ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.11.2023
Просмотров: 47
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
По своей правовой природе договор может быть как реальным, так и консенсуальным. То есть право пользования имуществом может переходить к нанимателю как в момент заключения договора, так и в момент непосредственной передачи имущества ему в пользование. Указанный момент может быть детерминирован самими сторонами сделки непосредственно в тексте договора.
Аренда – один из самых распространённых договоров, заключающихся сегодня. Однако сторонами договора не всегда соблюдаются необходимые установленные законом требования и условия. Поэтому определить понятие, виды и основные принципы договора аренды достаточно важно.
Правоотношения, связанные с заключением, исполнением и расторжением договора аренды регулируются Главой 34 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Отдельные виды аренды (найма) регулируются законами, другими кодексами (например, Земельным кодексом относительно аренды земельных участков) и подзаконными актами.
Имущество в контексте договора аренды рассматривается в широком понимании. Не может быть передано в аренду только имущество, исключённое из гражданского оборота или имущество, ограниченное в таком обороте. Перечень таких видом устанавливается законом (к ним, например, принадлежат некоторые виды оружия и боеприпасов, наркотические вещества и т.д.).
Рассматривая виды имущества, которые могут быть переданы в аренду, имеет смысл отметить, что может быть передано в найм только имущество, которое не теряет свои свойства после его использования. То есть брать в найм, например, еду не имеет никакого смысла. Таким образом, объектом договора найма могут быть любые виды имущества, кроме перечня, установленного законом. Кроме того, объект аренды должен быть достаточно чётко определён в условиях сделки. Обязательным является обозначение характерных признаков (например, для жилья, это адрес, площадь, этаж и т.д.).
Вышесказанное доказывает актуальность темы.
Целью работы является анализа договора аренды в предпринимательской деятельности.
Задачи работы:
- изучить понятие и виды договора аренды;
- изучить особенности составления договора аренды;
- провести анализ реализации договора аренды.
Объект исследования – договор аренды. Предмет исследования – предпринимательская деятельность.
1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
-
Понятие и виды договора аренды
В настоящее время договор аренды является очень важным звеном в мире, помогая многим людям дать или взять в свою временную собственность определенную вещь, которая так нужна, но покупать нет денег или смысла. Договор аренды является очень популярным сейчас, но он был таким и до современности.
Арендный договор – это гражданско-правовой договор, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное пользование и владение, а арендатор в свою очередь за это платит арендную плату. Регулирует такой договор в большинстве своем Гражданский Кодекс РФ, но также могут его регулировать и такие кодекса как Земельный, Водный, Лесной и другие законы1.
Право аренды характеризуется правом следования, это означает, что если право собственности перешло к другому владельцу, то данный договор все равно не может быть изменен или прекращен при этом условии2.
Гражданский Кодекс РФ выделяет следующие виды договора аренды:
договор проката (ст. ст. 626-631 ГК РФ);
договор аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632-641 ГК РФ);
договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 642-649 ГК РФ);
договор аренды зданий и сооружений (ст. ст. 650-655 ГК РФ);
договор аренды предприятия (ст. ст. 656-664 ГК РФ);
договор финансовой аренды (лизинг) (ст. ст. 665-670 ГК РФ)3.
Предметом договора является любое индивидуально-определенное имущество, которое при пользовании не теряет своих свойств. Доходы, которые получены арендатором в процессе пользования арендованным имуществом, принадлежат ему и являются его собственностью. Под имуществом понимается непотребляемая индивидуально-определенная вещь в том состоянии, которое соответствует условиям договора и назначению вещи со всеми нужными принадлежностями и нужными документами.
Рассмотрим судебную практику.
Договор аренды закончился, но арендатор, с согласия арендодателя, продолжал пользоваться имуществом и платить за него. Стороны не заключали нового документа. Верховный суд Российской Федерации разъяснил, считается ли в данном случае договор аренды продленным на тех же условиях. Возможно ли по решению ОСС передать часть коридора в безвозмездную аренду 1989 1 Энергетическая компания продолжала использовать имущество после окончания срока действия договора аренды Энергетическая организация арендовала электросетевой комплекс у муниципального предприятия. Контракт был заключен в 2016 году сроком на год. После истечения срока действия документа арендатор продолжал пользоваться имуществом с согласия арендодателя и регулярно платил за него. Стороны заключили новое соглашение только в августе 2019 года – они продлили контракт на двадцать лет.
Арендатор обратился в Росреестр с заявлением о регистрации нового документа, но ему отказали в его регистрации. По данным агентства, арендатор не мог подписать такое соглашение без проведения торгов, которые предусмотрены статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ от 26.07.2006 "О защите конкуренции". Арендатор обратился в суд и обосновал свою позицию следующими положениями: договор аренды от 2016 года законно действовал до заключения нового договора; с 8 января 2019 года возможно заключение договора аренды на новый срок на основании договоров, заключенных без проведения торгов; договор аренды с 2016 года не запрещалось продление без проведения торгов; законодательство не ограничивает срок действия такого рода контрактов; договор от 2016 года давал арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок4.
Как УО и собственники получают дополнительные деньги на нужды МКД 17468 2 Три суда: договор аренды, заключенный при банкротстве юридического лица, не продлевается без проведения торгов Три судебные инстанции не согласились с доводами арендатора (дело № А33-22597/2020). В 2019 году администрация района уведомила арендатора в письме, что готова продлить контракт в рамках действующего с 2016 года. Она предложила заключить договор аренды на новый срок в порядке, описанном в части 9-11 статьи 17.1 № 135-ФЗ. В договоре аренды от 2016 года было указано, что арендодатель имеет преимущество перед другими кандидатами на продление контракта. Но суды указали, что по истечении срока действия документа стороны не заключали новый. В 2016 году в отношении арендатора была начата процедура банкротства, которая затем была прекращена. Договор аренды действовал в соответствии с положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ.
После расторжения этого соглашения арендатор продолжал пользоваться имуществом, что соответствовало Закону о банкротстве. Но это не дало ему права заключить новый контракт в нарушение процедуры, предусмотренной пунктами 1 части 1 и частью 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. Росреестр отказал в регистрации нового договора в 2019 году, поскольку положения части 9 статьи 17.1 № 135-ФЗ в данном случае неприменимы. Арендатор не согласился с решениями судов и обратился в Верховный суд Российской Федерации.
В иске он указал, что первоначальный договор не прекращал действия до заключения нового, поскольку компания продолжала пользоваться имуществом без возражений муниципального предприятия. Как рассчитать долг провайдера, если кабели проложены без решения OSS 3467 3 Верховного Суда Российской Федерации: с согласия арендодателя договор продлевается на тех же условиях на неопределенный срок, Верховный суд Российской Федерации удовлетворил жалобу арендатора, а также отменил решения коллег и направил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию
5.
Суд установил, что спорное имущество принадлежит муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения и было передано арендатору по договору аренды в соответствии с положениями статей 126, 129 № 127-ФЗ. Закон о банкротстве не предусматривает взаимоотношений сторон по использованию арендованного имущества после прекращения процедуры банкротства.
Следовательно, к спорным правоотношениям следует применять пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора и у арендодателя нет возражений, то договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Суд также указал, что в материалах дела нет доказательств недобросовестного поведения арендатора. Предыдущие инстанции должны были подтвердить, что арендатор использовал имущество после официального расторжения договора.
-
Особенности заключения договора аренды
Согласно законодательству, договором признается соглашение между двумя или более лицами об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Гражданский кодекс предусматривает определенные требования к процедуре утверждения и подписания договоров. Если они не соблюдаются, возможны негативные последствия, например, в плане оплаты или в плане выполнения обязательств по выполнению работ или предоставлению услуг6.
Заключению договора, как правило, предшествует предварительный этап – переговоры. Этот этап не является обязательным (статья 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, вы можете заключить контракт, согласившись на проект, предложенный другой стороной. Тогда никаких переговоров не будет. Если заключена важная сделка, обычно проводятся переговоры. Контрагенты обсуждают условия сделки, а также другие коммерческие и технические вопросы. В ходе переговоров стороны могут запросить друг у друга документы, необходимые для принятия решения. В процессе переговоров стороны должны действовать добросовестно. Не допускается предоставление неполной или недостоверной информации потенциальному контрагенту, а также внезапное, неоправданное и неожиданное для партнера прекращение переговоров.
Такие действия признаются недобросовестными, если не доказано обратное (пункт 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 7 от 24.03.2016). Сторона, которая недобросовестно ведет или прерывает переговоры о заключении договора, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. Это следует из пункта 3 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Позиция подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.11.2019 № Ф09-8118/19 по делу № А60-3964/2019). Поставщик и покупатель вели переговоры о поставке оборудования. Для того, чтобы передать товар покупателю, поставщик приобрел товар у третьей стороны. Покупатель внезапно прекратил переговоры и отказался подписать спецификацию и получить оборудование. Истец доказал в суде, что пытался минимизировать убытки, продавая комплект третьим лицам.
Свои отказы они мотивировали тем, что оборудование не соответствует характеристикам, специфично, имеет нестандартные габариты. В результате, несмотря на то, что оборудование оставалось на складе компании, продать его и получить прибыль было невозможно. Суды согласились взыскать с несостоявшегося покупателя убытки в размере стоимости оборудования. Существует и противоположная позиция (Постановление Девятого Арбитражного апелляционного суда от 07.10.2019 № 09АП-55674/2019 по делу № А40-35714/2019). В аналогичной ситуации поставщик не смог доказать, что он не мог продать товар другому покупателю. Тот факт, что он сделал одно коммерческое предложение и получил отказ, не свидетельствует о том, что продукт потерял свою потребительскую ценность7.
Как подготовиться к разговору с арендодателем?
Необходимо внимательно перечитать договор аренды. Обратить внимание на пять важных условий.
1. Срок действия договора.
2. Порядок изменения договора.
Нужно просмотреть весь текст договора. Условия его изменения могут содержаться не только в разделе, более часто называемом "Изменение и расторжение договора", но также, например, в разделе, посвященном арендной плате и процедуре расчета. Нужно посмотреть, есть ли в договоре запрет на изменение конкретных пунктов, например, размера арендной платы. Проверьте, есть ли условие о возможности арендодателя изменить размер платы в одностороннем порядке. Например, может быть предусмотрена ежегодная индексация размера арендной платы, или индексация может зависеть от увеличения или уменьшения прибыли (оборота) арендатора.
3. Расторжение договора.
Нужно выяснить, расторгается ли договор по соглашению сторон или в судебном порядке; существует ли запрет на расторжение договора на определенный период времени; допускается ли односторонний отказ арендатора от договора; предусмотрено ли конкретное условие расторжения договора по инициативе арендатора; есть ли пункт о штрафных санкциях за расторжение договора арендатором и т.д.
4. Использование суммы страхового платежа.
Надо проверить, в каком случае арендатор может использовать гарантийный платеж: для уменьшения убытков арендодателя, для уплаты штрафа или арендной платы в случае задержки; может ли сумма страхового платежа быть зачтена в счет арендной платы за последний месяц аренды; может ли сумма страхового платежа подлежит возврату после расторжения договора и т.д.