Файл: Договорные конструкции (Общие положения договора аренды)..pdf

Дополнительной обязанностью арендодателя в исключительных случаях является обязанность по страхованию. В частности, по договору фрахтования на время он должен застраховать транспортное средство и (или) застраховать ответственность за ущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи с его эксплуатацией, если это страхование необходимо в силу закона или договора (ст. 637 ГК РФ).

Обязанности арендодателя по предоставлению вещи в надлежащем состоянии, по предупреждению о правах третьих лиц на арендованное имущество, по невоспрепятствованию пользованию имуществом носят императивный характер, как и предоставление экипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входят в число диспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены на арендатора.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора аренды в случаях существенного нарушения договора арендодателем. Так, сдача имущества в субаренду без разрешения арендодателя является существенным нарушением договора и достаточным основанием для досрочного расторжения договора аренды (приложение Д).

Среди обязанностей арендатора необходимо назвать обязанность принять имущество от арендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаяся условием выполнения обязанности должника по передаче имущества».

Несвоевременная приемка имущества влечет последствия, установленные статьей 406 ГК РФ: арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкой арендатора в приемке имущества.

Приемка нанятого имущества подразумевает не просто получение объекта аренды во временное владение и пользование, но и проведение осмотра имущества или проверку его исправности, а в необходимых случаях также подписания документа о передаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Главным основным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованной вещью.

В то же время у арендатора достаточно широкие возможности использования арендуемого имущества. Так, по общему правилу, с согласия арендодателя арендатор вправе сдавать такое имущество в субаренду, оформлять перенаем (передачу своих прав и обязанностей по договору другому лицу), предоставлять его в безвозмездное пользование, закладывать арендные права, а также вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Согласие арендодателя в таких случаях отражается или непосредственно в самом договоре или дополнительном соглашении к нему. Следовательно, согласие арендодателя может быть выражено самым разнообразными способами - как начиная от отдельного письменного разрешения, так и заканчивая письменной распиской, учиняемой на самом договоре субаренды. Единственно, согласие арендодателя не может быть выражено устно. К такому действию (выражение согласия) должны применяться нормы Кодекса о форме сделок (ст. 158, 160, 162 ГК).

Важно отметить, что заключение договора представляет собой совершение распорядительных действий в отношении имущества. Ограниченный объем правомочий распоряжения арендодатель передает вместе с правомочием пользования и, во многих случаях, владения. В связи с этим, арендатор с согласия арендодателя вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование и т.п. (п. 2 ст. 615 ГК РФ), что было указано ранее.

В случае, когда у арендатора исчезает потребность в пользовании нанятым объектом или его части, но расторжение договора по ряду причин нецелесообразно, наилучшим выходом для нанимателя является передача объекта аренды в пользование третьим лицам с сохранением за собой прав и обязанностей по отношению к арендодателю.

Договор субаренды не должен предоставлять субарендатору больше прав, чем имеет арендатор, более того в ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ прямо указано, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

При этом, если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

Особенностью отношений, связанных с выкупом арендованного имущества, является то, что вещь считается переданной арендатору-покупателю с момента установления сторонами условия о выкупе (см. п. 2 ст. 224 ГК), а право собственности на вещь переходит к арендатору-покупателю после выполнения им обязанности покупателя по оплате цены (см. ст. 491 ГК).

Необходимо отметить, что в некоторых случаях законодательно установлены запреты на сдачу имущества в поднаем. Подобное ограничение установлено в отношении вещей, взятых в прокат (п. 2 ст. 631 ГК РФ), участков лесного фонда.

Из обязанности по надлежащему пользованию нанятой вещью вытекает обязанность по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несению расходов на содержание.

Эти обязанности установлены в п. 2 ст. 616 ГК РФ. Они тесно переплетены между собой. Поддержание арендованного имущества в надлежащем, исправном состоянии означает «необходимость его постоянного обслуживания, вытекающего из назначения имущества, соблюдения требований по пользованию и хранению имущества (например, замена масла в автомобиле, кормление животных, поддержание необходимой температуры и уборка нежилых помещений и т.д.)» [20, С. 470]. Речь идет о такой «физической исправности арендованного имущества, которую можно поддержать без прекращения его использования по назначению». Достигается она путем проведения периодических осмотров нанятой вещи, регулировкой и подгонкой ее составных частей.

Текущий ремонт состоит в систематическом проведении работ по предотвращению преждевременного износа имущества и по устранению естественных поломок и неисправностей (например, замена ремней генератора в двигателе автомобиля, ремонт полов в здании, починка замков в дверях и т.д.). Текущий ремонт включает побелку, покраску имущества, оклейку обоями стен в здании и т.д., в связи с чем эти работы, выполняемые по необходимости, следует отличать от неотделимых улучшений имущества (ст. 623 ГК).

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность по своевременному внесению платы за пользование нанятым объектом (арендную плату). Эта обязанность указана в статье 614 ГК РФ.

Помимо порядка, условий и срока внесения арендной платы в Гражданском кодексе РФ применяется также понятие «размер» и «форма (вид)» арендной платы, что возможно определить в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Если договором аренды не установлено иное, то плата должна рассчитываться и выплачиваться с момента передачи объекта арендатору с учетом правила статьи 406 ГК РФ «Просрочка кредитора». В тех случаях, когда необходимо составление акта о передаче арендованного объекта, ориентиром может служить дата составления такого акта. Взиматься арендная плата должна до возврата объекта найма либо гибели или утраты его не по вине арендатора.

Как правило, арендная плата вносится вне зависимости от факта пользования вещью и от того, как она эксплуатируется. Недостаточно активное применение арендатором (нанимателем) имущества не освобождает его от уплаты арендных платежей в полном объеме, несмотря на то, что в этом случае происходит меньший износ имущества.

Согласно п.3 ст. 614 ГК РФ один раз в год сторонами может быть изменен размер арендной платы. Поэтому в зависимости от условий осуществления хозяйственной деятельности арендная плата за пользование имуществом может меняться как в большую, так и в меньшую сторону.

Законодательством предусмотрены также случаи, когда размер арендной платы может быть уменьшен по требованию арендатора в одностороннем порядке. Во-первых, когда условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Примером могут служить явления стихийного характера (наводнения, заносы, пожары), военные действия. Во-вторых, при обнаружении арендатором недостатков, ответственность за которые несет арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ). В-третьих, когда арендатор не поставлен в известность арендодателем об обременении объекта аренды правами третьих лиц (ст. 613 ГК РФ). В-четвертых, в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. Представляется справедливым отнести эту ситуацию к разовой мере оперативного воздействия, которую арендодатель вправе применить при существенном нарушении сроков платежей.

Кроме того, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендодатель вправе в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ требовать досрочного расторжения договора, указывает М.Е. Мещерякова [22, С.72]

По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока, после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Он совершается, как правило, с соблюдения тех же требований, что и предоставление имущества арендатору (нанимателю).

Вещь возвращается со всеми принадлежностями и документами, которые были переданы вместе с ней. Передача производится в месте, указанном договором или правовыми актами. На практике, во многих случаях, возврат движимого имущества производится арендатором в месте нахождения арендодателя, т.е. кредитора. Поскольку сомнительно признание такого положения в качестве обычая делового оборота, то необходимо в законодательном порядке установить данный порядок возврата для ряда договоров аренды, в частности, для проката.

Если наниматель не возвратил арендованное имущество или возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесение арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ). Если имущество возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии, то арендодатель вправе взыскать с арендатора убытки (ст. 393 ГК РФ).

Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок (ч. 1 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды. Т.е. при заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора.

И в заключение нельзя не рассмотреть особенности изменения и расторжения договора аренды. Соглашение об этом совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (ст. 452 ГК РФ). Обращаться в суд с требованием изменить или расторгнуть договор следует только после того, как получен отказ одной из сторон на предложение изменить или расторгнуть договор, либо если ответ так и не был получен в срок, указанный в предложении (если срок не определен, то в течение 30 дней). Однако данная обязанность снимается с арендодателя, если в договоре аренды предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд.

Расторгнуть заключенный договор аренды можно несколькими способами. Статья 450 Гражданского кодекса РФ предоставляет три варианта:

- по соглашению сторон;

- по решению суда, если того требует одна из сторон, в случаях, если контрагенты существенно нарушили условия договора;

- в других случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или самим договором.

Заключение

Проведенный комплексный анализ особенностей правовой регламентации договора аренды позволил сделать несколько обобщающих выводов.

Согласно легальному определению по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и «имущественный наем» существуют как синонимы. Единственным исключением правового разграничения аренды и найма проводится лишь в отношении жилых помещений.

К любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при его нарушении или расторжении (изменении), применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Поэтому необходимо правильное установление правовой квалификации как самого правоотношения, так и его разновидности в целях определения конкретных норм, подлежащих применению.

Характерные черты договора аренды вытекают из самого определения и состоят в следующем – это: а) передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование или только временное пользование; б) срочный договор, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю; в) консенсуальный договор - поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось; г) возмездный договор - поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором; д) взаимный договор - так как праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества.