ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 17.10.2020
Просмотров: 4074
Скачиваний: 3
Что касается "ограниченного права на имущество (или собственность)" (limited property right) у обеих сторон, то это - свидетельство более широкого понимания собственности, как вообще имущественных прав (в некоторых делах защита по ст. 1 Протокола дается правам, которые можно рассматривать и как неимущественные). В действительности, в каждый момент времени только одно лицо является собственником вещи, у другого имеются лишь имущественные права, права требований к другой стороне договора.
11. Если предметом договора об отчуждении имущества является имущество, подлежащее регистрации, то стороны не вправе определять иной момент перехода права собственности, чем тот, который указан в законе.
Определенные сложности возникают при применении нормы ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость, где говорится о том, что регистрации подлежит возникновение, переход и прекращение права собственности. Ведь если право собственности переходит в момент регистрации, то до этого оно перейти не может, а значит, налицо некоторое противоречие. На самом деле, как уже отмечалось в комментарии к ст. 218, право вообще не переходит. В этом смысле всякая терминология относительно перехода права собственности, как и иного права, является неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, содержащей определение сделки, переход права как следствие сделки не указан) и может быть оправдана лишь давней традицией и практическими удобствами.
В ст. ст. 218, 223, 224 говорится о возникновении права собственности на основании тех или иных юридических фактов, с которыми закон или договор связывает возникновение права собственности.
Предметом регистрации, следовательно, является тот или иной юридический состав, который в целом признан законом или договором достаточным для возникновения у приобретателя права собственности. Важно подчеркнуть, что регистрируется именно юридический факт. Необходимо отметить, что для регистрации в любом случае должен быть представлен договор об отчуждении или иной документ о возникновении или переходе прав, в то время как документы, отражающие исполнение договора, в том числе содержащие сведения о фактическом владении объектом недвижимости, для регистрации не требуются (ст. 17 Закона о регистрации прав на недвижимость). Следовательно, данные государственной регистрации подтверждают права собственности на недвижимость, иные вещные права и обременения, но не содержат достаточных сведений о владении объектами недвижимости.
12. Правила о регистрации не отменяют прав сторон оговорить переход права собственности выполнением определенных условий, например передачей объекта, что обычно и совершается. Передача недвижимого имущества отражается в акте передачи, представляемом вместе с договором на регистрацию. Не исключено в качестве условия перехода собственности и условие об оплате имущества, подлежащего передаче. В случае невыполнения этого условия отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным, и суд должен отказать в иске покупателю, если в договоре прямо указано, что он не может быть передан на регистрацию раньше, чем покупатель выполнит свои обязательства.
Однако, если такое условие не сформулировано, но имеется иное условие - о том, что договор подлежит расторжению в случае отказа от оплаты или несвоевременной оплаты приобретенной недвижимости, - договор может быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона о регистрации прав на недвижимость, но это не лишает продавца права требовать в дальнейшем расторжения договора в общем порядке.
Однако если договор нотариально удостоверен, то после этого ни одна из сторон не вправе более выдвигать возражения против его регистрации и, следовательно, возникновения права собственности у покупателя (ст. 16 указанного Закона).
13. Следует отличать регистрацию прав собственности от регистрации сделок с недвижимостью, которая требуется не всегда. Закон предусматривает обязательную регистрацию сделок по продаже жилых помещений (ст. 558 ГК), предприятий (ст. 560 ГК), дарения недвижимости (ст. 574 ГК). В то же время продажа зданий, сооружений, помещений, не относящихся к числу жилых или не являющихся предприятиями, не требует регистрации.
Однако для того, чтобы у приобретателя возникло право собственности на приобретенную по такому договору недвижимость, регистрация обязательна. В этом случае наглядно обнаруживается несовпадение обязательственного и вещного эффекта договора об отчуждении имущества. Если договор об отчуждении недвижимости, не требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то он становится обязательным для сторон и дает им соответствующие права требования. Например, покупатель вправе требовать передачи ему объекта недвижимости независимо от того, зарегистрировано ли за ним право собственности на данный объект. Заявляя это требование, покупатель выступает не как собственник, а как сторона в договоре, как кредитор. Поэтому ему и не нужно обосновывать свое право собственности, а достаточно опереться на действительный договор. Действие договора и состоит в том, что возникает требование о его исполнении.
Притом и фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет еще возникновения права собственности у приобретателя - требуется акт государственной регистрации. До этого собственником имущества остается продавец.
Эта практически распространенная ситуация стала предметом рассмотрения Пленума ВАС РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 указывается, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за неисполнение договора.
Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданное имущество другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя, у которого никак не может быть истребовано. Таким образом, продавец несет ответственность за неисполнение заключенного договора в размере убытков, причиненных тем, что во второй раз проданная недвижимость не передана покупателю. В то же время вполне очевидно, что заключенный продавцом договор является действительным, так как, если бы он был ничтожным, отпали бы основания для ответственности за причиненные неисполнением этого договора убытки.
14. Более сложным оказался бы случай, когда зарегистрировано право собственности того покупателя, который не получил недвижимости во владение, а владельцем является другой покупатель. При этом не имеет значения, какой из договоров был заключен прежде другого, так как продавец сохраняет возможность совершать сделки по отчуждению имущества, пока является собственником. В таком случае возможность применения общего правила - владелец имеет преимущество перед другими покупателями, сохраняющее силу, пока право собственности не возникло ни у кого из покупателей, - утрачивается. В то же время у приобретателя отсутствует и юридическая возможность истребовать имущество у другого покупателя, поскольку тот является законным владельцем и не отвечает по виндикационному иску, действующему только против незаконных владельцев (ст. 301 ГК). Если договор об отчуждении имущества, совершенный без передачи владения, не является недействительным как мнимый или притворный (ст. 170 ГК) или по иным основаниям, то возникает ситуация несовпадения права собственности и владения, причем владелец имеет основания для использования вещи и защиту против третьих лиц (ст. 305 ГК), а собственник лишен возможности предъявить иск из неосновательного обогащения, который возможен лишь против незаконного владельца. В то же время собственник лишен и возможности отчуждения вещи, так как не может обеспечить передачи владения покупателю.
15. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 217-ФЗ в п. 2 комментируемой статьи были сделаны добавления, согласно которым у добросовестного приобретателя (см. комментарий к п. 1 ст. 302) право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Исключение составляют случаи, когда недвижимое имущество выбыло из владения собственника помимо его воли (см. комментарий к п. 1 ст. 302).
Эти дополнения являются попыткой корректировки содержания ст. 234 ГК о приобретательной давности (см. комментарий к ст. 234). Высказывались мнения, что статус владельца для давности вызывает затруднения на практике. На самом деле, владелец для давности - новая фигура в нашем праве (хотя давно известна европейскому праву, в том числе праву России до 1917 г.). Задача состояла в том, чтобы практически усвоить норму о приобретательной давности, а не изменять ее под состояние практики. К сожалению, был избран именно второй вариант, который и нашел свое отражение в дополнениях к п. 2 ст. 223. Фактически в ГК существует теперь две формы добросовестного приобретения недвижимости - одна в порядке ст. 234 ГК, вторая - в порядке п. 2 ст. 223 ГК. Конечно, наличие таких противоречий в законе нисколько не способствует повышению надежности оборота недвижимости.
Применительно собственно к содержанию нового механизма можно сказать следующее.
Добрая совесть приобретателя недвижимости в ст. 223 ГК не раскрывается. Поскольку эта норма прямо отсылает к ст. 302 ГК, мы должны исходить из имеющегося там понятия добросовестности. Применительно к ст. 302 ГК добросовестным приобретателем является тот незаконный владелец, который, приобретая имущество от лица, не имевшего права на его отчуждение, не мог знать об этом. Следовательно, в силу п. 2 ст. 223 ГК, если владелец не может знать, что продавец не имеет права на отчуждение имущества, то он становится собственником приобретенного объекта недвижимости с момента регистрации. Закон однако допускает спор между бывшим собственником и приобретателем по правилам ст. 302 ГК (т.е. в рамках виндикации). Это означает, что закон исходит из того, что приобретатель недвижимости является ее владельцем. Иначе, впрочем, и быть не может, т.к. невозможно приобрести добрую совесть, не получив владения законным образом от лица, управомоченного на передачу владения.
Известно, что добросовестность налицо лишь тогда, когда она имеется как в момент совершения договора об отчуждении вещи (в этот момент добрая совесть состоит в том, что приобретатель извинительно заблуждается относительно права продавца или иного отчуждателя на отчуждение), так и в момент получения владения (в этот момент добрая совесть состоит в извинительном заблуждении приобретателя относительно того, что лицо, передающее владение, не имеет права на передачу объекта недвижимости). Только если добрая совесть имеется и в момент совершения договора, и в момент получения владения, приобретатель может считаться добросовестным.
Приобретатель, который еще не имеет владения, не имеет еще и доброй совести, и на него норма п. 2 ст. 223 ГК не распространяется. Поэтому получившие распространение с момента принятия поправки в п. 2 ст. 223 ГК попытки захвата зданий "добросовестными приобретателями", ссылающимися на выданное на их имя свидетельство о праве собственности на объект недвижимости и на норму п. 2 ст. 223 ГК, на самом деле являются незаконными, потому что лицо, не ставшее владельцем в установленном законом порядке, не может считаться добросовестным применительно к ст. 302 ГК.
Добросовестное владение предполагает не только получение владения от лица, имеющего права на передачу владения (обычно таким лицом является действительный собственник или надлежаще уполномоченные им лица). Добросовестность также предполагает предварительный тщательный осмотр объекта недвижимости перед приобретением, установление фактических владельцев этого объекта и выяснение прав, на которых они владеют этим объектом. Если приобретатель не интересуется этими и иными существенными в коммерческом и хозяйственном смысле обстоятельствами, то его невозможно признать осмотрительным, рачительным хозяином, т.е. добросовестным лицом.
Насильственный захват объекта недвижимости, равно как и занятие пустующего объекта, либо занятие объекта при помощи обманных или мошеннических действий не создают добросовестности на стороне приобретателя. Получение объекта от лиц, не имеющих права на распоряжение объектом (например, от охранной организации) также не создает добросовестности приобретателя.
Статья 224. Передача вещи
Комментарий к статье 224
1. Если иное не следует из закона или договора, право собственности на вещь возникает у приобретателя по договору в момент передачи.
Передача - это действие, в силу которого владение вещью переходит от одного лица к другому. Поскольку передача совершается субъектами права, воля которых направлена на определенный юридический результат, прежде всего на прекращение соответствующего обязательства (например, обязательства продавца передать вещь покупателю), можно прийти к выводу, что по своей юридической природе передача является сделкой.
Сделка, в которой участвуют два или более лиц, является договором (ст. 154 ГК). Поэтому и передача, которая невозможна без участия получателя вещи (приобретателя), может быть по данному признаку квалифицирована как договор. Однако он обладает существенной спецификой. В силу этого договора между сторонами не возникает прав и обязанностей, в то же время непосредственно из самого договора у приобретателя возникает право собственности, которое в отличие от обязательственных (относительных) прав не связывает его с другой стороной договора. Поскольку такое положение не соответствует точному смыслу п. 1 ст. 420 ГК о договоре, квалификация передачи вещи как договора (вещного договора) в российском гражданском праве вызывает сомнения. В то же время нет оснований сомневаться в том, что передача вещи с целью возникновения у приобретателя права собственности (традиция) - это сделка.