ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 261
Скачиваний: 2
В-четвертых, поступление в общую собственность или раздел между несколькими лицами недвижимого имущества, переданного под выплату ренты. Это императивное правило касается лишь переданного под выплату ренты недвижимого имущества. Пункт 1 ст. 586 устанавливает, что обязательства по договору ренты возлагаются на собственника (прежнего) имущества, переданного под ее выплату. Положение получателя ренты существенно ухудшается в результате возникновения множественности лиц на стороне плательщика ренты. Например, это может затруднить использование им некоторых прав. В силу того, что рентные обязательства не имеют предпринимательского характера, в данном случае возникнет долевая обязанность содолжников - плательщиков ренты (ст. 321 ГК РФ). Получатель ренты при этом фактически утратит право заявлять названные выше требования, если хотя бы один из должников будет надлежаще исполнять свои обязательства.
Перечень предусмотренных законом обстоятельств, предоставляющих получателю ренты право требования ее выкупа, является исчерпывающим.
3. Договором ренты могут предусматриваться также иные обстоятельства, служащие основанием заявления получателем ренты требования о ее выкупе. В качестве таковых могут быть названы, например, продажа плательщиком ренты имущества, переданного под ее выплату; переезд плательщика ренты в другую местность и прочие.
Статья 594. Выкупная цена постоянной ренты
Комментарий к статье 594
1. Комментируемая статья закрепляет правила о выкупной цене постоянной ренты, независимо от того, по чьей инициативе - плательщика или получателя ренты - осуществляется выкуп. Статьей презюмируется использование при этом цены, определенной сторонами в договоре постоянной ренты в виде твердой денежной суммы.
При формулировании такого договорного условия целесообразно предусмотреть в договоре принцип расчета выкупной цены, которая должна в первую очередь зависеть от стоимости переданного под выплату ренты имущества; платности или бесплатности передачи его (названные два условия могут быть изначально заложены в договор, т.к. они известны на момент его заключения); срока, в течение которого плательщик выплачивал ренту, и др.
При этом следует учитывать, что определение выкупной цены ренты в договоре производится на основании принципа свободы договора. Никаких нормативов, минимальных или максимальных пределов и прочих ограничений действующее законодательство не содержит. Кроме того, определяя по взаимному согласию выкупную цену ренты, стороны не привязаны к методикам, закрепленным в п. 2 и п. 3 комментируемой статьи.
2. Пункты 2 и 3 комментируемой статьи закрепляют правила определения выкупной цены при отсутствии соответствующего условия в договоре постоянной ренты. При этом различаются случаи, когда имущество было передано под выплату ренты за плату (п. 2) и бесплатно (п. 3).
При передаче имущества за плату выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если имущество передавалось бесплатно, выкупная цена включает в себя годовую сумму рентных платежей и цену переданного имущества. При этом используется цена имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (п. 3 ст. 424 Кодекса). Конечно, последняя норма комментируемой статьи должна стимулировать плательщика ренты к проявлению заботы о включении в договор выкупной цены в твердой денежной сумме. В противном случае ему, по сути, придется помимо выплаченных рентных платежей уплатить сумму годовой ренты и полную стоимость полученного под выплату ренты имущества.
Статья 595. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты
Комментарий к статье 595
1. Для случаев передачи имущества под выплату постоянной ренты бесплатно в п. 1 ст. 595 ГК РФ закреплена норма, соответствующая общему правилу, закрепленному в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник. В договоре постоянной ренты таковым является плательщик ренты. Изложенное правило не может быть изменено сторонами в силу императивности закрепившей его нормы.
Риск плательщика ренты при этом заключается в следующем. Правовым последствием случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного бесплатно в собственность плательщика постоянной ренты, будет сохранение рентного обязательства в неизменном виде. В числе прочих незыблемым окажется и условие о минимальном сроке выплаты ренты без права осуществления выкупа ренты (см. п. 3 ст. 592 ГК РФ).
2. Если же имущество получено за плату, то плательщику постоянной ренты предоставлено право требования соответственно прекращения обязательства по выплате ренты (при случайной гибели имущества) либо изменения условий ее выплаты (при случайном повреждении имущества). В отличие от комментируемой нормы, в договоре пожизненной ренты обязательство по выплате ренты сохраняется во всех случаях (ср. со ст. 600 ГК РФ).
§ 3. Пожизненная рента
Статья 596. Получатель пожизненной ренты
Комментарий к статье 596
1. Получателем пожизненной ренты может быть лишь гражданин, передавший недвижимое или движимое имущество под выплату ренты, или другой, но указанный им, гражданин.
Плательщиком пожизненной ренты, как и постоянной, может выступать любой субъект гражданско-правовых отношений.
Договор заключается на период жизни получателя ренты. Соответственно, прекращается обязательство выплаты ренты смертью ее получателя. При этом используется довольно редкий в гражданском праве случай прекращения одностороннего (простого) обязательства смертью кредитора, т.к. исполнение предназначено лично для кредитора (п. 2 ст. 417 ГК РФ). Дополнительных доказательств для прекращения рентного правоотношения в таком случае не требуется. Поэтому для возникновения правовых последствий достаточно будет представления документов, свидетельствующих о факте смерти получателя ренты. Как правило, в качестве такового служит свидетельство о смерти, выдаваемое органами записи актов гражданского состояния.
2. Пункт 2 комментируемой статьи допускает заключение договора пожизненной ренты с множественностью лиц на стороне кредитора - получателя ренты (ст. 321 ГК РФ). Такая множественность является долевой - с презюмируемым равенством долей. Соответственно, в договоре может быть установлено иное (неравное) распределение долей. Для пожизненной ренты такое правило необходимо, т.к. договор может быть заключен, например, супругами, выступающими на стороне получателей ренты; либо в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности граждан и (или) юридических лиц.
Хотя рентное обязательство и имеет тесную связь с личностью получателя ренты, оно не прекращается в соответствующей части со смертью одного из получателей ренты. Право требования выплаты пожизненной ренты не включается также в наследственную массу (в отличие от постоянной ренты). Представляя собой по сути обязательственное право требования, оно в силу ст. 387 и п. 2 ст. 596 ГК РФ переходит к получателям ренты, пережившим умершего получателя, в порядке перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона. Это правило может быть изменено или отменено договором.
При множественности лиц на стороне получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается смертью последнего из них.
3. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, ничтожен.
В практике неоднократно возникал вопрос о возможности признания заключенным и действительным договора пожизненной ренты, нотариально удостоверенного, но не зарегистрированного (в случае передачи под выплату ренты недвижимого имущества). Президиум Верховного Суда РФ ответил на данный вопрос отрицательно в силу следующих обстоятельств.
Если договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации (см. ст. 584 Кодекса), права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий. Следовательно, он не сможет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 г. (по гражданским делам); утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.).
Статья 597. Размер пожизненной ренты
Комментарий к статье 597
1. Пожизненная рента может быть определена лишь в денежной форме. Сумма ренты относится к существенным условиям договора пожизненной ренты и, соответственно, должна быть определена в договоре. Рента подлежит выплате по данному договору в течение жизни ее получателя.
2. Пункт 2 комментируемой статьи закрепляет нижний предел размера пожизненной ренты: он должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. В настоящее время (с 1 мая 2006 г.) минимальный размер оплаты труда составляет 1100 руб. (см. комментарий к ст. 590 ГК РФ). Но в соответствии со ст. 3 Федерального закона от 19 июня 2000 г. (в ред. ФЗ от 26 ноября 2002 г.) "О минимальном размере оплаты труда" названный минимальный размер оплаты труда применяется исключительно для регулирования оплаты труда, а также для определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. В соответствии с ч. 2 ст. 5 данного Закона исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от минимального размера оплаты труда, производится с 1 января 2001 г. исходя из базовой суммы, равной 100 рублям. Таким образом, минимальная сумма пожизненной ренты составляет в настоящее время 100 руб.
Как и в других случаях закрепления в законе минимальных сумм (то же касается и сроков), согласование сторонами меньшей суммы приведет к ничтожности соответствующего условия и применению закрепленного законом минимума. Хотя существование такой ситуации весьма сомнительно вследствие обязательного нотариального удостоверения любого договора ренты.
В случаях, предусмотренных статьей 318 ГК РФ, размер пожизненной ренты подлежит увеличению. Ранее (в соответствии с первоначальной редакцией ст. 318 ГК РФ) индексация производилась пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. Федеральным законом от 26 ноября 2002 г. в ст. 318 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми с 29 ноября 2002 г. индексация производится с учетом уровня инфляции в порядке и случаях, которые предусмотрены законом.
Для индексации суммы ренты по договору пожизненной ренты в настоящее время необходимо использовать коэффициент-дефлятор, устанавливаемый законом соответственно индексу изменения потребительских цен на товары (работы, услуги). Например, в 2003 году он был равен 1 (ст. 7.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 104-ФЗ в ред. Федерального закона от 31 декабря 2002 г. N 191-ФЗ). Правительство РФ поручило Госкомстату России обеспечить представление в Минэкономразвития России ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным, информации об индексе потребительских цен на товары и услуги в Российской Федерации для определения коэффициента-дефлятора. Минэкономразвития России, в свою очередь, обязано ежегодно, не позднее 20 ноября, публиковать в "Российской газете" согласованный с Минфином России коэффициент-дефлятор на следующий год (Распоряжение Правительства РФ от 25 декабря 2002 г. N 1834-р // СЗ РФ. 2002. N 52 (ч. 2). Ст. 5275).
На 2004 г. он был равен 1,133 (Приказ Минэкономразвития России от 11 ноября 2003 г. N 337 // Российская газета. 2003. 27 ноября); на 2005 год - 1,104 (Приказ Минэкономразвития России от 9 ноября 2004 г. N 298 // Российская газета. 2004. 19 ноября), на 2006 год - 1,132 (Приказ Минэкономразвития России от 27 октября 2005 г. N 277 // Российская газета. 2005. 19 ноября).
Статья 598. Сроки выплаты пожизненной ренты
Комментарий к статье 598
Комментируемой статьей закреплено диспозитивное правило о периодах выплаты пожизненной ренты. По общему правилу, она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Если стороны не изменили установленный законом срок, то выплата ренты должна осуществляться 1-го числа соответствующего месяца, следующего за расчетным (ст. 192 ГК РФ).
Стороны вправе как сократить, так и увеличить периоды выплаты такой ренты. В этом случае в договоре желательно предусмотреть точные сроки выплаты ренты, например включить условие о том, что рента должна выплачиваться не позднее 5-го числа месяца, следующего за расчетным. В противном случае для определения таких сроков должны использоваться нормы ст. 314 ГК РФ.
Статья 599. Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты
Комментарий к статье 599
1. Договор ренты является односторонне обязывающим, поэтому нарушение обязательств может быть лишь со стороны должника - плательщика ренты. Подпункт 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ допускает изменение или расторжение договора по требованию одной из сторон по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным при этом признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Такие обстоятельства подлежат доказыванию в суде получателем ренты в целях удовлетворения требований, предусмотренных комментируемой статьей.
Исходя из специальной направленности пожизненной ренты на содержание гражданина, Кодекс не предоставляет плательщику такой ренты права выкупа ренты. В этом проявляется одно из существенных отличий пожизненной ренты от постоянной.
Но у получателя пожизненной ренты право требования ее выкупа возникает в случае существенного нарушения договора плательщиком ренты и может быть использовано в качестве санкции за допущенное нарушение обязательства. Выкуп осуществляется по правилам, установленным для договора постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ). Таким образом, в рассмотренном варианте имущество остается в собственности плательщика ренты, который обязан для прекращения обязательства осуществить выкуп ренты. Важно отметить, что это возможно лишь при условии возмездного получения имущества под выплату пожизненной ренты при заключении договора (см. ст. 585 ГК РФ).
Если же имущество (как недвижимое, так и движимое) было отчуждено под выплату ренты бесплатно, действуют изложенные последствия существенного нарушения обязательств: получатель ренты вправе требовать выкупа ренты. Кроме того, получатель ренты наделяется дополнительным правом, которое он вправе использовать по собственному усмотрению: потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты. Таким образом, плательщик пожизненной ренты, получивший имущество под выплату ренты бесплатно, при существенном нарушении договора, не имея права требовать возврата выплаченных рентных платежей, обязан возвратить полученное имущество и выкупить ренту, если такие требования будут заявлены получателем ренты. Следует подчеркнуть, что получатель ренты может и не воспользоваться предоставленным ему п. 2 комментируемой статьи полномочием. В таком случае и при бесплатном отчуждении имущества оно может остаться в собственности плательщика ренты.
2. В качестве альтернативной санкции получатель ренты может потребовать от ее плательщика расторжения договора и возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Для заявления названного требования получатель ренты должен соблюсти предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора.