ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 16.10.2020
Просмотров: 4586
Скачиваний: 1
§ 4. Аренда зданий и сооружений
Статья 650. Договор аренды здания или сооружения
Комментарий к статье 650
1. Договор аренды здания или сооружения - самостоятельный вид договора аренды. Основной его признак - специфика предмета: здания и сооружения как отдельно стоящие объекты недвижимости отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.
Договор аренды здания и сооружения возмездный, взаимный (синаллагматический), консенсуальный.
2. Как объекты аренды здания и сооружения определяются в договоре указанием их адреса (или иного общепринятого описания местоположения объекта, позволяющего однозначно определить объект на определенной территории (к примеру, г. N, промышленная зона, нефтеперерабатывающий завод, корпус 2)); наименования (когда оно существует - например, спортивный комплекс "Динамо", Дом журналиста, Дом актера и др.); инвентарного номера, функционального назначения (жилое, нежилое; если нежилое, то - производственное, складское, торговое и т.п.); этажности и т.п. Описание объектов производится на основании документов, удостоверенных организациями, осуществляющими технический учет (инвентаризацию) объектов недвижимости.
Гражданский кодекс не поясняет различий между зданиями и сооружениями. В каждом случае вид (категория) объекта определяется в соответствии с данными либо органов (организаций), осуществляющих государственный учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимого имущества, либо Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации).
Гражданский кодекс не придает также юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку специальные правила об аренде указанных объектов не дифференцируют возникающих в связи с этим правоотношений.
Согласно требованиям кадастрового и технического учета понятия "здание" и "сооружение" технически характеризуются как архитектурно-строительные объекты капитальной застройки: прочно, фундаментально связанные с земельным участком. В этом смысле к зданиям, например, не могут быть отнесены временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски, ларьки и т.п. Здание (сооружение) - самостоятельный (отдельно стоящий) объект недвижимости. По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как встроенно-пристроенные помещения, жилые и нежилые помещения, входящие в состав зданий и сооружений.
Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы и по функциональному назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилое здание в целом или в значительной части предназначено для постоянного нахождения в нем людей с целью проживания. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям санитарно-технических норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям (ст. 15 ЖК). Жилое здание на основе договора аренды может быть предоставлено во владение и (или) пользование только юридическому лицу (п. 2 ст. 671 ГК).
Юридическое же лицо, в свою очередь, может использовать жилое здание только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).
К нежилым относятся здания, предназначенные для постоянного нахождения в них людей без цели проживания и используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.
Под сооружением понимается любой иной (кроме здания) архитектурно-строительный объект. Сооружения имеют техногенную природу, служат техническим целям, люди в них находятся временно. К сооружениям, согласно требованиям органов кадастрового и технического учета, обычно относят: гидротехнические сооружения (плотины, каналы, водохранилища и проч.), объекты транспортной инфраструктуры (путепроводы, мосты, тоннели и проч.), портовые сооружения, атомные станции, тепло- и электростанции, спортивные сооружения (стадионы, бассейны) и другие инженерные сооружения.
Предметом рассматриваемого договора могут быть именно здания или сооружения в целом, а не объекты, входящие в их состав и именуемые помещениями. Объекты, входящие в состав здания или сооружения, являющиеся частью целого, могут быть отнесены как к жилым (служебная квартира в здании школы), так и к нежилым помещениям (подвальное помещение, комната под офис в административном здании либо в спортивно-зрелищном сооружении и т.п.).
Сдача внаем жилых помещений для проживания в них регулируется гл. 35 ГК "Наем жилого помещения". В отношении же правового регулирования договора аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий или сооружений, какие-либо специальные правила в ГК отсутствуют. Поэтому, исходя из ст. 625 ГК, к аренде нежилого помещения в составе здания или сооружения должны применяться общие положения об аренде, прежде всего те из них, которые относятся к аренде недвижимости, и нормы § 4 гл. 34 ГК "Аренда зданий и сооружений" не вытесняют их. Подтверждением подобного подхода служит и различие в правовом регулировании аренды и купли-продажи помещений, расположенных в здании и сооружении. Если бы законодатель, как при купле-продаже, стремился унифицировать отношения, возникающие в связи с арендой зданий (сооружений) и расположенных в них помещений, то ничто не препятствовало бы ему в этом. Достаточно было бы по аналогии с § 7 гл. 30 ГК "Продажа недвижимости" расширить круг объектов аренды и назвать соответствующий параграф "Аренда недвижимости".
Вместе с тем в правоприменительной практике на аренду нежилого помещения в составе здания или сооружения зачастую в силу аналогии закона распространяют некоторые нормы об аренде здания или сооружения. Подобного подхода не избежал и Высший Арбитражный Суд РФ, признавая подлежащими государственной регистрации не все договоры аренды нежилых помещений, входящих в состав зданий и сооружений, а лишь те из них, которые заключены на срок не менее одного года (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" (Вестник ВАС РФ. 2000. N 7)). (Подробнее об этом см. комментарий к п. 2 ст. 651 ГК.)
3. Комментируемая статья, как и последующие нормы § 4 гл. 34, не содержит каких-либо предписаний о субъектах договора аренды здания или сооружения. Согласно же общим положениям об аренде арендодатель по данному договору - любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду (см. ст. 608 ГК и комментарий к ней). Если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной или муниципальной собственностью и не закрепленное за государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, то арендодателями по договору выступают органы государственной власти и органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Так, Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом в пределах и в порядке, которые определены федеральным законодательством, осуществляет полномочия собственника в отношении имущества, составляющего казну РФ, выступая арендодателем в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений (см. п. 1 Постановления Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 3 "О порядке закрепления и использования находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (СЗ РФ. 1998. N 2. Ст. 264). См. также Постановление Правительства РФ от 8 апреля 2004 г. N 200 "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом" (СЗ РФ. 2004. N 15. Ст. 1492)).
При сдаче в аренду государственных зданий и сооружений нередко в договоре наряду с арендодателем называется и балансодержатель, который не является стороной договора - арендодателем. Иными словами, здесь нет множественности лиц на стороне арендодателя. Балансодержатель состоит в правоотношениях лишь с арендодателем, осуществляя техническое обслуживание, содержание, эксплуатацию и ремонт объекта.
К иным лицам, управомоченным быть арендодателями в силу закона, могут быть отнесены: субъекты права хозяйственного ведения - унитарные государственные и муниципальные предприятия; казенное предприятие как субъект права оперативного управления в отношении зданий и сооружений, приобретенных в результате предпринимательской деятельности, разрешенной учреждению его учредительными документами (ст. 295, 297, 298 ГК, ст. 18, 19 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"). При этом государственные и муниципальные унитарные предприятия сдают в аренду здания и сооружения не только с согласия собственника или органа, им уполномоченного (как правило, это территориальные органы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом), но и с соблюдением требования о сохранении предприятием возможности осуществлять деятельность, определенную его уставом. С этой целью для получения согласия на совершение сделок предприятие представляет уполномоченному государственному органу информацию о прогнозе влияния результатов сделки на повышение эффективности деятельности предприятия в разрезе производственных и финансовых показателей (см. распоряжение Минимущества России от 5 ноября 2003 г. N 6155-р "О согласовании сделок федерального государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за ним в хозяйственном ведении федерального недвижимого имущества" (Еженедельный бюллетень законодательных и ведомственных актов. 2004. N 10)).
Арендатор - гражданин или юридическое лицо, но, как правило, это коммерческие и некоммерческие организации, арендующие здания и сооружения для предпринимательской деятельности либо (применительно к зданиям) для обеспечения их деятельности в качестве организации (в частности, для размещения офиса). Арендатор жилого здания - только юридическое лицо (см. п. 2 ст. 671 ГК).
4. Как следует из п. 1, здание или сооружение передается "во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору". Значит, возможна аренда, при которой арендодатель сохраняет за собой правомочие владения, предоставляя здание или сооружение только во временное пользование. Так, здание общеобразовательной школы, в котором в дневное время обучаются ее учащиеся, может быть передано другому образовательному учреждению в пользование на условиях аренды, к примеру, для проведения в вечернее время учебных занятий.
5. В п. 2 закреплено соотношение специальных норм, посвященных двум видам договора аренды, предмет которых - недвижимость: договору аренды здания или сооружения и договору аренды предприятия как имущественного комплекса, в состав которого входят земельные участки, здания и сооружения.
Нормы об аренде здания или сооружения применяются и к договору аренды предприятия, но только при отсутствии специальных норм в § 4 гл. 34 об аренде предприятия. Это правило призвано обеспечить в необходимых пределах единство правового регулирования названных видов договора аренды. Так, к аренде предприятия применяются положения ст. 652, 653 ГК о правах на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения; ст. 654 ГК об арендной плате; ст. 655 ГК о передаче здания или сооружения. В то же время к договору аренды предприятия неприменимы положения о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения.
Установление названной выше иерархии означает также, что § 1 гл. 34 "Общие положения об аренде" применяется к аренде предприятия только при отсутствии специальных норм в § 5 об аренде предприятия и § 4 об аренде недвижимости.
Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения
Комментарий к статье 651
1. Согласно п. 1 комментируемой статьи ГК исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. В силу этого заключение его посредством обмена документами с использованием средств письменной связи либо в форме акцепта действиями письменной оферты (см. п. 2, 3 ст. 434 ГК) недопустимо.
Несоблюдение письменной формы данного договора влечет его недействительность независимо от суммы сделки и ее участников (см. п. 2 ст. 162 ГК).
2. В п. 2 комментируемой статьи отражено правило п. 1 ст. 609 ГК в части положений о государственной регистрации сделок с недвижимостью и правило п. 3 ст. 433 ГК о моменте заключения договора, подлежащего государственной регистрации, но лишь применительно к аренде здания или сооружения на срок не менее года (т.е. на срок, равный году и более).
По этой причине заключение договора аренды здания или сооружения на срок менее года подчиняется общим правилам о заключении письменных договоров путем составления единого документа. Такой договор не требует регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1 ст. 433 ГК).
Поскольку договор аренды здания или сооружения на срок не менее года считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации, то при отсутствии таковой его следует считать незаключенным. Указанное последствие нарушения требования о государственной регистрации является особым. Общий характер носит правило п. 1 ст. 165 ГК, согласно которому нарушение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Установление данного специального последствия правонарушения, на наш взгляд, вполне правомерно как основанное на правилах ст. 168 ГК о последствиях совершения сделки, противоречащей правовым актам. Как известно, согласно указанной статье возможно установление в законе иных, кроме недействительности сделки, последствий нарушения.
3. В коммерческой практике зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продляют действие на тот же срок либо на другой срок менее одного года либо на неопределенный срок. В результате же в целом договорные отношения длятся более одного года.
В настоящее время практика арбитражных судов по вопросу государственной регистрации подобных договоров определяется позицией, выраженной Президиумом ВАС РФ в ряде судебных дел. Так, заключенными на срок менее года и потому не подлежащими государственной регистрации были признаны договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению Президиума ВАС РФ, представляющемуся вполне обоснованным, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям первоначального, срок действия которого истек (п. 10, 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Обзор Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59) (Вестник ВАС РФ. 2001. N 4. С. 19)).
Из приведенного утверждения следует также и другой вывод: договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК считается заключенным на срок менее одного года.
Практически важным является вопрос о порядке исчисления годичного срока, необходимого для государственной регистрации. В практике арбитражных судов заключенными на срок, равный году, и потому подлежащими государственной регистрации признаются договоры аренды здания или сооружения, срок действия которых определен с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года (п. 3 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).