Таблица 14

Виды поправок и их обоснование

№ п/п	Корректировка по элементу сравнения	Обоснование корректировки
1	2	3
1	Совершенная сделка	Сложившаяся практика показывает, что скидка от цены

	или предложение	предложения до цены совершенной сделки может составлять 2-5%. Поправки не вносятся, т. к. все аналоги имеют цену совершенной сделки.
2	Переданные имущественные права собственности	В цены участков №1,2,3 поправки не вносятся.
3	Условия рынка (время продажи)	Так как время продажи и дата анализа не совпадают, в цены продаж участков вносятся поправка, характеризующая рост цен на недвижимость за определенный период.
4	Местоположение	Участок №1 находится примерно на таком же расстоянии как и объект оценки от центре города, так что поправка не вносится.
5	Площадь	В цены участков №1,3 вносятся понижающие поправки, так как участки с меньшей площадью пользуются большим спросом.
6	Рельеф	В цены участков не внесены поправки, т.к. все участки имеют спокойный рельеф.
7	Геометрическая форма	В цены участков №1,2,3 поправки не вносятся.
8	Наличие инженерных коммуникаций	В цены участков не вносятся поправки, так как участки не имеют в наличии коммуникации.
9	Характер использования	В цены участков №2,3 вносятся поправки на основании данных о доходности использования земельных участков под многоэтажное и малоэтажное строительство.
10	Наличие обременений	Оцениваемый участок предназначен под комплексное строительство. В цены участков №1,2,3 не внесены поправки, т.к. комплексная застройка объекта оценки предполагает наличие обременений.
11	Экологическое состояние	С точки зрения экологической ситуации оцениваемый участок расположен в более благополучном районе города. В цены участков №2,3 вносятся понижающие поправки.

---

Таким образом, начальная стоимость права на заключение договора аренды земельного участка, полученная сравнительным методом, составляет: 49 674 600 руб.

Расчетстоимостиправаназаключениедоговораарендыметодом капитализации земельнойренты

Метод капитализации земельной ренты основан на определении годового дохода от владения земельным участком и делением его на коэффициент капитализации или умножением на срок капитализации, т. е. период, необходимый для окупаемости или воспроизводства капитала.

Расчеты стоимости земли методом капитализации дохода основаны на использовании следующей формулы:



Для определения стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты необходимо определить размер арендной платы и ставку капитализации.

Расчет арендной платы за земельный участок рассчитан двумя вариантами. В первом варианте принимаем земельный участок как одно целое, а во втором делим по группам видов разрешенного использования.

Величина арендной платы рассчитывается на основе постановления Правительства Пензенской области от 5.04.2010г №181-пП «О внесении изменений и дополнений в Порядок определения размера, условий и сроков

---

внесения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности Пензенской области, а также за пользование земельными участками на территории Пензенской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденный постановлением Правительства Пензенской области от 04.12.2009 № 940-пП» из информационного банка «Пензенская область». Размер годовой арендной платы за земельный участок определяем по формуле:

^Агод ^{= К}СЗУ ^{× НС}Т ^{× К}ВД ^{× К}КА

где А_год – размер годовой арендной платы;

К_СЗУ – кадастровая стоимость земельного участка;

НС_Т – ставка земельного налога, установленная нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований;

К_ВД – коэффициент дифференциации вида деятельности арендатора (приложение 5);

К_КА – коэффициент категории арендатора.

Кадастровая стоимость земельного участка из земель населенных пунктов утверждена постановлением правительства Пензенской области от

27 ноября 2009г. №918-пп. результаты кадастровой оценке можно посмотреть на сайте Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (http://to58.rosreestr.ru) в разделе «кадастровый учет». Если вам известен кадастровый номер земельного участка его кадастровую стоимость можно узнать по публичной кадастровой карте.

Величина земельного налога определяется исходя из:

1. 
   Налоговой базы – кадастровой стоимости земельного участка, которая устанавливается в результате проведения государственной кадастровой оценки земель.
   
2. 
   Ставки земельного налога, которая устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления.
   
3. 
   Льгот по земельному налогу, которые устанавливаются законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления.
   

---

На территории Пензенской области большинством представительных органов местного самоуправления установлены максимальные ставки земельного налога:

---

0,3%– для земельных участков, занятых жилищным фондом, земельных участков сельскохозяйственного использования, личного

подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

1,5%– для прочих земельных участков.

Решением Пензенской городской Думы на территории города Пензы установлены следующие ставки земельного налога:

0,1%– в отношении земельных участков:

• 
  предоставленных для дачных и садоводческих объединений граждан;
  
• 
  занятыми лесами в поселениях;
  
• 
  отнесенных к обособленным водным объектам;
  
• 
  занятых стадионами.
  

0,3%– в отношении земельных участков:

• 
  занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса;
  
• 
  отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования и используемых для сельскохозяйственного производства;
  
• 
  приобретенных (предоставленных) для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
  
• 
  занятых гаражами и автостоянками;
  

1,5%– в отношении прочих земельных участков (постановление Правительства Пензенской области №238-16/4 от 25.11.2005г).

В учебном пособии рассмотрен расчет годовой арендной платы на примере земельного участка расположенного в городе Пензе. Если производить расчет в других регионах Российской Федерации необходимые данные

---

Смотрите также файлы

• Первая помощь при ожогах и отморожениях.docx

• Актуальность Энергосбережение.pptx

• Начальнику 20 псч 2 псо фпс гпс главного управления мчс.doc

• 001 Массасы 15 кг жкті 0,3 мс2 деумен ктеру шін ажет кш (g 10 ) A) 0,45 Н. B) 5 Н.docx

• Основная часть 5 Заключение 21.docx