупателей предпочитают обращаться в агентство, так как у фирмы существует своя база объектов, в которой можно найти варианты, не указанные в интернете, газетах или иных источников. ⁴

Процесс купли-продажи квартиры состоит из 4х этапов:

1. Подбор вариантов.

2. Составление предварительного договора купли-продажи.

3. Процедура оплаты.

4. Оформление сделки.

Рассмотрим данные этапы подробнее.

Этап «Подбор вариантов».

Разумеется, каждый покупатель недвижимости руководствуется личными предпочтениями при выборе будущего жилья. Однако некоторыми критериями пренебрегать не стоит. Так, можно купить жилую недвижимость на:

- первичном рынке в новостройке на стадии начала или завершения строительства;

- вторичном рынке за счет собственных денежных накоплений;

- первичном или вторичном рынке за счет ипотечного кредита.

При этом, останавливать свой выбор на квартире в тех домах, которые близко расположены от промышленных предприятий, высоковольтных линий электропередач, аэропорта и других крупных транспортных узлов, нежелательно. Также не стоит приобретать жилье в домах, которые находятся в местах с отсутствием минимально необходимой инфраструктуры (аптеки, магазины, транспортное сообщение). Но самый главный критерий, которым должен руководствоваться каждый покупатель – это выбор недвижимости с надежной документацией, то есть, выбрав один-два варианта квартир, их нужно проверить на юридическую чистоту⁵.

Под этим термином подразумевается следующее:

• установить точное число собственников квартиры (в этом помогут свидетельства о праве собственности); 

• понять, нет ли среди собственников несовершеннолетних детей (если есть – понадобится согласовать сделку с органами опеки и попечительства); 

• убедитесь, что никто из собственников квартиры не служит сейчас в армии, не находится в местах лишения свободы, не лишен дееспособности – такие нюансы могут сделать покупку квартиры практически невозможной;

• посмотреть на количество зарегистрированных в квартире и их готовность к «выписке» из квартиры; 

• увидеть технический паспорт (проверьте его актуальность, отсутствие несогласованных перепланировок – если они есть, банк может не выдать ипотечный кредит на покупку такой квартиры); 

• посмотреть документы о сроках капитального ремонта дома. 

Кроме перечисленных выше, следует оценить жилье непосредственно при осмотре по следующим критериям, например:

Подъезд - хоть и не является частью квартиры, но по нему можно составить общее впечатление о соседях и работе ЖКХ в доме.

Этажность квартиры - если это первый этаж, обратить внимание на плинтусы и стыки стен, поскольку здесь возможно проявление сырости. Если квартира находится на последнем этаже, обязательно проверьте отсутствие потёков на стенах. Новые обои или большое количество ковров на стенах также должны наводить на мысль. Расположение объекта, если квартира угловая в доме, необходимо особое внимание уделить качеству утепления.

Ремонт - если в квартире с виду хороший ремонт (особенно при низкой стоимости жилья), необходимо досконально проверить его качество.

Коммуникации и сантехника - особенно важно для вторичного рынка. Обязательно осмотрите состояние труб, откройте краны и проверьте их на уровень шума. Иногда из сливных отверстий раковин и ванн исходит запах канализации, причём он появляется с определённой периодичностью. Поэтому не помешает пообщаться с соседями и уточнить у них всевозможные скрытые «сюрпризы».

Вид из окна - нет ли свалок возле дома или прочих нежелательных объектов. Поэтому квартиру лучше смотреть днём⁶.

Кроме того, следует заключить соглашение о задатке.
При заключении такого соглашения (статьи 380-381 Гражданского кодекса РФ), нужно помнить, что такое соглашение может быть только в письменной форме. Данное соглашение заключается на этапе составления предварительного договора.

Этап «Составление предварительного договора купли-продажи».

Составление предварительного договора купли-продажи.

Его задача - обезопасить обоих участников сделки - и продавца, и покупателя. Каждый из них рискует, что другой может в самый неподходящий момент отказаться от задуманного. Серьезность намерений подтверждает процедура предоставления покупателем продавцу задатка. Это часть будущей стоимости приобретаемого жилья. В случае если покупатель передумает участвовать в сделке, задаток остается у продавца. Если же передумает продавец, задаток, согласно сложившейся практике, чаще всего должен быть возвращен в двойном размере. Данное положение заставляет обоих участников сделки отнестись к вопросу серьезно. Размер вносимого задатка, его сумма и условия возврата, сроки проведения основной сделки - все должно быть подробнейшим образом зафиксировано в предварительном договоре. Жесткой типовой формы такой документ не имеет, составляют его обычно произвольно с обязательным указанием адресов и паспортных данных всех сторон, описание жилья с указанием основных технических характеристик (и, разумеется, адреса), суммы вносимого задатка и сроков, в которые взаимные обязательства должны быть исполнены.

В соглашение также следует вписать все официальные данные квартиры и всех ее сособственников, чтобы не получилось, что задаток принял собственник половины квартиры, а половину вам продавать потом не захотят. В соглашении о задатке следует обговорить срок заключения основной сделки – указать дату, когда вы пойдете заключать договор купли–продажи, и сумму, за которую квартира продается – это поможет избежать повышения цены в процессе переговоров⁷. 

После этого, договор подписывается обеими сторонами с проставлением даты заключения (Образец договора приведен в приложении А).

Этап «Процедура оплаты».

Один из ключевых моментов - денежный расчет за продаваемое жилье. Крайне важно оформить его грамотно с финансовой и юридической точек зрения. Производить такой расчет возможно либо на этапе заключения договора, либо при подписании обеими сторонами акта о фактическом приеме-передаче жилой недвижимости. Чаще всего подобную процедуру проводят через посредника в виде банка, задача которого - гарантировать получение продавцом указанной суммы. Покупателю же важно быть уверенным в том, что его право собственности будет успешно реализовано. Процедура в общем случае происходит следующим образом: обозначенная сумма денег в присутствии всех участников сделки пересчитывается под контролем банковского сотрудника, запечатывается в специальный пакет, на котором расписываются обе стороны, затем помещается в депозитную ячейку банка. После правильного оформления сделки и регистрации права собственности нового владельца на жилье банк выдает продавцу оговоренную сумму.

Этап «Оформление сделки».

Теперь рассмотрим, как именно составляется сам договор купли-продажи. Именно заключением такого договора завершается сделка купли-продажи. Бланк типового образца использовать не обязательно. Стороны имеют право заключить договор в произвольной письменной форме, надежнее всего сделать это при участии нотариуса. Тот проверит наличие всех необходимых составляющих данного важного документа, а именно - обязательных реквизитов каждой из сторон, цены отчуждаемого имущества, точного адреса его местонахождения, технического описания с приведением данных кадастрового паспорта. Также договор непременно должен содержать описание того, каким способом и в какое время осуществляется расчет за продаваемое жилье. Должны быть указаны сроки, в которые производится фактическая передача квартиры новому владельцу и подписывается акт ее приема-передачи. Завершает такое мероприятие, как продажа квартиры, регистрация сделки. Подписав договор, стороны обязаны обратиться в территориальный регистрирующий орган того района, где находится продаваемое жилье. После перехода прав собственности необходимо подписать заключительный документ в виде акта приема-передачи проданной квартиры (Образцы приведены в приложении А). ⁸

2 ПРОЕКТНАЯ ЧАСТЬ

2.1 Разработка информационно-логической модели

При создании информационно-логической модели использовался Computer Associates ErWin 9.6 - CASE-средство для документирования и проектирования баз данных. Первое действие при создании информационно-логической модели базы данных – построение ERD-диаграммы, которая позволяет описывать концептуaльные cхемы прeдметной области. Диаграммы ERD состоят из взаимосвязей, атрибутов (то, что характеризует сущность) и сущностей (объект, содержащий в себе информацию).

После того, как была проанализирована предметная область и изучены все нормативные документы, была создана логическая модель данных, которая приведена на рисунке 2.1.

Клиент фирмы, предоставляющей услуги подбора вариантов объектов недвижимости, желающий приобрести квартиру, выражен сущностью «Покупатель». Он заключает договор, оплачивает работу риелторов и дополнительные услуги, предоставленные фирмой.

Таблица 2.1 – Сущность «Покупатель»

Сущность «Покупатель» связана с сущностью «Вариант покупателя» связью «Один-ко-многим», потому что один и тот же покупатель может предоставлять несколько подходящих ему вариантов конфигураций квартир.

Сущность «Покупатель» связана с сущностью «Договор на оказание услуг» связью «Один-ко-многим», потому что один и тот же покупатель может заключать с фирмой несколько договоров на оказание услуг.

Сущность «Покупатель» связана с сущностью «Адрес» связью «Один-ко-многим», потому что один и тот же покупатель может иметь несколько адресов проживания.

Сущность «Покупатель» связана с сущностью «Документ у л» связью «Один-ко-многим», потому что один и тот же покупатель может иметь несколько различных документов, удостоверяющих личность.

Документ, удостоверяющий личность клиента фирмы, выражен сущностью «Документ у л».

Таблица 2.2 – Сущность «Документ у л»

Сущность «Документ у л» связана с сущностью «Учреждение» связью «Многие-к-одному», так как в документе, удостоверяющем личность указывается одно учреждение, которое его выдало, а в разных документах могут быть разные выдающие документы учреждения.

Учреждение, в полномочия которого входит выдача гражданам документов, удостоверяющих личность выражено сущностью «Учреждение».

Таблица 2.3 – Сущность «Учреждение»

Договор на оказание услуг, который заключается между покупателем и агентством недвижимости, выражен в сущности «Договор на оказание услуг». В договоре оговариваются обязанности сторон, порядок исполнения, как будет производиться оплата и другие детали сделки.

Таблица 2.4 – Сущность «Договор на оказание услуг»

Сущность «Договор на оказание услуг» связана с сущностью «Вариант предост» связью «Один-ко-многим», потому что один договор может содержать несколько предлагаемых агентством вариантов для покупки.

Вариант недвижимости, который агентство предлагает к покупке покупателю выражен в сущности «Вариант предост».

Таблица 2.5 – Сущность «Вариант предост»

Сущность «Вариант предост» связана с сущностью «Объект недвижимости» связью «Многие-к-одному», так как один объект недвижимости может быть предложен к покупке несколько раз.

Отдельный объект недвижимости, выставленный на продажу выражен сущностью «Объект недвижимости».

Таблица 2.6 – Сущность «Объект недвижимости»

Вариант конфигурации квартиры, которую желает приобрести покупатель, выражен в сущности «Вариант покупателя». Клиент указывает предпочтительные для него диапазон цен, количество комнат, этаж, тип дома и наличие лифта.

Таблица 2.7 – Сущность «Вариант покупателя»

Сущность «Вариант покупателя» связана с сущностью «Район» связью «Многие-к-одному», так как один район города может быть указан в нескольких вариантах покупателей.

Район города выражен сущностью «Район».

Таблица 2.8 – Сущность «Район»

Сущность «Район» связана с сущностью «Улица» связью «Один-ко-многим», потому что один район может включать несколько улиц.

Улица города выражена сущностью «Улица».

Таблица 2.9 – Сущность «Улица»

Сущность «Улица» связана с сущностью «Адрес» связью «Один-ко-многим», потому что одна улица может включать несколько адресов.

Адрес объекта недвижимости, включающий в себя номер дома и номер квартиры выражен сущностью «Адрес».