Файл: Вид работы Курсовая работа Название дисциплины Гражданское право (курс 8) Тема Обязательства из договоров найма жилого помещения и другие жилищные обязательства Фамилия студента.doc

В любом случае, как договор коммерческого найма, так и договор социального найма, регулируются ЖК РФ и устанавливают права и обязанности сторон, порядок оплаты, условия использования жилого помещения и другие важные аспекты.

Одной из особенностей договора найма жилого помещения является то, что вытекающие из него права и обязанности несут не только наниматель, но и все члены его семьи, а также любые другие лица, проживающие совместно с ним в жилом помещении. Такие граждане должны быть перечислены в договоре найма или могут быть в дальнейшем вселены в жилое помещение с согласия наймодателя.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, если жилое помещение находится в государственном или муниципальном жилищном фонде социального использования, то в случае заключения договора социального найма, права и обязанности по договору несут граждане, указанные в договоре, а также все члены их семей, проживающие с ними. Однако, данная обязанность не распространяется на краткосрочный найм, например, на срок до 1 года.

Как правило, договор найма жилого помещения заключается между нанимателем и арендодателем, и любые изменения в договоре должны быть обговорены и согласованы с нанимателем. Однако, если в жилом помещении проживают другие лица, то они также могут вносить свой вклад в содержание жилого помещения и участвовать в решении вопросов, касающихся его эксплуатации и ухода за ним. При этом, важно учитывать, что изменения в договоре найма жилого помещения, в том числе в условиях его использования, должны быть согласованы со всеми проживающими в жилом помещении лицами, а не только с нанимателем.

2.2 Элементы договора коммерческого найма жилого помещения
Стороны договора - наймодатель и наниматель. Наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Нанимателем может быть только гражданин. Цель договора найма - обеспечение права гражданина на жилище.

Согласно статье 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридическое лицо не может быть нанимателем жилого помещения на основании договора найма жилого помещения, однако, оно может приобрести право владения и пользования жилым помещением на основании иного договора, например, купли-продажи или договора аренды нежилых помещений. При этом, фактическое пользование арендованным юридическим лицом жилым помещением может осуществлять только гражданин, который может быть уполномочен на это юридическим лицом. Кроме того, договор коммерческого найма жилого помещения полностью регулируется гражданским законодательством.

---

Согласно статье 676 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, договор найма продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями. Таким образом, если умер наниматель или он выбыл из жилого помещения, договор найма продолжает действовать, но нанимателем становится один из граждан, по общему согласию между ними. Если же такое согласие не достигнуто, все проживающие в жилом помещении граждане становятся сонанимателями.

Предметом договора поднайма может быть предоставление в возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

Объектом договора найма жилого помещения может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, в виде:

• 
  квартиры;
  
• 
  жилого дома;
  
• 
  части квартиры или жилого дома.
  

Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, которое обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользования в этом доме и состоит из одной или нескольких комнат, а также вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в этом помещении.

Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в этом здании.

Жилищное законодательство впервые дает легальное определение понятий "квартира" и "жилой дом" и нацеливает на единообразное понимание этих объектов (предметов) договора коммерческого найма.

Помимо жилого помещения, объектом договора коммерческого найма в многоквартирном доме может являться также часть общего имущества собственников квартир, например, общие помещения дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся за пределами и внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В таком случае, права и обязанности сторон определяются договором коммерческого найма и законодательством Российской Федерации. (ст. 290 ГК РФ, ч. 2 ст. 673 ГК РФ)).

---

Жилым помещением согласно пункту 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть соответствует установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также другим требованиям законодательства. Таким образом, квартира и жилой дом являются примерами жилых помещений.

Оно должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Порядок признания помещения жилым и соответствующие требования к жилому помещению установлены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Согласно статье 15 ЖК РФ, жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан и отвечающее установленным законодательством требованиям. Основными требованиями к жилому помещению являются наличие необходимых условий для проживания человека, включая вентиляцию, освещение, теплоизоляцию, водоснабжение и канализацию, а также соответствие требованиям пожарной безопасности.

Кроме того, ЖК РФ устанавливает правила, согласно которым жилые помещения должны быть обеспечены необходимым количеством природного и искусственного освещения, а также естественной и принудительной вентиляцией. Жилые помещения также должны иметь достаточное количество горячей и холодной воды, а также канализацию.

В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон.

Кроме того, в договоре коммерческого найма могут быть указаны и другие условия, такие как срок аренды, размер арендной платы, порядок оплаты, правила использования помещения и т.д.

Наниматель в свою очередь обязан своевременно оплачивать арендную плату и не нарушать правила использования помещения. В случае нарушения этих условий наймодатель имеет право расторгнуть договор и потребовать выселения нанимателя.

Важно знать, что при заключении договора коммерческого найма стороны могут дополнительно заключить договор оказания услуг по управлению имуществом. В этом случае управляющая компания будет заниматься управлением и эксплуатацией жилого помещения, а наниматель будет обязан оплачивать соответствующие услуги.

---

В целом, договор коммерческого найма является важным инструментом для обеспечения жилья для тех, кто не имеет своего жилья. Правильное заключение и исполнение договора поможет избежать конфликтов и обеспечить комфортные условия для проживания.

Согласно статье 674 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор коммерческого найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме.

В договоре коммерческого найма должны быть указаны граждане, которые будут постоянно проживать с нанимателем, и они должны быть ознакомлены с условиями договора. Кроме того, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, граждане, постоянно проживающие с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением.

Права и обязанности сторон при заключении договора коммерческого найма жилого помещения регулируются главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищным кодексом Российской Федерации. Среди основных обязанностей нанимателя являются своевременная оплата аренды, сохранение жилого помещения в исправном состоянии, а также соблюдение правил пользования жилым помещением. Среди основных прав нанимателя являются право на получение жилого помещения в исправном состоянии, право на пользование жилым помещением и право на защиту своих интересов в случае нарушения договора со стороны нанимателя.

Для заключения договора коммерческого найма жилых помещений не требуется выполнение таких административных предпосылок, как нуждаемость, постановка на учет или получение ордера, которые обычно требуются для заключения договора социального найма. В случае коммерческого найма достаточно достижения соглашения между сторонами по всем существенным условиям договора. Однако, необходимо учитывать, что при заключении коммерческого договора найма жилых помещений, стороны могут договориться об условиях, которые могут отличаться от условий, установленных для договора социального найма

В соответствии со статьей 684 ГК РФ, если договор коммерческого найма жилого помещения заключен на определенный срок, то по истечении этого срока наниматель имеет преимущественное право заключить новый договор найма на тех же условиях. Это право нанимателя является обязательным для наймодателя и не может быть ограничено договором или иными соглашениями сторон. Данное положение закона направлено на обеспечение стабильности отношений между нанимателем и наймодателем и защиту интересов нанимателя. Однако следует учитывать, что данное право не распространяется на случаи, когда договор найма заключен на неопределенный срок, а также на случаи, когда наниматель не соблюдает условия договора.

---

В соответствии со статьей 684 ГК РФ, наймодатель обязан уведомить нанимателя не позднее чем за три месяца до истечения срока действия договора о своем желании продлить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях, либо о прекращении действия договора. В случае если наймодатель выбирает третий вариант, он обязан объяснить причину такого решения и уведомить нанимателя не менее чем за один месяц до истечения срока действия договора. В таком случае, наниматель вправе требовать от наймодателя возмещения причиненных убытков в соответствии с действующим законодательством.

Согласно статье 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, наймодатель может предложить заключить договор на новый срок, но на других условиях. Однако, такое предложение должно быть одобрено нанимателем. Наниматель в свою очередь также имеет право предложить изменения условий договора на тех же основаниях, но это не должно привести к увеличению числа лиц, которые должны совместно проживать в сдаваемом помещении. Если наниматель выдвигает такое требование, это считается неприемлемым.

Если в течение трех месяцев до истечения срока действия договора ни одна из сторон не выразила желания изменить условия договора, то договор считается заключенным на прежних условиях и на новый срок. Это означает, что наниматель имеет право продолжить аренду жилья на тех же условиях, если он не выразил возражений против продления договора.

Согласно статье 685 Гражданского кодекса Российской Федерации, если наймодатель не желает продлевать договор с нанимателем, то он должен уведомить нанимателя об этом не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора. Если наймодатель не соблюдает этот срок, то договор считается продленным на тех же условиях и на новый срок.

Если же наймодатель заключает договор с другим лицом в течение года с момента прекращения действия договора с нанимателем, то наниматель имеет право требовать признания такого договора недействительным. При этом, прежний договор будет считаться действующим на тех же условиях и на новый срок. Наймодатель также должен будет возместить нанимателю причиненные недобросовестными действиями убытки.

По требованию нанимателя и других постоянно с ним проживающих граждан и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст. 686 ГК РФ).

---