Файл: Postateyny_kommentariy_k_Grazhdanskomu_kodexu_1_tom.pdf
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 22.10.2020
Просмотров: 6530
Скачиваний: 12
4. На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания срока, но с привязкой к
какому-нибудь событию. Чаще всего такой "привязкой" выступает работа гражданина в организации,
предоставившей жилище. В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок
Комментарий к
1. В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма
жилья, а также прав наймодателя, в особенности нанимателя, комментируемая
устанавливает
преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок и процедуру реализации данного
права. Следует иметь в виду, что данная возможность есть только у нанимателей, заключивших договор на срок
более года (см.
ГК и
комментарий к ней
).
2. Для соблюдения указанного в комментируемой
права нанимателя наймодателю необходимо не
позднее чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить
договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не
вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель по каким-то причинам решил не сдавать внаем жилое помещение более
года (например, решил проживать в жилом помещении сам или произвести ремонт), он обязан предупредить
нанимателя об отказе от продления договора. Если же наймодатель не сделал такого предупреждения, а
наниматель при этом не отказался от продления соглашения, договор считается продленным на тех же
условиях и на тот же срок.
3. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем,
но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения
с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или)
возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Статья 685. Поднаем жилого помещения
Комментарий к
1. Комментируемой
регулируется право нанимателя передавать все или изолированную часть
нанятого помещения в пользование за плату поднанимателю. Сторонами договора являются наниматель и
поднаниматель. Договор поднайма заключается с согласия наймодателя. Для сдачи жилья, предоставленного
по договору социального найма, также требуется согласие членов семьи нанимателя (
2. В
указывается на то, что заключение договора поднайма возможно при
условии соблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека. Учитывая, что
законодатель не регламентировал "норму площади на одного человека", полагаем, что формулировка,
изложенная в
ЖК РФ применительно к договору социального найма, по аналогии может применяться
и к договору коммерческого найма. В частности, во втором предложении ч. 1 ст. 76 указывается, что "договор
поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при
условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного
проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы
предоставления".
3. По договору поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилищем.
Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.
4. Срок договора поднайма обусловлен сроком действия договора найма жилого помещения и
соответственно прекращает свое действие при прекращении основного договора (договора найма).
5. Поднаниматели жилого помещения (независимо от того, коммерческого или социального жилого
помещения) не имеют преимущественного права на заключение договора на новый срок.
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма жилого помещения
Комментарий к
1. Комментируемая
предусматривает возможность изменения договора найма жилого помещения в
связи с заменой нанимателя.
2. Замена нанимателя в договоре возможна в случаях:
- выбытия нанимателя в другое жилое помещение. Оставшиеся проживать в жилом помещении граждане с
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 315 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
согласия наймодателя определяют нанимателя;
- когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении обязанности нанимателя принимает на
себя один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении, к примеру в связи с болезнью
или возрастом бывшего нанимателя;
- смерти нанимателя, когда по соглашению всех проживающих в жилом помещении определяется
наниматель - один из дееспособных граждан, проживающих в данном жилом помещении.
3. При отсутствии соглашения всех проживающих в жилом помещении о том, кто станет нанимателем, все
граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (см.
соответствующий
комментарий
).
4. Не следует путать замену нанимателя в договоре найма с заменой жилого помещения по договору
найма. Замена гражданам жилых помещений предусмотрена в
ЖК РФ, где закреплено право нанимателя
требовать замену внутри социального жилищного фонда одного жилого помещения на другое - меньшего
размера <1>.
--------------------------------
КонсультантПлюс: примечание.
Постатейный
к Жилищному кодексу Российской Федерации (под ред. П.В. Крашенинникова)
включен в информационный банк согласно публикации - Статут, 2005.
<1> См.: Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. П.В.
Крашенинникова. С. 422 - 427.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
Комментарий к
1. Комментируемая
регламентирует расторжение договора коммерческого найма (о расторжении
договора социального найма см.
комментарий к ст. 672
ГК).
2. В соответствии с
ГК РФ расторжение договора возможно по взаимному согласию сторон.
В комментируемой
устанавливается правило, по которому наниматель жилого помещения вправе с
согласия постоянно проживающих с ним лиц в любое время расторгнуть договор найма с письменным
предупреждением наймодателя за три месяца. Мотивы, которыми руководствуются наниматель и проживающие
с ним граждане, правового значения не имеют. Они вправе вообще ничего не объяснять: предупредили о
расторжении договора, и этого достаточно.
При наличии спора договор найма расторгается в судебном порядке.
3. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. При этом не указывается на то, что
невнесение платы должно быть подряд шесть месяцев. Основание для расторжения возникает, например, если
гражданин не внес плату за январь и февраль 2008 г. и май - август 2009 г. Уместно напомнить, что размер
платы и сроки ее внесения определяются соглашением сторон (см.
ГК и
комментарий к ней
). Договором
может быть установлен другой, более
длительный
срок невнесения платы (например, 10 месяцев или один
год).
При краткосрочном найме договор может быть расторгнут при невнесении нанимателем платы за жилое
помещение более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
4. По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он
отвечает. Наниматель отвечает перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно
с ним (см.
ГК и соответствующий комментарий), временных жильцов (см.
комментарий к
ней
), поднанимателей (см.
ГК и
комментарий к ней
).
5. Наймодатель может потребовать расторжения договора найма жилого помещения в случае
использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов
соседей (аналогично прекращению права собственности на жилье) (см.
В таких случаях наймодатель может (но не обязан) предупредить нанимателя о необходимости
устранения нарушения. Если же наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, и после
предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и
интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения.
Во всех трех названных случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для
устранения указанных нарушений. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит
допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 316 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя
суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года.
6. По требованию любой из сторон договор может быть расторгнут в судебном порядке, если помещение
перестает быть пригодным для постоянного проживания, т.е. перестает отвечать установленным санитарным,
противопожарным, градостроительным и техническим требованиям (см.
ГК).
7. Как наниматель, так и наймодатель могут расторгнуть договор в судебном порядке в случае аварийного
состояния жилого помещения.
8. Как видно из содержания комментируемой
, основаниями расторжения договора могут быть
обстоятельства различного рода. В одних случаях расторжение договора происходит по ничем и никем не
ограниченному усмотрению нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан
.
В других случаях основаниями расторжения договора могут быть противоправные виновные действия
нанимателя, граждан, постоянно проживающих с ним, временных жильцов, поднанимателей. Расторжение
договора в таких ситуациях - это санкция, мера ответственности в виде лишения права пользования жилым
помещением (
,
). Наконец, договор может расторгаться на том основании, что
объект договора (жилое помещение) не может более использоваться в качестве жилья. Причины этого
(действия (бездействие) нанимателя, наймодателя, природные явления и т.д.) при решении вопроса о
расторжении договора правового значения не имеют. Важен только факт, и требуется соответствующее
волеизъявление любой из сторон договора
.
Статья 688. Последствия расторжения договора найма жилого помещения
Комментарий к
1. При расторжении договора найма жилого помещения, как коммерческого (см.
ГК и
комментарий к
ней
), так и социального (см.
комментарий к ст. 672
ГК), наниматель и граждане, проживающие в жилом
помещении, обязаны освободить это помещение.
При возникновении спорных ситуаций при расторжении договора или при освобождении занимаемого
жилого помещения комментируемая
предусматривает выселение из жилого помещения на основании
решения суда.
Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.
2. В случае принятия решения суда о расторжении договора найма наниматель, граждане, постоянно
проживающие с ним, поднаниматели, временные жильцы могут добровольно освободить жилое помещение.
Если этого не происходит, то выселение производится в порядке, установленном Федеральным
от 2
октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Судебный пристав-исполнитель выносит
постановление о возбуждении исполнительного производства. Кроме прочего в этом акте устанавливается срок
для добровольного исполнения решения суда. Этот срок не может превышать пяти дней. По истечении
установленного срока судебный пристав-исполнитель проверяет, исполнено ли требование исполнительного
документа. Если исполнено, то выносится постановление об окончании исполнительного производства (
В случае когда должник в течение установленного срока для добровольного исполнения содержащегося в
исполнительном документе требования о его выселении не освободил жилое помещение, судебный
пристав-исполнитель выносит постановление о взыскании с должника исполнительского сбора, устанавливает
должнику новый срок для выселения и предупреждает его, что по истечении указанного срока принудительное
выселение будет производиться без дополнительного извещения должника.
Выселение включает в себя освобождение жилого помещения, указанного в исполнительном документе,
от выселяемого, его имущества, домашних животных и запрещение выселяемому пользоваться освобожденным
помещением.
Выселение производится с участием понятых (в необходимых случаях - при содействии сотрудников
органов внутренних дел) с составлением акта о выселении и описи имущества.
Судебный пристав-исполнитель в необходимых случаях обеспечивает хранение имущества выселенного
должника с возложением на него понесенных расходов. Если в течение двух месяцев со дня выселения должник
не забрал свое имущество, то судебный пристав-исполнитель после предупреждения должника в письменной
форме передает указанное имущество на реализацию в порядке, установленном
производстве.
Денежные средства, вырученные от реализации имущества должника и оставшиеся после возмещения
расходов по исполнению, возвращаются должнику. Не востребованные должником денежные средства хранятся
на депозитном счете подразделения судебных приставов в течение трех лет. По истечении данного срока
указанные денежные средства перечисляются в федеральный бюджет (
производстве).
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 317 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
3. Об особенностях выселения из жилого помещения социального использования см.
комментарий к ст.
672
ГК РФ.
Глава 36. БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ
Статья 689. Договор безвозмездного пользования
Комментарий к
1. По договору безвозмездного пользования (ссуды) собственником или иным управомоченным лицом
имущество временно предоставляется другой стороне для извлечения его полезных свойств так же, как по
договорам аренды и найма жилого помещения, но без встречного предоставления от ссудополучателя, т.е.
безвозмездно. При отсутствии в договоре прямого указания на безвозмездность передачи имущества в
пользование и иных условий и оговорок, позволяющих определить сущность отношений сторон, т.е. при
невозможности опровержения презумпции, установленной
признаваться договором аренды.
Отношения по безвозмездному предоставлению имущества в пользование соседствуют с так
называемыми бытовыми отношениями (внутрисемейными, приятельскими и т.д.), которые не носят
имущественного характера и напрямую не регулируются гражданским правом. Атрибутами договорной модели
безвозмездного пользования вещами служат установление срока, на который передается вещь, обязанности
пользователя по содержанию вещи, возмещению ее стоимости в случае порчи или утраты и прочие условия,
свидетельствующие о желании сторон придать своим отношениям юридический характер.
2. Содержание всех норм комментируемой
показывает, что договор ссуды предполагает передачу
вещей по договору ссуды не только в пользование, но и во владение ссудополучателя. В то же время вполне
допустимо безвозмездное предоставление права почасового пользования оборудованием в зале компьютерной
техники, нежилыми помещениями (например, концертными площадками, испытательными стендами и т.п.),
которое не сопровождается передачей фактического владения вещью. Таким образом, так же, как и по договору
аренды, по договору ссуды имущество может передаваться либо во владение и пользование (что более
распространено), либо только в пользование. Наличие ссуженной вещи во владении ссудополучателя позволяет
ему применять вещно-правовые способы защиты права на эту вещь от посягательств третьих лиц,
предусмотренные
ГК РФ.
3. Как и договор дарения, договор ссуды может быть консенсуальным или реальным в отличие от договора
аренды, который всегда является консенсуальным. Однако ссудополучатель в отличие от одаряемого не вправе
требовать передачи ему обещанной вещи даже тогда, когда договор носит консенсуальный характер (см.
комментарий к ст. 692
ГК).
В отличие от консенсуального договора дарения, не возлагающего на одаряемого каких-либо
обязанностей, консенсуальный договор ссуды является взаимным. Есть основания считать взаимным также и
реальный (т.е. заключаемый в момент передачи вещи) договор безвозмездного пользования, поскольку
обязанность ссудодателя возместить ссудополучателю вред, причиненный недостатками переданной в
пользование вещи (
ГК), исполняется именно в рамках уже существующего договорного, а не вновь
возникающего в момент причинения вреда деликтного обязательства.
4. Так же как и в арендных отношениях, предметом договора ссуды могут выступать только вещи в
натуральном выражении. Смысл и аренды, и безвозмездного пользования как гражданско-правовых институтов
заключается именно в извлечении из вещей полезных свойств в процессе владения и пользования ими. В
отличие от договора дарения, которым может опосредоваться отчуждение имущественных прав и вещей,
определяемых родовыми признаками, в безвозмездное пользование может быть передана только
индивидуально-определенная и непотребляемая вещь. Предоставление имущества, определенного родовыми
признаками, с возложением обязанности возвратить соответствующее количество вещей того же рода и
качества опосредуется договором займа.
5. Договор ссуды (безвозмездного пользования) необходимо отличать от договора банковской ссуды как
разновидности кредитного договора (см. комментарий к ст. 819 ГК). При этом для отдельных категорий граждан
благодаря установленным льготам кредитный договор может носить и безвозмездный характер.
6. Безвозмездное пользование природными ресурсами с точки зрения правового регулирования имеет
свою специфику. Так,
ЗК РФ устанавливает ограничения по субъектам и объектам отношений
безвозмездного срочного пользования земельными участками.
От обязательственного права безвозмездного пользования следует отличать ограниченное вещное право
(см.
ГК) постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, предоставляемое в силу
ЗК РФ государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического
наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 318 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...
власти и органам местного самоуправления.
В соответствии со
Лесного кодекса РФ право постоянного (бессрочного) пользования лесными
участками и право безвозмездного срочного пользования лесными участками возникают и прекращаются по
основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, законодательством РФ о
концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не предусмотрено
7. Близость договорных моделей безвозмездного пользования и аренды позволила законодателю
распространить на отношения ссуды ряд норм
-
, определяющая примерный перечень объектов, которые могут передаваться в пользование, и
обязанность надлежащего согласования существенного условия о предмете договора;
-
о сроках действия договора (при этом порядок расторжения договора ссуды,
заключенного на неопределенный срок, установлен специальной нормой -
-
, устанавливающие обязанность пользоваться имуществом в соответствии с условиями
договора (а если они не согласованы - в соответствии с назначением имущества) и последствия неисполнения
этой обязанности;
-
о порядке пролонгации договора;
-
о судьбе произведенных пользователем улучшений переданного ему имущества.
Статья 690. Ссудодатель
Комментарий к
1. Помимо собственника в качестве ссудодателей могут выступать субъекты ограниченных вещных прав и
иные титульные владельцы.
Пределы осуществления государственными и муниципальными предприятиями правомочия распоряжения
имуществом, принадлежащим им на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления,
определены
-
ГК РФ, а также
ноября 2002 г. N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". Пределы
распоряжения имуществом учреждений определяются
,
ГК РФ. Содержание
установленных в них правил подлежит учету при ответе на вопрос: может ли унитарное предприятие или
учреждение в том или ином конкретном случае заключить договор ссуды, выступая в качестве ссудодателя?
Следует учитывать, что положения
ГК РФ, допускавшие возможность субъектов права
пожизненного наследуемого владения и права постоянного (бессрочного) пользования передавать
предоставленные им земельные участки в безвозмездное пользование, не подлежат применению, поскольку
ЗК РФ запретили субъектам названных вещных прав распоряжение земельными участками, за
исключением перехода первого из этих прав по наследству. Коль скоро этот запрет носит императивный
характер, то при отчуждении строения, расположенного на земельном участке, находящемся в постоянном
(бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении отчуждателя, к приобретателю переходит
лишь право на землю, непосредственно занятую отчуждаемой недвижимостью в тех пределах, которые
необходимы для реализации правомочий в отношении приобретенного строения.
Ссудодателями могут выступать и лица, осуществляющие владение имуществом на основании договора.
ГК РФ устанавливает общее правило, в соответствии с которым арендатор вправе передавать
арендованное имущество в безвозмездное пользование другим лицам только с согласия арендодателя. Для
арендатора предприятия общим правилом является возможность самостоятельно определять судьбу
имущества, входящего в состав арендованного комплекса, в том числе передавать его в пользование (
ГК). В соответствии со
ГК РФ хранитель вправе предоставлять возможность пользования переданной на
хранение вещью только с согласия поклажедателя, за исключением случаев, когда пользование вещью
необходимо для обеспечения ее сохранности и не противоречит договору.
Нет оснований исключать из круга потенциальных ссудодателей и лиц, осуществляющих давностное
ГК). Такая возможность предполагается открытым и самостоятельным
характером фактического владения имуществом.
2. Комментируемая норма запрещает передачу в безвозмездное пользование имущества коммерческих
организаций ссудополучателям, участвующим в данной коммерческой организации своим капиталом или
привлеченным для работы в ее органах управления и контроля. Этот запрет направлен на пресечение
злоупотреблений положением участника (учредителя) юридического лица или служебным положением его
руководителя.
3.
не запрещает заключение договоров ссуды между коммерческими
организациями. Как соотносится данная норма с
ГК РФ, запрещающим дарение между
коммерческими организациями? Ведь от дарения в форме предоставления права или освобождения от
имущественной обязанности одаряемого перед дарителем безвозмездное пользование отличается только тем,
КонсультантПлюс
надежная правовая поддержка
Страница 319 из 333
Документ предоставлен
Дата сохранения: 22.12.2016
"Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу
Российской Федерации, части второй: В 3 т."
(том 1)
(под ред. П.В. Краше...