Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf

без ограничения размеров и площадей (

указывает на то, что жилое помещение должно быть изолированным и

пригодным для постоянного проживания. Самостоятельными предметами договора найма жилого помещения

(как социального, так и коммерческого) не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения

вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Не может быть объектом договора жилищного найма помещение, не признанное жилым, скажем,

находящееся в дачном или садовом домике. Такое помещение может выступать, к примеру, объектом договора

аренды, регулирование данных отношений при этом будет осуществляться

гл. 34

ГК РФ "Аренда".

Неизолированное жилое помещение (смежная комната) либо часть комнаты также не могут быть объектом

самостоятельного договора найма жилого помещения.

Из сказанного можно сделать вывод, что объектами договора найма жилого помещения могут выступать

жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в

квартирах.

3. В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений

нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища,

предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных

размеров закон не устанавливает. Так, в законе переходного периода - Законе РФ от 24 декабря 1992 г. N

4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" - неоднократно подчеркивалось, что такое жилье сдается

ст. 1

ч. 1 ст. 17

4. По сравнению с аналогичными отношениями в "одноквартирных" жилых домах отношения найма в

многоквартирных домах более многообразны, поскольку объектами права здесь выступают не только жилые

помещения, но и иное имущество, находящееся в этих домах. Впервые это правило получило закрепление в

ст.

290

ГК РФ. К такому имуществу Кодекс относит несущие конструкции дома, механическое, электрическое,

санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 305 из 333

Документ предоставлен

ГК РФ и комментарий к ней в кн.: Постатейный

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

квартиры <1>.

--------------------------------

<1> См.:

ст. 290

комментарий

к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части первой / Под ред. П.В. Крашенинникова. С. 934 - 939.

Статья 674. Форма договора найма жилого помещения

Комментарий к

статье 674

1. Комментируемая

предусматривает письменную форму как договора социального найма, так и

договора коммерческого найма жилого помещения. На основании

п. 2 ст. 434

ГК РФ договор в письменной

форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем

обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной

связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (применительно к

форме договора социального найма см. также

комментарий к ст. 672

ГК).

Следует иметь в виду, что несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого

помещения не влечет его недействительность. Данное обстоятельство согласно

ст. 162

ГК РФ лишает стороны

договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их

права приводить письменные и иные доказательства. Полагаем, что правовая ценность письменно

оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных

подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше (нет решения о предоставлении жилого

помещения, не было постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.).

2. Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части прав, возникающих из сделок

с жилищем, договоры найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не подлежат

государственной регистрации.

Статья 675. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое

помещение

Комментарий к

статье 675

1. Стабильность отношений в жилищной сфере - важная составляющая стабильности жизни любого

общества. Поэтому и в советском законодательстве, и в актах переходного периода, и в комментируемой

статье

гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности, хозяйственного ведения или

оперативного управления. Договор продолжает действовать и в случае смерти нанимателя или выбытия его из

жилого помещения (см.

ст. 688

комментарий к ней

2. Комментируемая

ГК РФ: право (требование), принадлежащее

регламентирует перемену лиц в обязательстве применительно к договору

найма жилого помещения. Общее правило содержится в

п. 1 ст. 382

кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования)

или перейти к другому лицу на основании закона.

В случае отчуждения собственником (обладателем права хозяйственного ведения либо оперативного

управления) жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех

же условиях, что и предыдущий собственник. Данное правило действует как для договора социального найма,

так и для договора коммерческого найма (для социального найма срок договора остается бессрочным, для

коммерческого - до окончания срока).

3. В случае нарушения прав нанимателя со стороны нового (как, впрочем, и прежнего) наймодателя в

соответствии со

ст. 305

ГК РФ наниматель имеет право на защиту своего владения.

Статья 676. Обязанности наймодателя жилого помещения

Комментарий к

статье 676

1. Формулируя обязанности наймодателя, комментируемая

, с одной стороны, вводит нормы,

распространяющиеся на любые жилые помещения, сдающиеся по договору найма, и, с другой стороны,

выделяет регламентацию найма, где объектом выступают квартиры либо изолированные комнаты в

многоквартирных домах.

К общим нормам относятся: во-первых, регулирование обязанности передать нанимателю свободное

жилое помещение и, что немаловажно, в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, положение о том,

что если иное не установлено договором, обязанностью наймодателя является капитальный ремонт сданного

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 306 из 333

Документ предоставлен

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

внаем жилого помещения (см.

ст. 681

ГК и

комментарий к ней

2. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных домах, устанавливается

обязанность осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое

помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых

коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств,

находящихся в жилом помещении.

3. К обязанностям наймодателя жилого помещения относится и осуществление капитального ремонта, при

этом в договоре коммерческого найма стороны могут договориться о проведении такого ремонта нанимателем

(см.

ст. 681

комментарий к ней

Переоборудование дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое

переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, без согласия нанимателя

не допускается (см.

ст. 681

комментарий к ней

4. Полагаем, что

ч. 2 ст. 66

ЖК РФ, относящаяся к договору социального найма, по аналогии может быть

использована и применительно к коммерческому найму. На основании указанной нормы при неисполнении или

ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по

своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в

многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления

коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование

занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих

расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме,

либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных

обязанностей наймодателя.

Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане

Комментарий к

статье 677

Глава 35

вообще и комментируемая

в частности регламентируют договор найма жилого

помещения, где нанимателем может быть только гражданин. Соответственно, не могут быть нанимателями

юридические лица или публичные образования. Они могут заключать по поводу жилого помещения договор

аренды или другие соглашения.

2. Как указывалось в

комментарии к ст. 671

ГК РФ, коммерческий наем появился с 1 марта 1996 г., т.е. с

вступлением в действие части второй

ГК

РФ; до этого к схожим отношениям применялся термин "аренда жилого

помещения", соответственно наряду с гражданином - арендатором жилья в жилом помещении имели право

проживать члены семьи арендатора <1>.

--------------------------------

<1> См.:

ст. ст. 132

133

ЖК РСФСР и комментарий к ним в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу РСФСР

/ Под ред. Б.М. Гонгало. М.: Проспект, 2004. С. 325 - 327;

ст. 17

Закона РФ "Об основах федеральной жилищной

политики" и комментарий к ней в кн.: Басин Е.В., Гонгало Б.М., Крашенинников П.В., Шамузафаров А.Ш.

Современная жилищная политика России: Комментарий к Закону "Об основах федеральной жилищной

политики". М.: ЦБНТИ Госстроя, 1993. С. 119 - 125.

Комментируемая

ввела новую категорию лиц, участвующих в использовании жилого помещения,

выступающего субъектом договора коммерческого найма. Наряду с нанимателем пользователями жилого

помещения могут быть лица, постоянно с ним проживающие, а также сонаниматели.

3. В отличие от законодательства прошлых лет

ГК

РФ исходит из того, что при коммерческом найме у

соответствующего нанимателя может и не быть семейных или родственных отношений с проживающими с ним

гражданами.

Все существенные условия договора, включая круг лиц, проживающих в нанимаемом помещении,

определяются только договором. Граждане, включенные в договор в качестве постоянно проживающих или

вселенные в качестве таковых (см.

ст. 679

комментарий к ней

), имеют равные с нанимателем права по

пользованию жилым помещением. Вместе с тем всю ответственность за их действия перед наймодателем несет

наниматель.

4. Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе

выступить и как сонаниматели. В данном случае проявляется множественность лиц в обязательстве,

возникающая из договора коммерческого найма.

В таком договоре, с одной стороны, выступает наймодатель - физическое или юридическое лицо, которому

принадлежит жилое помещение на праве собственности, праве хозяйственного ведения либо оперативного

управления, а с другой стороны - наниматель - два или более граждан одновременно, которые именуются

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 307 из 333

Документ предоставлен

ГК РФ исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем. В таком случае, как следует из

ст.

323

ГК РФ, наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех

сонанимателей-должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части

долга. Если наймодатель не получил всю сумму долга от одного из сонанимателей-должников, то он имеет

право требовать недополученное от остальных. Сонаниматели остаются обязанными до тех пор, пока

обязательство не исполнено полностью.

В соответствии со

ст. 325

освобождает остальных должников от исполнения обязанностей перед наймодателем по оплате жилого

помещения.

В тех случаях, когда иное не установлено соглашением между сонанимателями, действуют правила, в

соответствии с которыми:

во-первых, наниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к

остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

во-вторых, неуплаченное одним из сонанимателей нанимателю, исполнившему солидарную обязанность,

падает в равных долях на остальных сонанимателей.

Такие же правила действуют соответственно при прекращении солидарного обязательства зачетом

встречного требования одного из сонанимателей.

При неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к

должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе

исполнять обязательство любому из них по своему усмотрению.

Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения

остальным сонанимателям.

Сонаниматель, получивший исполнение от наймодателя, обязан возместить причитающееся другим

сонанимателям в равных долях, если иное не вытекает из отношений между ними.

Статья 678. Обязанности нанимателя жилого помещения

Комментарий к

статье 678

1. Гражданское и жилищное законодательство последовательно проводит принцип целевого назначения

жилого помещения. В комментируемой

вслед за

) и

ЖК РФ <1> устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому

назначению, т.е. для проживания. При этом необходимо обеспечивать сохранность жилого помещения, а также

поддерживать его в надлежащем состоянии, не производить без согласия наймодателя переустройство и

перепланировку жилого помещения (см.

комментарий к ст. 289

ГК).

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Постатейный

комментарий

к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова)

включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.

<1> Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В.

Крашенинникова. М.: Статут, 2006. С. 112 - 117.

2. К обязанностям нанимателя относится своевременное внесение оплаты за жилое помещение. При этом,

если стороны не договорились о другом, наниматель обязан самостоятельно и своевременно вносить

коммунальные платежи (см.

ст. 682

ГК и

комментарий к ней

О плате за жилое помещение см.

ст. 682

ГК РФ и

комментарий к ней

Статья 679. Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

Комментарий к

статье 679

1. О правовом положении граждан, постоянно проживающих с нанимателем в жилом помещении,

занимаемом по договору коммерческого найма, см.

ст. 677

ГК РФ и

комментарий к ней

2. Вселение в жилое помещение, в котором проживают граждане по договору коммерческого найма,

возможно по инициативе любого совершеннолетнего гражданина, проживающего в данном жилом помещении.

При этом неважно, наниматель это или постоянно проживающий с ним гражданин. В данном случае важнее

согласие всех сторон договора, т.е. наймодателя и нанимателя, а также всех постоянно проживающих с ним

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 308 из 333

Документ предоставлен

Дата сохранения: 22.12.2016

"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу

Российской Федерации, части второй: В 3 т."

(том 1)

(под ред. П.В. Краше...

граждан. Кроме того, в комментируемой

статье

указывается на необходимость соблюдения "требований

законодательства о норме общей площади жилых помещений на одного человека". Вместе с тем обращаем

внимание на то, что в действующем гражданском и жилищном законодательстве такой нормы общей площади

не существует. Есть нормы предоставления жилых помещений по договору социального найма, норма

постановки на учет. Наверное, речь может идти о норме постановки на учет, ниже которой гражданин, являясь

малоимущим, может стать нуждающимся, т.е. если в г. Энске постановочная норма - 10 квадратных метров

общей площади, то при вселении граждан, постоянно проживающих с нанимателем, общая площадь на каждого

из проживающих (наниматель, постоянно проживающие плюс вселенные) должна быть не менее 10 квадратных

метров.

3. Необходимо отметить, что несовершеннолетние дети нанимателя или несовершеннолетние дети

граждан, постоянно проживающих с нанимателем, вселяются без чьего-либо согласия и без соблюдения

нормативов.

Статья 680. Временные жильцы

Комментарий к

статье 680

1. Комментируемая

капитальный. При этом если для договора социального найма эти правила являются императивными (

регламентирует право нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан

при их взаимном согласии и уведомлении наймодателя разрешить безвозмездное проживание временным

жильцам (пользователям). При этом такое право ограничено сроком до шести месяцев и соблюдением

требований законодательства о норме жилой площади на одного человека (см.

комментарий к ст. 679

ГК).

Обращаем внимание на то, что наймодатель

уведомляется

(согласие его не требуется) о проживании

временных жильцов.

2. У временных пользователей жилых помещений нет самостоятельного права на жилое помещение.

Соответственно ответственность за действия временных жильцов перед наймодателем за ненадлежащее

использование жилого помещения несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока

проживания. В случаях когда срок не оговаривался, освобождение жилья должно произойти не позднее семи

дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или членами его семьи (для

социального найма) либо гражданами, постоянно с ним проживающими (для коммерческого найма).

Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения

Комментарий к

статье 681

1. Обязанность проведения ремонта жилого помещения, являющегося предметом договора найма жилого

помещения (как социального, так и коммерческого), несут наниматель - за текущий ремонт и наймодатель - за

ст. ст. 65

ЖК), то для договора коммерческого найма данное правило может быть изменено договором.

Текущий ремонт возможен как во всем жилом помещении, так и в его частях: комнатах, кухне, коридоре и

т.п. Проведение работ по текущему ремонту устраняет, как правило, неконструктивные (незначительные)

повреждения (покраска, смена обоев, электропроводки и т.д. и т.п.). Периодичность и время проведения

текущего ремонта определяет наниматель исходя из своих интересов, потребностей и возможностей, поэтому в

большинстве случаев текущий ремонт является обязанностью нанимателей.

В отличие от текущего капитальный ремонт направлен в первую очередь на восстановление конструкций и

основного оборудования, в связи с чем проводится, как правило, во всем здании (жилом или многоквартирном

доме). Поэтому, особенно когда речь идет о многоквартирном доме, в большинстве случаев капитальный

ремонт является обязанностью наймодателей.

Любой ремонт направлен (или должен быть направлен) на улучшение потребительских качеств жилого

помещения, а если дом является многоквартирным, - то и потребительских качеств объектов общего

пользования.

2. Что касается переоборудования, то полагаем, что данный процесс имеет отношение к ремонту, хотя и

косвенное: после переоборудования, очевидно, без ремонта не обойтись. О переоборудовании и

переустройстве жилого помещения см.

ст. 289

ГК РФ. Важно отметить, что в таком случае изменяется предмет,

а значит, и сам договор, соответственно, требуется согласие сторон договора.

Статья 682. Плата за жилое помещение

Комментарий к

статье 682

КонсультантПлюс

надежная правовая поддержка

Страница 309 из 333

Документ предоставлен