Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf

ФАС Московского округа от 18 декабря 2008 г. N КГ-А40/10921-08 по делу N

А40-58026/07-136-410.

5. Каждый из объектов недвижимого имущества имеет определенную специфику при указании на него в

договоре. Так, например, в договоре продажи земельного участка указывается категория земли.

6. В правоприменительной практике имеют место решения, которыми договоры продажи недвижимости

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 165 из 333

Документ предоставлен

ВАС РФ от 8 июля 2010 г. N ВАС-8345/10 по делу N А41-4238/09).

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

признаются незаключенными в связи с отсутствием достижения соглашения относительно объекта договора.

Так, отсутствие индивидуализирующих признаков части объекта недвижимого имущества, а также отражения в

договоре (документации к договору) расположения передаваемого объекта на соответствующем земельном

участке, равно как и расположения самого земельного участка, послужили основанием для признания договора

незаключенным (

Определение

Постановлением

ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2003 г. N А43-8311/02-17-284 был признан

правомерным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так как договор

купли-продажи признан незаключенным ввиду отсутствия предмета договора со следующей мотивировкой.

Поскольку договор и дополнительное соглашение к нему не содержат полной характеристики объектов

недвижимости (указана этажность, материал, из которого они изготовлены, площади), подлежащих продаже, суд

обоснованно сделал вывод, что договор продажи недвижимости является незаключенным, а потому отсутствуют

основания для регистрации перехода права собственности к истцу. Приложение к договору и схема

расположения объектов не подписаны стороной сделки, что дополнительно свидетельствует об отсутствии

согласования ее предмета.

В другом споре договор продажи квартир признан незаключенным, поскольку в нем не было определено

количество квартир, подлежащих передаче, не указано, какие это квартиры (по количеству комнат), их

расположение в доме <1>.

--------------------------------

<1>

ФАС Волго-Вятского округа от 30 июля 1998 г. по делу N 271/98.

ФАС Московского округа (

ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением

от 18 февраля 2009 г. N КГ-А41/12649-08 по делу N

А41-К1-9691/07) был проанализирован договор, в котором указывалось, что А. принадлежит земельный участок

площадью 40 га с условным номером 50:05:19:448, находящийся в д. Яковлево с. Бужанинского

Сергиево-Посадского района. Данных, определяющих местоположение земельного участка и его границы,

вышеуказанный договор не содержит, при этом принадлежащий ответчику земельный участок на момент

заключения предварительного договора не прошел в установленном законом порядке государственный

кадастровый учет, в связи с чем договор был признан незаключенным.

Статья 555. Цена в договоре продажи недвижимости

Комментарий к

статье 555

1. Согласно

п. 1 ст. 424

сторон. Цена является существенным условием договора продажи недвижимости и может быть точно

определена или определяема. Согласно

ст. 317

ГК РФ денежные обязательства должны быть выражены в

рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме,

эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах (экю,

"специальные права заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по

официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс

или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

В случае, когда в договоре денежное обязательство выражено в иностранной валюте без указания о его

оплате в рублях, суду следует рассматривать такое договорное условие как предусмотренное

п. 2 ст. 317

ГК РФ,

если только при толковании договора в соответствии с правилами

ст. 431

ГК РФ суд не придет к иному выводу.

Если договором предусмотрено, что денежное обязательство выражается и оплачивается в иностранной

валюте, однако в силу правил валютного законодательства данное обязательство не может быть исполнено в

иностранной валюте, то такое договорное условие суду также следует рассматривать как предусмотренное

п. 2

ст. 317

ГК РФ, если только при толковании договора в соответствии с правилами

ст. 431

ГК РФ суд не придет к

иному выводу (

п. п. 3

информационного письма Президиума ВАС РФ от 4 ноября 2002 г. N 70 "О применении

арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" <1>). Признание судом

недействительным условия договора, в котором денежное обязательство выражено в иностранной валюте,

влечет признание договора недействительным.

--------------------------------

<1> Вестник ВАС РФ. 2003. N 1.

2. Цена на отдельные виды объектов недвижимого имущества может быть установлена с учетом

индивидуальных и общих характеристик недвижимого имущества, в частности с учетом кадастровой оценки.

Согласно

ст. 66

ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным

законом

от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" <1> (далее - Закон

об оценочной деятельности). Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 166 из 333

Документ предоставлен

Инструкции, утвержденной Приказом

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

государственная кадастровая оценка земель.

Постановлением

Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. N 316 "Об

утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" <2> определен порядок

проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации

для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Органы исполнительной власти субъектов

Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому

округу).

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 1998. N 31. Ст. 3813.

<2> Собрание законодательства РФ. 2000. N 16. Ст. 1709.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного

участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

С рассматриваемыми вопросами косвенно связана очевидная для многих землепользователей проблема

несоответствия (как правило, в сторону превышения) кадастровой стоимости земли ее рыночной стоимости, что

имеет место не только для совершения сделок с недвижимостью, но и для целей налогообложения.

Статья 24.19

Закона об оценочной деятельности предоставляет право оспаривать результаты

определения кадастровой стоимости в суде или на заседании комиссии по рассмотрению споров о результатах

определения кадастровой стоимости физическими либо юридическими лицами в случае, если результаты

определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами

государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости,

находящихся соответственно в государственной или муниципальной собственности. Комиссии создаются

органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке на территории соответствующего

субъекта Российской Федерации.

Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой

стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на

которую была установлена его кадастровая стоимость.

Землепользователь вправе в качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости представить

отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости при обращении в комиссию, которая вправе принять

решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В целях выявления оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта

недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости и в орган

кадастрового учета с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при

определении его кадастровой стоимости.

Относительно цены по договору продажи жилого помещения

п. 7

Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации

договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения" <1>, предусматривает, что

цена жилого помещения устанавливается соглашением сторон договора (допускается указание цены в

рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (

ст. 317

ГК), указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его

площади (

ст. 555

ГК), а при продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указываются

цена, порядок, сроки и размеры платежей (

ст. 489

ГК)).

--------------------------------

<1> Бюллетень нормативных актов. 2001. N 35.

3. В случае безвозмездной передачи недвижимого имущества об этом должно быть указано в договоре, к

такому договору применяются нормы о дарении.

4. При заключении смешанных договоров, в состав которых входят элементы договоров продажи

недвижимости, условие о цене также является существенным применительно к определению цены

недвижимости. Так, при заключении договора продажи оборудования и инвентаря заправочной станции цена не

была определена. В ходе рассмотрения дела в суде было установлено, что предметами названного договора

являются как оборудование и инвентарь, так и входящий в состав автозаправочной станции объект

недвижимого имущества (здание АЗС), к отношениям по купле-продаже которого применяются положения

§ 7 гл.

ГК РФ. Поскольку цена недвижимости в договоре не определена, а выявить стоимость этого объекта в

комплексе всего отчуждаемого имущества не представляется возможным, суд счел его незаключенным в

соответствующей части. В дальнейшем апелляционный суд, суд кассационной и надзорной инстанций признали,

что договор купли-продажи является незаключенным в целом <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 167 из 333

Документ предоставлен

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

<1>

Определение

ВАС РФ от 23 октября 2009 г. N ВАС-11160/09 по делу N А10-2800/08.

Заключение договора аренды недвижимого имущества с выкупом (

ст. 624

ГК) также требует определения

в договоре выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор,

содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости <1>.

--------------------------------

<1> См., в частности:

Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04 по делу N

А56-36561/03 // Вестник ВАС РФ. 2005. N 6.

Условие о цене должно быть определено и в предварительном договоре (

ст. 429

ГК).

5. Отсутствие в договоре указания на цену влечет признание договора незаключенным. Такой договор не

может быть признан действительным или недействительным, что имеет место в правоприменительной практике

и на недопустимость чего обращено внимание Высшего Арбитражного Суда РФ <1>.

--------------------------------

<1>

Определение

ВАС РФ от 30 ноября 2007 г. N 12913/07 по делу N А53-19026/06-с2-20.

Статья 556. Передача недвижимости

Комментарий к

статье 556

1. Комментируемая

статья

определяет правила исполнения договора купли-продажи недвижимого

имущества, связанные с обязательным соблюдением особого порядка передачи проданного объекта

недвижимости. В

п. 1 данной статьи

речь идет о том, что передача недвижимости от продавца к покупателю в

обязательном порядке оформляется специальным документом - подписываемым сторонами передаточным

актом либо иным документом о передаче.

Абзац 2 п. 1 комментируемой статьи

содержит диспозитивное правило, согласно которому обязательство

продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества

покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. При этом согласно положению

абз. 2 п. 1 ст. 224

ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во

владение приобретателя или указанного им лица. Однако законом или договором может быть предусмотрено

иное. В частности, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении

приобретателя, то вещь признается переданной ему с этого момента (

п. 2 ст. 224

ГК).

Указанное положение находит свое подтверждение и в судебно-арбитражной практике. В частности, в

соответствии с

Определением

ВАС РФ от 17 апреля 2008 г. N 4823/08 было отказано в передаче дела по иску о

регистрации перехода права собственности на нежилые помещения для пересмотра в порядке надзора, так как,

если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь

признается переданной ему с этого момента. В соответствии с Федеральным

законом

от 22 июля 2008 г. N

159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности

субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и

среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской

Федерации" <1> не требуется подписание сторонами отдельного документа о передаче отчуждаемого из

государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности

недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

--------------------------------

<1> Собрание законодательства РФ. 2008. N 30 (ч. I). Ст. 3615.

Стороны своим соглашением могут установить и какой-либо иной порядок передачи недвижимой вещи.

Так, например, арбитражными судами было подтверждено надлежащее исполнение продавцом обязательства

по передаче недвижимости покупателю в ситуации, когда фактически недвижимость была передана ранее в

рамках существовавших между сторонами арендных отношений, а в договоре купли-продажи было указано, что

данный договор имеет силу передаточного акта <1>.

--------------------------------

<1>

ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 июня 2006 г. N А33-16897/05-Ф02-2778/06-С2.

Рассматриваемая норма является специальной по отношению к общему правилу

п. 1 ст. 224

ГК РФ,

которое не предусматривает необходимость подтверждения вручения вещи специальным документом о

передаче (передаточным актом).

В отличие от общего правила

ст. 224

ГК РФ, в соответствии с комментируемой

статьей

обязательство

считается исполненным только при наличии двух юридических фактов: 1) вручения имущества покупателю; 2)

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 168 из 333

Документ предоставлен

ГК), например взыскать предусмотренную договором

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

подписания сторонами документа о передаче.

Введение указанного требования в отношении недвижимости вполне оправданно, учитывая особый

правовой режим данных объектов права в системе объектов гражданского оборота. Согласно

п. 1 ст. 131

ГК РФ

право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение,

переход и прекращение подлежат государственной регистрации. Кроме того, в соответствии с общим правилом

п. 2 ст. 223

ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право

собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на

недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством

возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с

ГК

РФ.

Учитывая действующий в отношении недвижимого имущества правовой режим, представляется, что

именно документ о передаче подтверждает состоявшееся вручение покупателю недвижимого имущества его

продавцом. К примеру, нельзя считать обязательство исполненным в результате передачи продавцом

покупателю ключей от помещения. В силу необходимости подтверждения государством существующего права

только передаточный акт свидетельствует, что состоялось вручение недвижимого имущества покупателю

именно с теми индивидуально-определенными характеристиками, которые стороны определили в договоре.

2. Уклонение одной из сторон договора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от

исполнения договора продажи недвижимости и может повлечь за собой различные неблагоприятные

последствия. В частности, покупатель вправе потребовать передачи ему вещи (

п. 2 ст. 463

, а также

ст. 398

ГК)

либо возмещения причиненных убытков, продавец же может требовать от покупателя принять товар или сам

отказаться от исполнения договора. Также стороны могут использовать санкции за неисполнение или

ненадлежащее исполнение обязательства (

гл. 25

неустойку.

3. Подписание продавцом и покупателем передаточного акта лишь удостоверяет факт исполнения ими

договора купли-продажи недвижимости в части передачи имущества и не влияет на переход права

собственности на недвижимую вещь, поскольку возникновение права собственности у приобретателя

недвижимой вещи законом связывается с моментом государственной регистрации данного права (

п. 2 ст. 223

п. 1 ст. 551

ГК), а не с передачей вещи.

Передача недвижимого имущества сама по себе не является основанием государственной регистрации

права собственности и соответственно может осуществляться как до, так и после таковой, поскольку, как

следует из содержания

ст. 17

Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации прав

являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с

законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент

совершения сделки. Данная позиция подтверждается материалами судебной практики. Так, например, по

одному из дел арбитражный суд кассационной инстанции указал, что условие договора купли-продажи здания,

предусматривающее подписание акта передачи после государственной регистрации прав покупателя на здание,

не противоречит положениям

абз. 2 п. 1 комментируемой статьи

<1>.

--------------------------------

<1>

ФАС Московского округа от 6 марта 2006 г. N КГ-А40/1082-06-П.

4. Подписание акта о передаче недвижимости по общему правилу не имеет значения и для определения

момента перехода риска случайной гибели имущества к покупателю. В соответствии со

ст. 211

ГК РФ риск

случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено

законом или договором. Следовательно, указанные риски переходят к покупателю только в момент регистрации

права собственности. Однако стороны могут согласовать условие о том, что риск переходит в момент передачи

имущества, которая в свою очередь может осуществляться до или после государственной регистрации.

5. Поскольку, как уже было отмечено, передаточный акт лишь подтверждает исполнение обязательств

сторон по передаче имущества, он не может рассматриваться как документ, которым стороны вносят изменения

или дополнения в договор продажи недвижимости, в том числе в части, касающейся требований к качеству

объекта недвижимости. В этой связи, если при подписании акта в нем будет оговорено несоответствие

принимаемой покупателем недвижимости условиям договора, данное обстоятельство не будет являться

основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Статья 557. Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества

Комментарий к

статье 557

1. Последствия передачи продавцом покупателю объекта недвижимости ненадлежащего качества, т.е.

такого, который не соответствует условиям договора купли-продажи недвижимого имущества о его качестве,

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 169 из 333

Документ предоставлен