Файл: Договорные конструкции (Общие положения договора аренды)..pdf

Введение

Актуальность темы исследования. На сегодняшний день, договор аренды (имущественного найма) в деловой сфере выступает в виде социального взаимодействия, которое формируется на добровольно-согласительной основе. Необходимо учитывать, что в условиях рыночного развития государство не является главной и единственной организацией, ответственной за обеспечение порядка. Поскольку значительно возрастает роль юридических и физических лиц, упорядочивающих в обществе деловые отношения договорным путем, который является наиболее удобным средством социального регулирования.

Аренда дает возможность удовлетворять потребности граждан и юридических лиц, нуждающихся во временном пользовании определенными вещами, и в то же время обеспечивает собственнику имущества, не использующему его в данный период, получение дохода в виде арендной платы, что выгодно для обеих сторон. Причины возникновения арендных отношений могут быть различными, начиная от нежелания арендодателя расстаться со своим имуществом и заканчивая невозможностью для арендатора купить необходимое имущество из-за его высокой цены. Конструкция договора аренды позволяет, таким образом, эффективно включать в гражданский оборот имущество без перехода права собственности на него.

Современные тенденции свидетельствуют о значительном усложнении содержания арендных правоотношений, так как увеличено число объектов материального мира, которые можно сдавать аренду, значительно расширен круг участников арендных отношений и их правомочий в данной области, выделены новые виды договора аренды. Институт аренды выполняет не только функцию правового закрепления возможности собственника извлечь выгоду из своего имущества посредством передачи последнего во временное владение или (и) пользование, но и функцию определения принадлежащих сторонам правомочий и гарантий по их осуществлению.

Все вышеуказанное обуславливает актуальность исследования и необходимость дальнейшего изучения общих положений об аренде, ведь именно они применяются в различных видах договора аренды при отсутствии специальных положений.

Степень разработанности темы. Аренда является объектом исследования многих авторов, таких как С.А. Абаева, В.В. Витрянский, В.В. Васильева, Е.С. Гречихо, Г.Г. Иванов, Г.А. Корнийчук, Л.В. Криволапова, Н.С. Герасимова, В.И. Макарьева, О.М. Оглоблина, А. Смирнов, Е.А. Суханов, М.Ю. Тихомиров и др. Большинство из них, как правило, освещают отдельные виды договора аренды. В то же время противоречивость судебной практики требует выработки научных рекомендаций по совершенствованию действующих нормативных правовых актов, регулирующих арендные отношения, и таких рекомендаций пока еще недостаточно.

Объект исследования – это те общественные отношения, которые возникают при вступлении в арендные договорные отношения.

Предметом исследования является сущность договора аренды, специфика его элементов и особенности содержания.

Основной целью исследования является проведение комплексного анализа понятия, элементов и содержания договора аренды и на основе судебной практики определение тенденций правового регулирования в данной сфере.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

• определить правовую природу договора аренды на основе анализа его легального определения;
• выявить характерные особенности указанного договора;
• исследовать существенные и иные условия договора аренды (общие требования);
• определить возможные (необходимые) требования к форме договора аренды;
• определить правовой статус субъектов договора аренды;
• изучить особенности содержания данного договора.

Гипотеза исследования: к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при его нарушении или расторжении (изменении), применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Поэтому необходимо правильное установление правовой квалификации как самого правоотношения, так и его разновидности в целях определения конкретных норм, подлежащих применению.

Нормативная база исследования включает в себя Конституцию РФ, Гражданский кодекс РФ, Кодекс торгового мореплавания РФ, Земельный кодекс РФ, ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и др.

Теоретическая база исследования представлена трудами таких авторов как Абаева С.А., Васильева В.В., Витрянский В.В., Гречихо Е.С., Оглоблина О.М., Степнов С.А., Тихомиров М.Ю. и др.

Методологическая база исследования. Теоретико-методологическую основу исследования составляет общенаучные методы (историко-логический, системно-аналитический), а также такие специальные методы, как исторический, формально-юридический, структурно-функциональный.

Эмпирическую базу исследования составили решения и материалы Высшего Арбитражного Суда РФ.

Практическая значимость исследования определяется тем, что проведенное исследование базируется на самых последних изменениях в данной сфере и подтверждено материалами судебной практики.

Структура работы детерминирована выдвинутой целью и поставленными задачами и состоит из введения, двух глав, заключения, глоссария, списка использованных источников, списка сокращений и приложений.

В первой главе проанализированы общие положения договора аренды в российском законодательстве. Во второй главе дан правовой анализ порядка и особенностей заключения, исполнения и прекращения договора аренды.

Глава 1 Общие положения договора аренды

1.1 Юридическая природа договора аренды

Прежде чем начать анализ становления договора аренды как гражданско-правового обязательства, необходимо дать его современное легальное определение, содержащееся в статье 606 Гражданского кодекса РФ [3]: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Анализ законодательной базы по вопросам правового регулирования договора аренды показывает, что существует несколько терминов, обозначающих правовую форму этих отношений: «аренда», «имущественный наем», «прокат», «лизинг».

Если говорить о первых двух, то на сегодняшний день в гражданском законодательстве «аренда» и «имущественный наем» существуют как синонимы. Употребление в литературе и нормативных правовых актах то одного, то другого термина связано не столько с различиями отдельных видов договоров, сколько со сложившейся практикой их применения в определенных сферах, отмечает О.Н. Садиков [21, С. 187]. Гражданским законодательством эти понятия поставлены на одну ступень, юридическую силу имеет и понятие аренда, и понятие имущественный найм, что закреплено статьей 606 Гражданского кодекса РФ, которая была процитирована ранее.

Единственным исключением правового разграничения аренды и найма проводится лишь в отношении жилых помещений. Так, договор найма жилого помещения выделен как самостоятельный вид договора и регламентирован нормами главы 35 ГК РФ. При этом нанимателем будет именно гражданин, а цель использования жилого помещения - проживание в нем. В случае же, если жилое помещение сдается юридическому лицу с условием его использования для проживания, его отношения с арендодателем будут строиться по правилам договора аренды (п.2 ст. 671 ГК РФ).

Для выявления признаков договора аренды необходимо снова обратиться к его легальному определению: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом плоды, доходы и продукция, ставшие результатом использования арендованного имущества поступают в собственность арендатора, что соответствует и общему правилу статьи 136 ГК РФ о том, что лицо, использующее имущество на законных основаниях (а арендатор именно таковым и является), обладает правом собственности на поступления, полученные в результате такого использования.

На основе этой статьи и можно выделить основные признаки договора аренды:

• передача арендодателем арендатору имущества во временное владение и пользование или только временное пользование;
• передача имущества за плату.

Договор аренды, считает Е.А. Суханов, - это сделка, позволяющая расширить возможности хозяйственного пользования имущества. Собственник имущества предоставляет его в пользование другому лицу, не отчуждая имущество, но извлекая из такой передачи доход. В свою очередь, пользователь имущества извлекает собственную выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества [26, С. 368].

Цель такого договора - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Как утверждают А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой, то, что в ч.1 ст. 606 ГК РФ указывается не только на временное пользование, но также и на владение имуществом, не может изменить цели договора, поскольку не всякий арендатор может быть признан владельцем, пользователем же он будет всегда. Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные (допустим, отмечает А.П. Сергеев, сервитуты), так и обязательственные (например, права пользования вещью, которые могут принадлежать хранителю или доверительному управляющему). Поэтому, считает вышеуказанный автор, надо четко представлять особенности временного пользования арендатора [17, С. 165].

Выясняя юридическую природу договора аренды по действующему законодательству, необходимо отметить, что правомочия арендатора обеспечиваются вещно-правовой защитой (ст. 305 ГК РФ) и соответственно в этой части приравниваются к правам вещного характера (приложение А).

В регулировании арендных отношений Гражданский кодекс РФ является актом прямого действия, но также предусматривает возможность применения в определенных случаях и других законодательных, иных правовых актов, дополняющих его нормы или устанавливающих специальные правила для отдельных видов отношений. Так, в п. 2 ст. 607 ГК РФ определено, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Правовая регламентация арендных отношений носит развернутый характер: договору аренды в ГК РФ посвящена специальная глава (гл. 34), которая включает в себя 65 статей и содержит общие нормы, применимые ко всем видам аренды, и специальные правила, относящиеся к конкретным видам этого договора (аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, аренда транспорта и т.д.).

Договор аренды имеет пять основных видов: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Вышеуказанные виды договоров аренды и договоры аренды отдельных видов имущества регулируются следующим образом: общие положения об аренде применяются к ним субсидиарно, т.е. только в том случае, если специальными правилами об этих договорах не установлено иное (ст. 625 ГК РФ). Следовательно, в первую очередь подлежат применению специальные правила о договоре соответствующего вида, а по вопросам, не урегулированным специальными правилами, применяются общие положения об аренде в сочетании с общими нормами ГК об обязательствах.

Использованные на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют особенности, отражаемые в специальных нормах. Они касаются регулирования арендных отношений, важную роль для которой имеет отнесение имущества к движимому и недвижимому. В зависимости от установления данного фактора решается вопрос о необходимости государственной регистрации договора (для недвижимого имущества она, как правило, является обязательной), о порядке расторжения договора, если он заключается без указания срока действия.

Необходимо отметить, ГК РФ известны отдельные виды договоров аренды и аренда отдельных видов имущества (п.3 ст. 610, п.3 ст. 611, ст. 625 ГК РФ) (приложение Б). Однако необходимо отметить, что проводимое в ГК РФ разграничение является не очень удачным и в определенной мере спорным.

Отсутствие единого критерия приводит к тому, что аренда некоторых вещей одновременно может подпадать под регулирование противоположных по содержанию положений закона. Например, автомобиль может быть предметом договора проката (§ 2 глава 34 ГК РФ), договора аренды транспортных средств без экипажа (§ 3 глава 34 ГК РФ) и договора финансовой аренды (лизинга) (§ 6 глава 34 ГК РФ). В таких случаях установление специальных правил, подлежащих применению к конкретному правоотношению, должно производиться исходя из имеющихся условий данного договора, свидетельствующих о намерениях сторон и соответствие этих условий требованиям того или иного параграфа главы 34 ГК РФ.

1.2 Характерные черты договора аренды

Как показал проведенный анализ, результаты которого отражены в предыдущем параграфе, договор аренды является самостоятельным типом гражданско-правового договора, что позволяет выделить характерные особенности его правовой регламентации.