ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 6146
Скачиваний: 1
Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность перед арендодателем не передается, а остается на арендаторе.
3. Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, арендодатель вправе требовать расторжения разговора и возмещения возникших от этого убытков. Таким образом обеспечивается защита имущества арендодателя от вероятного причинения ущерба его имуществу по причине неправильного его использования.
Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Комментарий к статье 616
1. Комментируемая статья содержит обязанности сторон по содержанию имущества, сданного в аренду. Обязанность арендатора производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества проистекает из того, что договор аренды обычно заключают в целях осуществления коммерческой деятельности. Лица, занимающиеся коммерческой деятельностью, производят амортизационные отчисления, которые идут на восстановление имущества. Впрочем, договором, законом или иными правовыми актами может быть установлено иное правило. Однако имеются императивные нормы, согласно которым капитальный ремонт имущества производит арендатор. Так, статья 644 ГК РФ обязывает арендатора в случае заключения договора аренды транспортного средства без экипажа поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.
При этом капитальный ремонт должен производиться в срок, который предусмотрен договором аренды или в разумный срок.
Нарушение арендатором своей обязанности проводить капитальный ремонт может привести к существенному ухудшению арендованного имущества. Поэтому арендодатель при таких обстоятельствах вправе на свой выбор совершить одно из действий:
- произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает обязанность проводить также и текущий ремонт арендованного имущества, нести расходы на его содержание, поддерживать его в исправном состоянии. Иное может быть установлено законом или договором. Таким образом, перечисленные обязанности не являются жестко установленными. К примеру, согласно статье 631 ГК капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.
Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Комментарий к статье 617
По общему правилу пункта 1 статьи 617 смена собственника арендованного имущества не влечет ущемления прав арендатора. Договор аренды не может быть изменен или расторгнут по этому основанию. Необходимо заключить соответствующие договоры о замене арендодателя.
Правила пункта 2 комментируемой статьи защищают право арендатора на возможность передачи по наследству всех имущественных прав, в том числе прав, полученных по договору аренды. Впрочем, законом или договором эти права могут быть ограничены. Например, в случае, когда одним из основных условий заключения договора аренды являлись личные качества арендатора. В последнем случае после смерти арендатора арендодатель праве отказать наследнику во вступлении в договор аренды на оставшийся срок его действия. Может возникнуть ситуация, когда наследников больше одного. Тогда вопрос о том, кто из них вступает в договор аренды, решается по соглашению между ними. Если согласие не будет достигнуто, решение принимает суд.
Статья 618. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Комментарий к статье 618
Комментируемая статья защищает права субарендатора на случай досрочного расторжения договора аренды. Поскольку в силу закона договор субаренды должен быть расторгнут в случае прекращения договора субаренды, субарендатор теряет возможность пользоваться арендованным имуществом и несет убытки несмотря на то, что его вины в расторжении договора аренды до окончания его срока нет. Субарендатор получает право заключить договор аренды с арендодателем на то имущество, которое находилось в пользовании первого по договору субаренды. При этом условия аренды должны соответствовать или быть не хуже условий субаренды. Срок такого договора определяется временем, в течение которого субарендатор мог бы пользоваться имуществом, если бы договор аренды не был расторгнут досрочно. Если же изначальный договор аренды является ничтожным, договор субаренды также признается ничтожным. При этом субарендатор теряет право на заключение договора аренды с арендодателем напрямую.
Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Комментарий к статье 619
По общему правилу ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств по договору не допускается. Исключение составляют случаи, прямо установленные законом или договором. Одним из них является комментируемая статья. В ней определены условия, при возникновении которых арендодатель получает право на досрочное расторжение договора аренды. Такое возможно, если арендатор нарушает условия договора путем:
- использования имущества с существенным нарушением условий;
- использует имущество не по назначению;
- существенно ухудшает имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не внес арендную плату;
- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки или в разумные сроки, если это входит в обязанность арендатора.
Договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора. Кроме того, арендодатель вправе обратиться в суд для решения вопроса о досрочном расторжении договора, если:
- арендатор существенно нарушает условия договора;
- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Например, часть 2 статьи 687 ГК РФ дает право наймодателю расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
Перед досрочным расторжением договора арендодатель обязан письменно потребовать от арендатора исполнить свои обязательства в разумный срок.
Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора
Комментарий к статье 620
Комментируемая статья определяет перечень оснований, которыми может воспользоваться арендатор для досрочного расторжения договора аренды. В трех случаях из четырех перечисленных такими основаниями являются нарушения со стороны арендодателя. Арендатор может требовать расторжения договора в судебном порядке по тем же основаниям, которые предусмотрены для досрочного расторжения в судебном порядке арендодателем. При этом закон не требует от арендатора предварительного письменного уведомления арендодателя о желании досрочно расторгнуть договор.
Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
Комментарий к статье 621
1. По общему правилу, установленному статьей 621, арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами при прочих равных условиях, т.е. при таких, которые предложены другим потенциальным арендаторам, заключить договор аренды на новый срок после его истечения. Чтобы реализовать свое право, арендатор должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор. Срок уведомления может быть установлен договором аренды. В противном случае уведомить необходимо в разумный срок до окончания действия договора. Еще одним обязательным условием является добросовестное выполнение арендатором условий договора: своевременно вносить арендную плату, использовать имущество по назначению, не допускать существенного ухудшения арендованного имущества и пр.
Условия договора на новый срок могут быть изменены по соглашению сторон.
В случае отказа арендодателя заключить договор аренды на новый срок арендодатель не вправе в течение года заключать такой договор с другим лицом. В противном случае у арендатора появляется право требовать в судебном порядке перевода прав и обязанностей по заключенному договору на себя. Кроме того, арендатор может потребовать возмещения убытков, причиненных отказом в продлении аренды, и возобновления договора либо только возмещения убытков.
Договором аренды или законом могут быть установлены условия, ограничивающие преимущественное право арендатора на пролонгацию договора. Так, в статье 642 ГК РФ сказано, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.
2. Для признания договора аренды возобновленным необходимо выполнение двух условий:
- арендатор продолжает пользоваться имуществом;
- арендодатель не высказывает возражений против пользования имуществом.
В этом случае договора аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю
Комментарий к статье 622
Согласно комментируемой статье арендатор обязан вернуть имущество арендодателю после окончания договора аренды. При этом его состояние должно соответствовать тому, в котором оно было передано в аренду или в состоянии, обусловленном договором. В расчет принимается и нормальный износ.
Последствиями невозврата в установленный срок арендованного имущества могут быть:
- требование арендодателя внести арендную плату за период просрочки возврата имущества;
- требование арендодателя возместить убытки, возникшие от несвоевременного возврата имущества;
- взыскание неустойки, если это предусмотрено договором.
Убытки могут быть взысканы в полном размере независимо от того, предусмотрена договором неустойка за невозврат имущества в срок или нет.
Статья 623. Улучшения арендованного имущества
Комментарий к статье 623
1. В процессе пользования арендованным имуществом арендатор по общему правилу может произвести улучшения вещи. Причем улучшения могут быть как отделимыми, так и не отделимыми. Под неотделимыми признаются такие улучшения, которые нельзя отделить от имущества, не причинив ему вреда. По общему правилу отделимые улучшения являются собственностью арендатора, хотя и договором аренды может быть установлено, что отделимые улучшения переходят в собственность арендодателя.
2. Вопрос о собственности на неотделимые улучшения решается следующим образом. Если арендатор получил согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений, первый после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости улучшений. Если такое разрешение арендатором не было получено, стоимость улучшений возмещению не подлежит.
3. В случае улучшения имущества за счет амортизационных отчислений, улучшения переходят в собственность арендодателя независимо от того, являются они отделимыми или нет. Любые положения, включенные в договор аренды, противоречащие данному пункту, являются ничтожными.
Статья 624. Выкуп арендованного имущества
Комментарий к статье 624
1. Комментируемая статья посвящена общим правилам выкупа арендованного имущества. Согласно ее положениям выкуп имущества возможен как до истечения срока договора, так и после его окончания. Одним из главных условий является обязательное внесение арендатором всей выкупной цены имущества. Еще одним необходимым условием является наличие положений о выкупе в договоре аренды, дополнительном соглашении к договору или в законе. Если положение о выкупе включено в дополнительное соглашение после заключения договора аренды, стороны вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы.
2. Выкуп арендованного имущества может быть запрещен законом. Так, Федеральный закон от 23.08.1996 N 127-ФЗ в части 3 статьи 5 гласит, что государственные научные организации, учрежденные Правительством Российской Федерации или федеральными органами исполнительной власти, имеют право сдавать в аренду с согласия собственника без права выкупа временно не используемое ими, находящееся в федеральной собственности имущество, в том числе недвижимое. То же самое сказано о правах в отношении аренды имущества организаций, подведомственных академиям наук.
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Комментарий к статье 625
Под отдельными видами аренды следует понимать прокат, аренду транспортных средств, зданий, сооружений, предприятий, финансовую аренду. Каждый из перечисленных видов аренды имеет свою специфику, а потому законом предусмотрены особые правила регулирования отношений. Однако общие положения параграфа 1 главы 34 ГК РФ применимы к отдельным видам аренды, если они не противоречат специальным нормам.
§ 2. Прокат
Статья 626. Договор проката
Комментарий к статье 626
1. Договор проката является разновидностью аренды. Его особенность заключается в том, что арендодателем может выступать только коммерческая организация, для которой сдача в аренду имущества - основной вид деятельности. Таким образом, индивидуальные предприниматели не вправе выступать арендодателем в договоре проката.
Пункт 1 статьи 626 устанавливает специальные требования к имуществу, сдаваемому в аренду. Оно должно относиться к категории движимого имущества и использоваться арендатором для потребительских целей. Впрочем, договором могут быть предусмотрены иные цели использования имущества.
2. Специальное требование установлено к форме договора проката. Он всегда оформляется письменно.
3. Прокат является публичным договором. Об особенностях публичного договора читайте комментарий к статье 426 ГК РФ.
Статья 627. Срок договора проката
Комментарий к статье 627
Особенностью договора проката является ограничение предельного срока его действия. Он не может быть заключен более чем на год. Если он заключен на более длительный срок, считается, что договор действует один год.