Файл: Договорные конструкции (Общие положения договора аренды)..pdf

При заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Таким образом, в результате проведенного исследования можно сделать несколько выводов: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и «имущественный наем» существуют как синонимы.

Глава 2 Специфика заключения, исполнения и прекращения договора аренды

2.1 Форма договора аренды

Применительно к договорам аренды формы таких сделок традиционны – может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора (каждая со своими особенностями).

Статья 609 ГК РФ снова подтверждает общее правило о письменной форме договора в случаях, когда хотя бы одна из сторон – юридическое лицо (приложение Г). Между физическими же лицами договоры аренды должны заключаться в письменной форме на срок аренды более 1 года.

Следует обратить внимание, что независимо от срока, на который заключается договор аренды, а также от того, кто является сторонами договора, в письменной форме должны заключаться следующие договоры:

• аренды транспортных средств (ст. ст. 633 и 643 ГК РФ);
• аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 650 ГК РФ);
• аренды предприятий (п. 1 ст. 658 ГК РФ);
• проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ);
• аренды участков лесного фонда (ч.2 ст. 32 Лесного кодекса РФ.) и др.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент внесения записи в государственный реестр будет считаться датой его заключения (п. 3 т. 433 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 160 ГК РФ заключение договора аренды в письменной форме означает, что должен быть составлен определенный документ, выражающий содержание данной сделки и подписанный лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Если говорить о последствиях несоблюдения формы договора аренды, то по общему правилу несоблюдение простой письменной формы договора аренды не влечет его недействительность, а только усложняет разрешение споров: при их возникновении стороны лишены возможности ссылаться на показания свидетелей согласно п. 1 ст. 162 ГК РФ, но вправе будут предоставить письменные и другие доказательства. Недействительность договора аренды вследствие несоблюдения требований к ее форме возможна лишь в тех случаях, когда это прямо предусмотрено в законе или соглашением сторон. Пример - договор аренды зданий и сооружений, а также предприятий признается недействительным, если не соблюдена его письменная форма (п. 1 ст. 651 ГК РФ и п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом. Основания, порядок и ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлены ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ [12]. При этом необходимо упомянуть, что недвижимые вещи включают в себя земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (ст. 130 ГК РФ).

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Сторонам договора аренды необходимо знать о том, что срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не со дня передачи имущества в пользование, а с даты регистрации договора. Если сделка, требующая регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее проведения, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Сторона, необоснованно уклонявшаяся от ее осуществления, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3, 4 ст. 165 ГК РФ).

Исследование договора аренды было бы неполным без рассмотрения вопросов об участниках договорных отношений и предъявляемых к ним требованиях. Особенности субъектного состава влияют и на форму договора и на многие его существенные условия.

Сторонами (субъектами) в договоре аренды (имущественного найма) выступают арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем, в соответствии со статьей 608 ГК РФ, может быть собственник имущества либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. При этом сдача имущества в аренду является одним из способов реализации арендодателем принадлежащего ему права собственности на соответствующее имущество, а именно правомочия распоряжения (определения юридической судьбы имущества: отчуждать в собственность другим лицам, отдавать в залог и обременять другими способами и т.п.).

Определение того, кто является собственником недвижимого имущества, можно осуществить по выписке из Единого государственного реестра прав, в которой содержится описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Несколько сложнее решается вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником.

Анализируя характер таких специальных полномочий, следует, в первую очередь, исходить из вида вещного права, на котором лицо обладает имуществом и его организационно-правовой формой. Исходя из этого к иным лицам, управомоченным законом сдавать имуществ в аренду, можно отнести, в первую очередь, субъекта права хозяйственного ведения: это государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества в соответствии со статьей 295 ГК РФ они могут осуществлять свое право по сдаче внаем только с согласия собственника имущества в лице его уполномоченного органа, а в отношении движимого имущества договор аренды может заключаться без согласия собственника на срок не более 1 года.

Арендатором является лицо, которое заинтересовано в получении имущества в пользование и по общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не предъявляет. Однако они могут быть предопределены особым правовым режимом имущества, сдаваемого в аренду, например, имущества, ограниченного в гражданском обороте, подчеркивает Ф.А. Богацкий [14, С.109]. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнить иные требования, установленные действующим законодательством.

По С.А. Абаевой, арендаторами могут быть граждане и юридические лица РФ, иностранные граждане и юридические лица. Арендаторы независимо от форм собственности могут образовывать различные ассоциации, союзы, концерны и другие объединения, финансировать их деятельность и свободно выходить из них согласно принятым уставам [13, С.79].

2.2 Права и обязанности по договору аренды и последствия их нарушения

Содержание договора аренды составляют права и обязанности сторон. В связи с этим, обращая внимание на понятие договора аренды как соглашения, обратим внимание на то, что права и обязанности арендодателя и арендатора по своей природе не одинаковы, а по этому они должны быть взаимосвязанными, взаимообусловленными, дабы достичь определенный правовой результат.

Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правила их поведения: выработка собственного варианта правила либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по замечанию В.В. Витрянского “устанавливают правила, которые должны соблюдаться участниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия “договор”[16, С.90].

Так, в отношении обязанностей арендодателя следует согласиться с мнением Агафоновой М.Н. что «первейшей его обязанностью является предоставление нанимателю имущества, обусловленного договором».

Предоставление может состоять в передаче имущества арендатору во владение и пользование, либо только в пользовании нанятым имуществом. Передачей вещи считается указание места нахождения, символичное действие (например, передача ключей). Предоставление вещи является важнейшим фактором нормального развития арендного обязательства.

Новеллой гражданского законодательства является то, что арендатор должен обнаружить недостатки имущества во время его осмотра или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Это направлено на то, чтобы побудить арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.

В данном случае речь идет о явных недостатках, определение которых не требует специальных познаний и возможно при обычном осмотре получаемых в аренду вещей. Следовательно, на арендатора возлагается не менее значимая обязанность - осмотреть передаваемое имущество на предмет наличия (отсутствия) каких-либо недостатков. Если имущество, являющееся объектом аренды, имеет видимые (явные) недостатки, которые могли быть обнаружены путем визуального осмотра, то отсутствие замечаний арендатора при приемке может привести к неблагоприятным последствиям в дальнейшем.

Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если он в нем не определен, то в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Под разумным сроком в литературе понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договора проката передача вещи может иметь место практически сразу за заключением договора, то для аренды, предусматривающей получение имущества со склада арендодателя, срок увеличивается на время оформления передачи вещи. Л.В. Соцуро отмечает, что разумный срок в объеме не более тридцати дней со дня предъявления требования исполнения обязательства устанавливается применением систематического приема толкования норм права. Пункт 2 ст. 819 ГК РФ корреспондирует с п. 2 ст. 810 ГК РФ, т. е. п. 2 ст. 819 ГК РФ прямо отсылает к правилам, изложенным в п. 2 ст. 810 ГК РФ. Сопоставляя отмеченные нормы права, получаем понятие разумного срока - не более тридцати дней [25, С.80].

Важной обязанностью арендодателя (наймодателя) считается обязанность по обеспечению нанимателю (арендатору) возможности оптимально использовать арендованное имущество. Эта обязанность имеет многогранный характер.

Обязанность арендодателя обеспечить возможность арендатору нормально использовать арендованное имущество включает в себя требование к арендодателю не препятствовать арендатору в пользовании имуществом, а в случае, когда аренда не сопряжена с владением вещью, должен совершать активные действия, необходимые для нормального пользования имуществом (например, обеспечивая допуск в определенное время).

На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта и содержанию сданного внаем имущества.

Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей элементов вещи в связи с их износом и разрушением» и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Перечень работ, относимых к капитальным работам, определяется в отношении различных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации, как правило, по соглашению сторон. В связи с этим, в спорных случаях, возможно, передать рассмотрение вопроса о характере и объеме ремонта в соответствующий суд. Невыполнение обязанности арендодателем по осуществлению капитального ремонта приводит к возникновению у арендатора права по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.