ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 263
Скачиваний: 2
Полученное плательщиком ренты при заключении договора имущество остается в его собственности.
Как правило, убытки в данном случае составляют сумму неполученных рентных платежей, а также стоимость (при безвозмездном отчуждении) или часть стоимости (при возмездном отчуждении) имущества, переданного получателем ренты ее плательщику в собственность при заключении договора пожизненной ренты.
По общему правилу, при расторжении договора пожизненной ренты стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора (п. 4 ст. 453 ГК РФ). Поэтому рентные платежи не подлежат возврату получателем ренты. Иное может быть предусмотрено законом или соглашением сторон. Конечно, выглядело бы абсурдом иное правило при существенном нарушении обязательства плательщиком ренты. Потому изложение иного правила целесообразно лишь в случаях расторжения договора по иным основаниям, например, по соглашению сторон или вследствие существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).
Статья 600. Риск случайной гибели имущества, переданного под выплату пожизненной ренты
Комментарий к статье 600
Содержание комментируемой статьи свидетельствует о том, что в отношении договора пожизненной ренты действует общее правило о том, что риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник (ст. 211 ГК РФ). В пожизненной ренте это правило приобрело императивный характер и действует независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно (ср. со ст. 595 ГК РФ).
Факты случайной гибели или случайного повреждения такого имущества не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. При этом плательщик ренты не обретает права требования изменения условий о выплате ренты.
§ 4. Пожизненное содержание с иждивением
Статья 601. Договор пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 601
1. Понятие договора пожизненного содержания с иждивением показывает, что данный договор наиболее близок к ранее существовавшему договору купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 253 ГК РСФСР 1964 г.). Сегодня подобные отношения регулируются нормами § 4 гл. 33 ГК РФ, из которых следует, что рентные отношения не являются отношениями купли-продажи.
Получателями ренты по такому договору, как и по любому договору пожизненной ренты, могут быть лишь граждане. При этом возможны варианты, предусмотренные п. 1 комментируемой статьи:
- получателем ренты может стать гражданин, передавший недвижимое имущество в собственность плательщика ренты при заключении договора;
- передать имущество может один гражданин, а получателем ренты может выступить указанное им третье лицо (лица). Такими лицами вправе выступить также лишь физические лица. Эти лица не становятся стороной договора, а соглашение приобретает черты договора в пользу третьего лица (ст. 430 ГК РФ);
- имущество передается под выплату ренты одним гражданином, а плательщик принимает на себя обязательство выплаты ренты как этому гражданину, так и третьему лицу (лицам). В этом случае возникает множественность лиц на стороне кредитора с особым правовым регулированием, в частности ст. 321 ГК РФ.
К плательщику ренты закон не предъявляет каких-либо требований поэтому им может стать любой субъект гражданско-правовых отношений.
Одной из особенностей рассматриваемого договора является то, что при его заключении под предоставление содержания с иждивением в собственность плательщика может быть передано лишь недвижимое имущество, принадлежащее получателю ренты.
2. Норма п. 2 комментируемой статьи посвящена правовому регулированию договора пожизненного содержания с иждивением. Исходя из п. 2 ст. 583 ГК РФ, согласно которому договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью договора пожизненной ренты, установлено, что к договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте, если иное не предусмотрено правилами § 4 гл. 33 Кодекса.
Статья 602. Обязанность по предоставлению содержания с иждивением
Комментарий к статье 602
1. Комментируемая статья раскрывает содержание обязанности по предоставлению содержания с иждивением. Такая обязанность может включать в себя обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Конкретный перечень составляющих этой обязанности должен быть указан в договоре, он может быть таким же, шире или уже названного в Кодексе. Прежде всего он зависит от индивидуальных особенностей получателя ренты.
В договоре желательно оговорить минимальное содержание каждой составляющей данной обязанности. Содержание п. 1 ст. 602 ГК РФ выходит за рамки названия рассматриваемого договора и устанавливает, что таким договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.
2. Существенным условием договора пожизненного содержания с иждивением является стоимость всего объема содержания с иждивением. Пункт 2 ст. 602 устанавливает лишь минимальный предел такой стоимости: в месяц она не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (более подробно об используемых при этом категориях см. комментарий к ст. 597 ГК РФ).
В целях защиты интересов сторон целесообразно предусмотреть в договоре необходимость регулярной корректировки названного условия договора, например, оговорив при этом максимальную стоимость объема содержания с иждивением, к которому можно приблизиться лишь в случаях острой необходимости. А в случае возникновения спора об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности (п. 3 ст. 602 ГК РФ).
Статья 603. Замена пожизненного содержания периодическими платежами
Комментарий к статье 603
Специфическая направленность договора пожизненного содержания с иждивением определила, что, по общему правилу, пожизненное содержание должно предоставляться в натуральной форме (ст. 602 ГК РФ). Комментируемая статья позволяет сторонам предусмотреть в таком договоре возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.
В договоре постоянной ренты действуют противоположные правила, в соответствии с которыми, по общему правилу, рента выплачивается в виде денежной суммы, но договором может быть предусмотрено предоставление вещей, выполнение работ или оказание услуг (п. 1 ст. 590 ГК РФ); но при этом не используется привязка к личности получателя ренты.
Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания
Комментарий к статье 604
1. Плательщик ренты при заключении договора ренты становится собственником переданного ему под предоставление пожизненного содержания имущества. Поэтому он вправе владеть, пользоваться и распоряжаться таким имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ). Но в силу того, что рента обременяет недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 Кодекса), и учитывая необходимость предоставления реальной защиты интересов получателя ренты, комментируемая статья допускает отчуждение такого имущества, а также обременение его каким-либо способом (например, путем сдачи в залог или в аренду) лишь с предварительного согласия получателя ренты.
На практике органами Федеральной регистрационной службы проверяется наличие такого согласия и указания в договоре об отчуждении или обременении, представленном на государственную регистрацию сделки и (или) перехода права, условий, обременяющих (ограничивающих) права собственника (п. 42 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; утв. Приказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 184 // Бюллетень Минюста РФ. 2002. N 11).
2. Будучи собственником полученного под предоставление пожизненного содержания имущества, плательщик ренты в силу закона ограничен в своих правах тем, что обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества.
Норма абз. 2 комментируемой статьи сформулирована с учетом специфического характера пожизненного содержания с иждивением в целях обеспечения интересов получателя ренты на случай расторжения договора с возвратом ему недвижимости (см. п. 2 ст. 605 Кодекса и комментарий к нему).
Статья 605. Прекращение пожизненного содержания с иждивением
Комментарий к статье 605
1. Рентное обязательство, возникшее из любого договора пожизненной ренты, прекращается смертью получателя ренты. В силу личного характера обязательств по предоставлению содержания к наследнику получателя ренты не может перейти право требования по предоставлению содержания (см. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // БВС РФ. 2001. N 7. С. 11).
Именно нормы ст. 605 ГК РФ применяют суды при расторжении заключенных до вступления в силу Части второй ГК РФ (до 01.03.1996) договоров купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца (см. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // БВС РФ. 2001. N 7. С. 11). Обязательства пожизненного содержания являются длящимися; потому и сегодня в практике довольно часто встречаются споры, вытекающие из заключенных до 1 марта 1996 г. договоров купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца. Не вызывает критики изложенная позиция Президиума Верховного Суда РФ в силу следующих обстоятельств. В соответствии с п. 2 ст. 422 ГК РФ "если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров". В качестве основания применения в рассматриваемом случае норм Части второй ГК РФ следует назвать нормы ст. ст. 5 и 8 Федерального закона от 26 января 1996 г. в ред. Федерального закона от 26 ноября 2001 г. "О введении в действие части второй ГК РФ".
2. Пункт 2 ст. 605 Кодекса закрепляет особые правовые последствия досрочного расторжения договора пожизненного содержания с иждивением. Как и любой гражданско-правовой договор, рассматриваемый договор может быть расторгнут по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке такой договор может быть расторгнут по требованию получателя ренты при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств (см. ст. ст. 450 и 599 ГК РФ). В этом случае у получателя ренты возникает в силу закона право потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 Кодекса.
При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по пожизненному содержанию с иждивением получателя ренты действует общее правило, но уже облеченное в императивную форму: плательщик ренты не имеет права требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (это конкретизированная применительно к рассматриваемому договору формула: "стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента расторжения договора" - п. 4 ст. 453 ГК РФ).
Одной из проблем практического применения норм комментируемой статьи является определение возможности преемства прав, предоставленных комментируемой статьей, наследниками получателя ренты.
Судебная практика квалифицирует требование получателя ренты о возврате недвижимого имущества ввиду существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств требованием о расторжении договора. Если такое требование было первоначально заявлено получателем ренты, а затем поддержано после его смерти наследником, то лишь в таких правоотношениях по возврату недвижимости правопреемство является допустимым (см. Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 10 января 2001 г. // БВС РФ. 2001. N 7. С. 11).
Президент
Российской Федерации
Б.ЕЛЬЦИН
Москва, Кремль
26 января 1996 года
N 14-ФЗ
ПРИЛОЖЕНИЯ
Приложение 1
НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ
И РАЗЪЯСНЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ОРГАНОВ
Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. (в ред. Федерального закона от 1 июля 2005 г.). Ведомости РФ. 1993. N 10. Ст. 357; СЗ РФ. 2001. N 53 (Часть 1). Ст. 5030; 2002. N 52 (Часть 1). Ст. 5132; 2004. N 45. Ст. 4377; 2005. N 27. Ст. 2717.
Методические рекомендации по совершению отдельных видов нотариальных действий нотариусами Российской Федерации. Утверждены Приказом Министерства юстиции РФ от 15 марта 2000 г. N 91. Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2000. N 4.
Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в ред. Федерального закона от 31 декабря 2005 г.). СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3594; 2001. N 11. Ст. 997; N 16. Ст. 1533; 2002. N 15. Ст. 1377; 2003. N 24. Ст. 2244; N 45. Ст. 4377; 2004. N 27. Ст. 2711; N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (Часть 1). Ст. 43.
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в ред. Федерального закона от 30 декабря 2004 г.). СЗ РФ. 1998. N 29. Ст. 3400; 2001. N 46. Ст. 4308; 2002. N 7. Ст. 629; N 52. Ст. 5135; 2004. N 6. Ст. 406; N 27. Ст. 2711; N 45. Ст. 4377; 2005. N 1 (Часть 1). Ст. ст. 40, 42.
Федеральный закон от 19 июня 2000 г. "О минимальном размере оплаты труда" (в ред. Федерального закона от 29 декабря 2004 г.). Собрание законодательства РФ. 2000. N 26. Ст. 2729; 2002. N 18. Ст. 1722; N 48. Ст. 4737; 2003. N 40. Ст. 3818; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (Часть 1). Ст. 24.
Налоговый кодекс РФ. Часть вторая. От 5 августа 2000 г. (в ред. Федерального закона от 10 января 2006 г.).
Инструкция о порядке регистрации ипотеки жилого помещения, возникшей в силу закона или договора, а также о порядке регистрации смены залогодержателя в связи с переходом прав требований по ипотечным кредитам. Утверждена Приказом Минюста России N 289, Госстроя России N 235, ФКЦБ России N 290 от 16 октября 2000 г. N 289/235/290. Зарегистрировано в Минюсте РФ 16 ноября 2000 г. N 2452 (в ред. Приказа Минюста РФ N 18, Госстроя РФ N 34, ФКЦБ РФ N 0314/ПЗ от 7 февраля 2003 г.). Российская газета, 2000, 23 ноября; 2003, 27 февраля.
Письмо Министерства финансов РФ от 7 октября 2004 г. N 02050104/42.
Приложение 2
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2001 года. Утвержден Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 4 июля 2001 г. Бюллетень Верховного Суда РФ, 2001, N 10.