Файл: Договорные конструкции (Общие положения договора аренды)..pdf

Это договор по передаче имущества, сопровождаемый переходом правомочий владения и пользования имуществом иному лицу (не его собственнику) на определенный период времени без перехода самого права собственности, включая обязательную третью составляющую - правомочие распоряжения в широком смысле этого слова (определение юридической судьбы имущества, включая его продажу, уничтожение, передачу по наследству и т.д.). Данный признак позволяет отграничивать аренду от купли-продажи, мены, дарения.

Это договор, правовая регламентация которого очень обширна и построена по принципу выделения сначала общих положений, а затем уже и особенностей каждой его разновидности. При этом следует указать на то, что большинство норм о договоре аренды носят диспозитивный характер и не умаляют принципа свободы договора.

В гражданском законодательстве отсутствует единый критерий, позволяющий классифицировать разновидности договора аренды. Например, договор проката выделен исходя из особенностей своего субъектного состава и целей использования имущества - арендодателем признается только предприниматель, а цель использования имущества должна носить только потребительский характер. Договор лизинга (финансовой аренды) выделен ввиду присутствия в лизинговых отношениях третьего лица - продавца имущества, передаваемого в аренду. Выделение договора аренды предприятия обусловлено самим предметом договора - предприятия как имущественного комплекса с особым правовым режимом.

С точки зрения общей характеристики гражданско-правовых обязательств договор аренды относится к консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам.

Общепринято считать договор аренды консенсуальным договором, поскольку обязанность передать имущество и вносить плату возникает из достигнутого сторонами соглашения, а фактически эти действия совершаются после того, как соглашение состоялось. На практике встречаются случаи, когда арендодатель требует исполнения обязательств арендатором, не исполнив свои обязательства в полной мере. Согласно статье 307 ГК РФ одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги), а кредитор имеет право потребовать от должника исполнения его обязанности.

Несомненно, договор аренды является возмездным договором, поскольку наниматель обязан уплачивать определенное вознаграждение арендодателю, даже если конкретный его размер не оговорен договором. Возмездность проявляется не только в уплате какой-либо денежной суммы, но и встречном предоставлении вещи, выполнении работ, оказании услуг и т.п.

Иногда, заключая договор аренды помещения с некоммерческими организациями, арендодатель освобождает их от арендной платы на какой-либо промежуток времени или даже на весь срок действия договора, либо устанавливая арендную плату в размере, покрывающем расходы на содержание передаваемого объекта.

В тех же ситуациях, когда в условиях договора закреплено освобождение от наемной платы, можно говорить об отсутствии арендных отношений, даже если производится возмещение коммунальных расходов: имеет место договор ссуды, возлагающий на ссудополучателя по общему правилу обязанность по содержанию имущества (ст. 695 ГКРФ). При внесении платы за содержание вещи ссудодателю происходит «сочетание различных по своей природе договоров - договора по безвозмездной передачи имущества в пользование и договора на возмездное оказание услуг».

Так, в постановлении ФАС Московского округа указано: «...Спорные правоотношения возникли у сторон в связи с неисполнением ответчиком договора от 5.06.2002 N 095/170, согласно которому он получил авиадвигатель на безвозмездной основе. Ссылка ответчика на то, что данный договор является договором аренды противоречит статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой имущество может быть сдано в аренду за плату.

Выводы арбитражного суда первой инстанции и апелляционной инстанции о применении норм права соответствуют установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам...» [30]

Договор аренды - это взаимный договор, так как «праву наймодателя на наемную плату и обязанности по передаче имущества в пользование соответствует обязанность нанимателя по внесению арендной платы и право требовать передачи ему в пользование имущества».

Следует отметить, что закон допускает существование договоров аренды как исключительно связанных с пользованием имущества, так и направленных на владение и пользование вещью. Также в связи с возможностью передачи правомочий пользования и владения не в полном объеме, допускается совместное владение и пользование вещью.

Таким образом, можно сделать вывод, что арендные отношения по существу являются практическим применением «расщепления» права собственности, при котором возникают два вида права: право арендодателя получать доход от сдачи имущества в аренду (с возвратом имущества по истечении срока арендного договора) и право арендатора на владение и пользование объектом в течение срока аренды.

1.3 Условия договора аренды в России

Анализ законодательства показывает, что к существенным условиям договора относятся условия о его предмете, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Важное практическое и теоретическое значение имеет вопрос о предмете договора аренды. Под предметом в широком смысле слова понимают то, по поводу чего заключен конкретный договор. Применительно к аренде им традиционно признается тот объект материального мира, который передается во временное владение и пользование, либо во временное пользование (приложение В).

Поскольку сдача в аренду - это элемент гражданского оборота, поэтому изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных правил. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам или целей использования.

Однако здесь следует указать на особенности объекта аренды. Исходя из статьи 607 ГК РФ в качестве объекта аренды могут выступать только непотребляемые вещи, т.е. те, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Следовательно, объектом аренды не могут быть имущественные права, денежные средства, продукты питания, топливо и т.д.

В аренду также не могут быть переданы следующие объекты:

а) доли в праве. Невозможность аренды данной категории объясняется прежде всего тем, что доля в праве не является материальной субстанцией - вещью. В аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них. Заключение договора аренды доли в праве без выдела ее в натуре является превышением полномочий по распоряжению объектом общей долевой собственности и влечет ничтожность договора;

б) акции. Акции, являясь именными эмиссионными ценными бумагами, существуют в бездокументарной форме. А коль скоро так, то акция, не являясь вещью, уже исключительно в силу данного обстоятельства не может выступать объектом договора аренды;

в) доли участника в уставном капитале. Доля в уставном капитале общества, хотя и не поименована в ст. 128 ГК в качестве объекта гражданского права, по сути им является. Сказанное относительно акций в равной степени можно распространить и на долю в уставном капитале.

Таким образом, объектами аренды могут выступать:

• земельные участки;
• обособленные природные объекты;
• предприятия и другие имущественные комплексы;
• здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;
• оборудование;
• транспортные средства;
• инвентарь, инструмент и другие непотребляемые вещи.

Согласно норме п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Эти документы являются неотъемлемой частью договора, например, акт приема-передачи. Условие о предмете договора может содержаться в поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды. Более того, при передаче объекта аренды в самом договоре или акте приема-передачи необходимо не только подробно описать имущество, но и его техническое состояние, включая выявленные недостатки. При аренде отдельных видов имущество составление передаточного акта является обязательным (ст. 655 ГК РФ применительно к аренде зданий и сооружений).

При этом несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора, что подтверждается судебной практикой: «...Учитывая, что предметом спорного договора аренды является имущество, которое не может быть индивидуализировано и выделено из состава другого недвижимого имущества, соответственно, требования статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации о предмете договора аренды не соблюдены, договор аренды от 29.10.2007 N 02-01-1199 правомерно признан судом незаключенным» [29]

Для отдельных видов договора аренды в законодательстве России установлены дополнительные существенные (необходимые) условия, нарушение которых влечет за собой недействительность договора. Для договора аренды зданий и сооружений таким существенным условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ), при отсутствии условия о размере арендной платы договор считается незаключенным.

Поскольку договор аренды является возмездным выплата арендной платы признается обязательным требованием данного договора, однако, по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определяется по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Для определения порядка и сроков внесения арендной платы в этих случаях используются порядок и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В отличие от этого общего правила в соответствии со статьей 654 ГК РФ для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.

Для договора аренды участков лесного фонда размер арендной платы признается существенным (необходимым) условием. Помимо него в соответствии со статьей 33 Лесного кодекса РФ в договоре аренды участков лесного фонда должны быть также указаны такие существенные условия как: границы участка лесного фонда; виды лесопользования; объем (размер) лесопользования; срок аренды; порядок внесения арендной платы; обязанности сторон по охране, защите участка лесного фонда и воспроизводства лесов; порядок оплаты лесопользователю проведенных им лесохозяйственных работ; иные условия, предусмотренные лесным законодательством РФ и определенные по усмотрению сторон.

Как видно из приведенного перечня, существенным условием договора аренды участка лесного фонда является наряду с другими и срок аренды, что нехарактерно для других видов договора аренды.

Что касается срока аренды, то, договор аренды может быть заключен как на определенный срок (п.1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи).

Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. При этом срок действия договора аренды определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признается равным году.

При этом срок действия договора аренды исчисляется с момента его подписания, даже если стороны распространили действие договора на предшествующие отношения.

Статья 610 ГК РФ не содержит положений, которые бы ограничивали арендодателя в его праве в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Необходимо отметить, что отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если ни одна из сторон не заявляет об отказе от договора, последний может длиться сколько угодно долго, даже «вечно».

Законами РФ для отдельных видов договора аренды и аренды отдельных видов имущества могут вводиться максимальные сроки аренды. Так, например, в отношении договора проката установлен максимальный срок договора - один год (п. 1 ст. 627 ГК РФ). В соответствии со ст. 14 ВК РФ 5 предельный срок предоставления водных объектов в пользование на основании договора водопользования не может составлять более чем 20 лет, участки лесного фонда могут передаваться в аренду на срок от одного года до 49 лет (п. 3 ст. 72 ЛК РФ 4).