Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 22.10.2020
Просмотров: 6523
Скачиваний: 12
Кодекса, если абонент своевременно не оплачивает энергию, поданную в соответствии с договором
энергоснабжения, энергоснабжающая организация вправе потребовать оплаты энергии и уплаты процентов за
пользование чужими денежными средствами в соответствии со
ГК РФ.
Статья 548. Применение правил об энергоснабжении к иным договорам
Комментарий к
1. Комментируемая
устанавливает условия применения правил о договоре энергоснабжения (
ГК) к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть тепловой энергией, газом,
нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами.
Предусмотрено два основания неприменения названных правил к соответствующим отношениям: прямое
указание закона или иного правового акта (
) либо несоответствие правил о
договоре энергоснабжения существу обязательства по снабжению товарами через присоединенную сеть
.
Порядок применения правил о договоре энергоснабжения к снабжению электрической энергией, которое
также осуществляется через присоединенную сеть, установлен
ГК РФ.
2. Неупоминание в
второго из названных оснований неприменения правил о
договоре энергоснабжения к отношениям по снабжению тепловой энергией означает, что с правовой точки
зрения условия экономического оборота горячей воды и пара в наибольшей степени соответствуют
специфическим особенностям процесса производства, передачи и потребления электрической энергии, на
регулирование экономического оборота которой главным образом рассчитаны правила
ГК РФ.
Иными словами, чисто физические различия указанных видов энергии, безусловно предопределяющие наличие
специфических особенностей снабжения через присоединенную сеть теплом и электричеством, тем не менее не
могут служить основанием для неприменения правил о договоре энергоснабжения к снабжению тепловой
энергией.
Поскольку в Федеральном
от 27 июля 2010 г. N 190-ФЗ "О теплоснабжении" отсутствуют
упомянутые в
указания, в настоящее время правила комментируемого
подлежат непосредственному применению к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через
присоединенную сеть. Иное может быть установлено Правилами организации теплоснабжения, подлежащими
утверждению Правительством РФ в силу
3. Указание в
в качестве основания неприменения правил о договоре
энергоснабжения к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и
нефтепродуктами, водой и другими товарами, на несоответствие правил
ГК РФ существу
названных отношений вызвано тем обстоятельством, что по своим физическим свойствам ни один из
перечисленных товаров не может быть отнесен к энергии.
Следовательно, применение к этим отношениям правил о договоре энергоснабжения вызвано не
принципиальным совпадением существа регулируемых отношений, а совпадением способов снабжения через
присоединенную сеть. При этом снабжение любым из перечисленных в
через присоединенную сеть в отличие от энергии не является единственно возможным способом введения их в
экономический оборот. Газ может поставляться в баллонах, нефть и вода - в цистернах.
4. Федеральным
от 31 марта 1999 г. N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" и
поставки газа, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 5 февраля 1998 г. N 162,
предусмотрено, что к отношениям по поставке газа через трубопроводные сети с участием юридических лиц
подлежат применению правила о договоре поставки (
ГК).
Несмотря на обоснованность высказанных в литературе сомнений о целесообразности регулирования
отношений по поставке газа по модели договора поставки, а не договора энергоснабжения <1>, с учетом
требований
следует сделать вывод, что правила
ГК РФ не подлежат
применению к отношениям по поставке газа через трубопроводные сети с участием юридических лиц.
--------------------------------
<1> См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В.
Договорное право. Книга вторая
имущества. М.: Статут, 2002;
Договоры в предпринимательской деятельности
/ Отв. ред. Е.А. Павлодский, Т.Л.
Левшина. М.: Статут, 2008.
В то же время правила о договоре энергоснабжения могут применяться к отношениям с участием
граждан-потребителей, поскольку в силу
ГК РФ правила о договоре поставки рассчитаны на
регулирование отношений между сторонами, осуществляющими предпринимательскую деятельность.
5. Существо договоров на транспортировку нефти по магистральному нефтепроводу, заключаемых
предприятиями нефтепроводного транспорта с производителями (грузоотправителями) нефти в соответствии с
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 145 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
о приеме и движении нефти в системе магистральных нефтепроводов, утвержденным Приказом
Минтопэнерго России от 5 октября 1995 г. N 208, исключает возможность применения к этим отношениям
положений
-
ГК РФ о договоре энергоснабжения.
6. К отношениям, связанным со снабжением абонентов питьевой водой и приемом сточных вод с
использованием централизованных систем водоснабжения и канализации населенных пунктов, положения о
договоре энергоснабжения подлежат применению в силу прямого указания
Правил пользования системами
коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденных Постановлением
Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. N 167, предусматривающего, что отпуск (получение) питьевой воды и
(или) прием (сброс) сточных вод осуществляются на основании договора энергоснабжения, относящегося к
публичным договорам, заключаемого абонентом (заказчиком) с организацией водопроводно-канализационного
хозяйства.
Содержащиеся в
пользования системами коммунального водоснабжения и канализации
положения о порядке заключения и существенных условиях договора, о порядке прекращения или ограничения
отпуска питьевой воды и приема сточных вод, о содержании прав и обязанностей сторон договора и об
ответственности за нарушение условий договора детализируют и дополняют правила
-
договоре энергоснабжения применительно к договору о снабжении абонента питьевой водой и приеме сточных
вод.
В силу
названных Правил к отношениям по водоснабжению и водоотведению, не урегулированным
этими
, с учетом дополнительных требований, предусматривающих местную специфику и
особенности пользования системами водоснабжения и канализации, подлежат применению общие положения о
купле-продаже (
§ 7. Продажа недвижимости
Статья 549. Договор продажи недвижимости
Комментарий к
1. Договор купли-продажи недвижимости представляет собой соглашение, в силу которого одна сторона
(продавец) обязуется передать в собственность другой стороне (покупателю) недвижимое имущество, а
покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (
,
ГК).
Этот договор является:
- консенсуальным - считается заключенным (права и обязанности возникают) с момента достижения
соглашения;
- возмездным - продавец получает за исполнение своих обязанностей встречное предоставление (плату);
- двусторонне обязывающим (взаимным, синаллагматическим) - каждая из сторон имеет права и несет
обязанности.
Договор продажи недвижимости есть вид договора купли-продажи. Однако общие правила о
купле-продаже (§ 1 гл. 30,
ГК) применяются к продаже недвижимого имущества, если иное не
предусмотрено специальными нормами о купле-продаже недвижимости (§ 7 гл. 30,
-
ГК).
В отношении купли-продажи недвижимости установлены особые правила об определении предмета
договора, о цене, форме договора, об исполнении обязательств, порожденных этим договором (см.
соответственно
,
комментарии к ним
).
2. Как видно уже из названия рассматриваемого договора, его специфика обусловлена особенностями
объекта, по поводу которого возникают соответствующие социальные связи. Таким объектом является
недвижимое имущество (недвижимая вещь, недвижимость).
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки
недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (
Таким образом, можно выделить следующие взаимосвязанные признаки:
во-первых, недвижимость (недвижимое имущество) - это вещь, т.е. предмет материального мира, который
предназначен удовлетворять определенные потребности и могущий быть в обладании человека. Иные виды
имущества, включая имущественные права, недвижимыми быть не могут ни по своей природе, ни в силу
указания закона;
во-вторых, недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно связано с землей;
в-третьих, перемещение объекта недвижимости без несоразмерного ущерба его назначению невозможно
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 146 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
(обозначен критерий, использование которого позволяет установить, насколько прочно связан объект с землей).
ГК) дается примерный перечень отдельных видов недвижимости: земельные
участки, участки недр, здания, сооружения, иное имущество, отвечающее названным признакам (вещь, прочно
связанная с землей, т.е. объект, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению
невозможно).
Приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский
иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение.
Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только
текст, но и подтекст закона, не только его букву, но и дух. Наличием указанного перечня как бы задается планка,
разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом
ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и
перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению. Садовая скамейка, несмотря на
наличие этих обстоятельств, недвижимостью, как правило, не признается.
В
ГК РФ предусматривается, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Кроме того, установлена возможность отнесения законом к недвижимым вещам и иного имущества.
Объявление этих вещей недвижимыми во многом обусловлено их высокой стоимостью, экономической
значимостью, а также стремлением обеспечить публичный интерес в гражданском обороте. В частности, в силу
специфики этих вещей существует необходимость повышенного (в сравнении с иными объектами гражданского
права) контроля за владением, пользованием и распоряжением ими.
Признание судов и космических объектов, т.е. предметов, экономически и по другим основаниям
предназначенных для движения (движимых по природе), недвижимыми вещами имеет основной целью
распространение на эти объекты правового режима недвижимости. Практически в данном случае используется
такое юридико-техническое средство, как фикция: факт действительности "подводится" под понятие (формулу),
прямо противоречащее данному факту (суда и космические объекты являются вещами движимыми, но закон
объявляет их недвижимостью).
Недвижимостью признаются суда и космические объекты, подлежащие государственной регистрации, а не
прошедшие такую регистрацию. Следовательно, данные объекты являются недвижимыми вещами с момента
создания, а не с момента регистрации.
3. Широко распространено мнение, будто сделки с недвижимостью подлежат государственной
регистрации. В действительности лишь в отдельных предусмотренных законом случаях некоторые сделки с
недвижимым имуществом должны быть зарегистрированы.
В частности, регистрации подлежат договоры об ипотеке, договоры дарения недвижимого имущества,
аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года, и некоторые иные соглашения. В том
числе государственной регистрации подлежат договоры купли-продажи предприятий и жилых помещений.
Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость при
купле-продаже (см.
ГК и
комментарий к ней
).
4. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются условия о предмете и
цене (см. соответственно
и
комментарий к ним
).
Применительно к продаже отдельных видов недвижимого имущества иногда устанавливаются требования
о необходимости согласования и некоторых иных условий (см., например,
,
5. В силу указания, содержащегося в
-
ГК
РФ, применяются к продаже предприятий только субсидиарно (лишь постольку, поскольку иное не
предусмотрено правилами, содержащимися в
ГК).
Нормы о купле-продаже предприятий конкретизируют правила о продаже недвижимого имущества, в
частности об удостоверении состава продаваемого предприятия. Есть и новые правила, например о
государственной регистрации договора продажи предприятия.
Статья 550. Форма договора продажи недвижимости
Комментарий к
1. Комментируемая норма ограничивается простой письменной формой договора продажи недвижимости.
При этом следует напомнить, что
РСФСР 1964 г., не оперируя такой категорией, как "недвижимость",
устанавливал императивное правило о необходимости нотариально оформлять договоры купли-продажи жилых
домов.
В настоящее время решение об использовании или неиспользовании нотариальной формы договора
продажи недвижимости принимают стороны.
2. Несмотря на то что по общему правилу письменная форма договора возможна в разных видах (см.
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 147 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
устанавливается требование об одном документе, выражающем его
содержание и подписанном сторонами (либо ими уполномоченными).
3. В
указывается на то, что несоблюдение формы договора продажи
недвижимости влечет его недействительность. Вместе с тем для действительности сделок с недвижимостью
требуется также соблюдение следующих условий.
Во-первых, необходимо, чтобы содержание сделки не противоречило закону. Недопустимы, в частности,
сделки, направленные на отчуждение объектов общего пользования офисного здания (например, технического
подвала) либо квартиры (например, кухни).
Во-вторых, обязательно наличие у сторон правоспособности и дееспособности. Поскольку сделка -
волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Очевидно, что если гражданин не
обладает полной дееспособностью, то продажа принадлежащего ему недвижимого имущества (либо
приобретение) осуществляется его законным представителем (от имени малолетних, недееспособных граждан)
или с письменного согласия законного представителя граждан в возрасте от 14 до 18 лет либо граждан,
ограниченных судом в дееспособности. Юридические лица также могут быть участниками сделки с учетом
специфики их правового положения, например предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения или
оперативного управления, при ограничении их распоряжения недвижимым имуществом.
В-третьих, необходимо, чтобы отчуждателю недвижимость принадлежала на праве собственности. Если
отчуждателем выступает государственная или муниципальная организация, то объект должен принадлежать
либо государственным и муниципальным предприятиям на праве хозяйственного ведения, либо
государственным и муниципальным учреждениям, а также казенным предприятиям на праве оперативного
управления. Правомерное владение, пользование и распоряжение недвижимым имуществом подтверждаются
правоустанавливающим документом - договором продажи, договором передачи и др.
В-четвертых, необходимо, чтобы волеизъявление участника сделки соответствовало его действительной
воле, т.е. понимание сделки должно быть правильным, а ее совершение - добровольным.
В-пятых, как уже было указано, требуется письменное оформление указанных сделок в виде одного
документа.
В-шестых, обязательна государственная регистрация договоров продажи недвижимости (например,
договора купли-продажи жилого помещения и др.) в случаях, предусмотренных законом. Согласно
ГК
РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. От
государственной регистрации договора необходимо отличать государственную регистрацию перехода права
собственности на недвижимое имущество. "Двойная" государственная регистрация как договоров купли-продажи
жилых помещений, так и перехода права собственности по таким договорам, а также некоторых иных сделок с
недвижимостью и перехода прав на нее была актуальна в переходный период развития законодательства РФ и
формирования правовых условий для гражданского оборота недвижимости, когда граждане при совершении
сделок с жилыми помещениями сталкивались с многочисленными мошенническими действиями. В настоящее
время сложились необходимые условия для исключения требования о государственной регистрации договоров
купли-продажи жилых помещений при одновременном сохранении действующих требований о государственной
регистрации перехода прав на любой объект недвижимости, в том числе на объект жилого назначения <1>.
--------------------------------
<1> См. пояснительную записку к проекту Федерального закона N 121907-5 "О внесении изменений в часть
вторую Гражданского кодекса Российской Федерации" (в части исключения требования о государственной
регистрации некоторых договоров). Внесен депутатами Государственной Думы ФС РФ П.В. Крашенинниковым,
В.С. Груздевым, А.Г. Назаровым, О.Д. Гальцовой // СПС "КонсультантПлюс".
При отступлении от названных условий сделка считается недействительной.
Сделка, недействительная в силу признания ее таковой судом, признается оспоримой, например сделки,
совершенные ограниченно дееспособными либо несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет (
ГК), а также под влиянием насилия или угрозы (
4. Сделка, недействительная независимо от судебного решения, является ничтожной, например сделки,
совершенные недееспособными либо не достигшими возраста 14 лет (
и
намерения создать соответствующие правовые последствия (
В
ГК РФ устанавливается принцип отнесения сделок к той или иной категории недействительности,
если закон не указывает на оспоримость сделки. Сделки, не соответствующие закону или иным правовым актам,
признаются ничтожными.
Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость
Комментарий к
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 148 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
1. В
ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные
права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат
государственной регистрации в ЕГРП.
Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право хозяйственного
ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного
(бессрочного) пользования (право безвозмездного срочного пользования), аренда, ипотека, сервитут, а также
иные права в случаях, предусмотренных законом.
При этом ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество, возникающие на основании
договора либо акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, подлежат
государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом.
2. Нельзя не отметить, что государственная регистрация является юридическим актом признания и
подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на
недвижимое имущество. При этом в соответствии с Федеральным
от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1> (далее - Закон о регистрации)
государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного
права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно
зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
3. Следуя законодательной логике,
о регистрации именно с моментом государственной регистрации
связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимость, т.е. государственная регистрация
имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права, приобретаемые различными
лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта:
соглашение и акт регистрации права. Только после государственной регистрации покупатели приобретают
право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и
распоряжаться недвижимостью.
4. Наряду со
ГК РФ содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость
государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество:
сделок",
"Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору",
заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части
этому же ряду следует отнести и комментируемую
.
5. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются
о
регистрации,
ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с
ним <1>, Административным
исполнения государственной функции по государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним <2>, а также другими нормативными правовыми
актами.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1998. N 8. Ст. 963.
<2> Бюллетень нормативных актов. 2006. N 41.
Как уже указывалось, требование государственной регистрации сделок с жилыми помещениями
составляет общее правило, из которого есть некоторые исключения.
Так, не подлежат государственной регистрации права на жилые помещения, возникающие из договора
коммерческого, социального и иного найма жилого помещения (
Члены жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива,
другие лица, имеющие право на паенакопление, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж,
иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное
ГК), т.е. право собственности на недвижимость не с момента государственной
регистрации, а в силу закона - с момента выплаты указанного пая. Очевидно, что законодательством
установлены и иные исключения из общего правила, в частности
6. В отличие от прежней процедуры регистрации недвижимого имущества Гражданский
РФ и
о регистрации в ряде случаев предусматривают раздельную государственную регистрацию сделок и
возникновения прав. Речь идет о договоре продажи жилого помещения (см.
комментарий к ней
), а
также о продаже предприятия.
Первоначально рассмотрим соотношение государственной регистрации сделок и прав в сделках,
направленных на отчуждение жилого помещения.
Нельзя не отметить, что в отношении купли-продажи и мены недвижимости действует общее правило,
изложенное в
ГК РФ. В соответствии с данной нормой не предусматривается государственная
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 149 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...