ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 06.11.2023
Просмотров: 54
Скачиваний: 2
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
5. Форс-мажорные обстоятельства.
Выясните, есть ли в договоре раздел об обстоятельствах, которые стороны могут признать обстоятельствами непреодолимой силы; каковы условия признания их таковыми; какие документы и информация подтверждают это; есть ли какие-либо указания на то, что уменьшение дохода арендатора не может быть признано обстоятельством непреодолимой силы. Важно помнить, что обстоятельства непреодолимой силы являются основанием для освобождения не от исполнения обязательств по контракту, а от ответственности за его неисполнение.
Тщательное изучение контракта поможет вам решить, как действовать дальше. После этого вы можете начать переговоры с арендодателем.
Как подготовить письмо для арендодателя, чтобы он пошел на уступки?
1. Если решили остановиться в арендованном помещении, но размер арендной платы является для вас обременительным.
В этом случае необходимо подготовить письменное обращение к арендодателю с просьбой рассмотреть возможность внесения изменений в договор в части размера арендной платы в связи со значительным изменением обстоятельств. Укажите, что если бы вы могли это предвидеть, договор аренды не был бы заключен или вы заключили бы его на других условиях. В апелляции вы должны указать все обстоятельства, в связи с которыми вы вынуждены просить об изменении договора.
Рекомендуется предоставить доказательства снижения прибыли (оборота). Например, арендаторы помещений в торговых центрах могут представлять отчеты о своем обороте, которые арендодатели получают от них ежемесячно. Бухгалтер может подготовить отчет для арендаторов других объектов недвижимости. Свидетельством снижения прибыли могут быть банковские выписки, содержащие информацию о движении денежных средств и финансовом состоянии компании, а также данные о расходах сотрудников, рекламе и т.д.
До сих пор бизнесу не были предоставлены меры поддержки в связи с последствиями спецоперации в Украине, как это было во время пандемии коронавируса. Затем Постановлением Правительства Российской Федерации № 434 от 3 апреля 2020 года ряд отраслей российской экономики был признан пострадавшими от распространения Covid-19. Было бы полезно сослаться на это постановление, если ваша основная деятельность была в установленном им списке, и указать, что вы едва вышли из кризисной ситуации во время пандемии или что вам так и не удалось вернуться к своим прежним занятиям.
Также необходимо указать, какую сумму вы можете внести в качестве арендной платы в текущей ситуации. И важно показать, что вы стремитесь сократить не только свои расходы, но и расходы арендодателя. Обязательно объясните, что вы просите внести изменения в контракт на определенное время и что после кризиса вы готовы вернуться к прежним условиям.
Посредничество поможет сохранить деловые отношения и репутацию компании.
Почему разрешение конфликтов с помощью медиации более эффективно, чем обращение в суд?
2. Если решили расторгнуть договор аренды.
Если договором аренды предусмотрен запрет на его расторжение на определенный период времени и указанный срок еще не истек, необходимо направить арендодателю обращение для согласования возможности расторжения договора по соглашению сторон. В такой ситуации также должны быть представлены доказательства возникших.
Можно указать арендодателю, что готовы помочь ему сократить расходы:
Необходимо указать, что имеется возможность арендовать комнату на короткое время, но попросить внести изменения в договор относительно размера арендной платы;
дать знать, что готовы помочь в поиске нового арендатора (например, многие предприниматели, работающие по франшизе, имеют свои собственные чаты, где вы можете предложить арендуемые помещения);
убедить арендодателя, что планируется возвращение после кризиса, если у него есть свободные помещения;
дать понять, что готовы добровольно заплатить штраф за досрочное расторжение договора (если это предусмотрено договором и у вас есть такая возможность);
предложить арендодателю сохранить гарантийный платеж в качестве штрафа за досрочный выезд из помещения (даже если в в договоре предусмотрены санкции за его досрочное расторжение по инициативе арендатора) или предложить зачесть сумму в качестве обеспечительного платежа в счет уплаты арендной платы за последний месяц аренды (если это не предусмотрено договором).
Любое изменение договора действительно только после подписания соглашения между сторонами. Поэтому до тех пор, пока арендодатель не даст отзыв, обязательства по договору должны будут выполняться в соответствии с его условиями. После достижения договоренности подпишите соглашение о расторжении договора аренды и акт возврата арендованного помещения.
3. Если договором аренды предусмотрен односторонний отказ от него.
В этом случае вам необходимо отправить уведомление о расторжении договора. Позаботьтесь о соблюдении срока уведомления, указанного в контракте (обычно это три месяца). Если нет возможности арендовать помещение до истечения срока уведомления, воспользуйтесь рекомендациями из пунктов 1 и 2. Но помните: любые рекомендации должны использоваться с учетом вашей ситуации.
Если не удалось договориться с арендодателем, можно изменить договор или расторгнуть его только через суд.
-
АНАЛИЗ РЕАЛИЗАЦИИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
2.1 Анализ договора аренды недвижимого имущества
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором аренды является соглашение, по которому одна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору определенное имущество за плату во временное владение и использование или только во временное пользование8.
Данный договор обладает следующими свойствами: консенсуальный; двусторонний; возмездный. Его существенными условиями являются: предмет договора (не потребляемая вещь); срок (как правило, он применяется в ситуациях, связанных с арендой зданий и сооружений); цена.
В соответствии с положениями статьи 607 ГК РФ, объектами договора аренды могут быть: земельные участки и другие природные объекты; предприятия, имущественные комплексы; здания; сооружения; оборудование; транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств, в процессе их использования (не потребляемые вещи).
Статья 607 ГК РФ обращает внимание на данные, устанавливающие имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Отсутствие указанной информации в договоре аренды влечет его недействительность.
Срок в договоре аренды является существенным условием. Отсутствие указания срока позволяет считать договор заключенным на неопределенный срок. Заключенный без указания сроков договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке с предварительным предупреждением контрагента. Законом предусматривается время, в ходе которого предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а в случае аренды недвижимости – за три месяца (в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ).
К вопросу об ответственности по договору аренды недвижимого имущества. Особого внимания заслуживает вопрос ответственности арендатора. Арендатор несет ответственность исходя из взятых на себя, по договору, обязательств, а именно за их нарушение. Таким образом, ответственность арендатора наступает при нарушении следующих обязательств:
а) своевременной уплаты арендных платежей;
б) обеспечение сохранности арендуемого имущества и поддержания его в соответствующем состоянии;
в) нарушение таких обязательств, как использование арендуемого помещения только для проживания, осуществление переустройства или планировки только с согласия собственника может повлечь как ответственность в виде прекращения договорных отношений, так и единовременные штрафные санкции в зафиксированном договором размере9.
Рассмотрим отдельно эти случаи.
В первой ситуации, при нарушении своевременной уплаты арендных платежей, как отмечает Пономарева М.О., штрафные меры за просрочку могут устанавливаться соглашением и, как правило, рассчитываются в процентном отношении к сумме задолженности.
Если в соглашении не предусмотрено наличие штрафных санкций, то применяются нормы статьи 395 ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства.
Также на арендаторе лежит обязанность по уплате платежей за коммунальные услуги, в случае если это предусмотрено договором.
Вторая ситуация – при нарушении обязательства по обеспечению сохранности арендуемого имущества и поддержания его в соответствующем состоянии. По общему правилу, капитальный ремонт производит непосредственный собственник, а текущий – арендатор. При невыполнении своей обязанности арендатором, договор может быть досрочно расторгнут. Если по вине арендатора произошло разрушение или гибель имущества, последний обязан возместить арендодателю убытки. Исследователи рекомендуют для обеспечения сохранности своего имущества и вещей, находящихся в помещении составить их перечень, который следует использовать в качестве дополнения к договору аренды недвижимости.
И в третьем случае – при использовании помещения в целях, не связанных с проживанием или его перепланировка без согласия собственника, чтобы предотвратить подобное, рекомендуется заключать добровольные договоры страхования гражданской ответственности за причинение вреда. Данная рекомендация вполне может использоваться как способ защиты стороны арендодателя.
Таким образом, завершая исследование вопросов, вытекающих из договора аренды недвижимого имущества, можно сделать следующие выводы.
Ответственность арендатора может наступать, если имеют место: неуплата денежных средств за арендуемое помещение; приведение помещения в непригодное для проживания состояние; использование объекта аренды в целях, непредусмотренных договором, его перепланировка без уведомления арендодателя.
Исходя из анализа норм главы 34 ГК РФ, можно отметить, что отношения, связанные с арендой недвижимости, носят сложный характер, что позволяет согласиться с Е.А. Сухановым в необходимости принятия отдельного специального закона. Развивающиеся отношения, связанные с применением договора аренды недвижимого имущества позволяют говорить о том, что дано правоотношения уже не укладываются в рамках гражданского кодекса и категорий гражданского права. Явление недвижимости постоянно совершенствуется и дополняется новыми веяниями современных реалий, что требует принятия специального закона в сфере отношений с использованием недвижимого имущества. Это подтверждается концепцией развития законодательства о недвижимости, где говорится о том, что предприятие – это не обязательно недвижимость.
2.2 Последствия использования договора аренды
Договор аренды является одним из наиболее распространенных соглашений в современных предпринимательских отношениях. Практически любая компания сталкивается с необходимостью заключения договора аренды в отношении офиса для размещения сотрудников, при передаче своего имущества во временное владение и пользование для получения постоянного дохода, при использовании транспортных средств и оборудования.
Несмотря на достаточно простое оформление, минимальное количество существенных условий, установленных законом, заключение каждого договора аренды вызывает определенные трудности у субъектов предпринимательской деятельности ввиду необходимости налогового планирования на стадии составления и согласования проекта договора. На примере договора аренды офиса рассмотрим налоговые последствия, которые могут возникнуть у арендодателя и арендатора как сторон такого соглашения10.
Арендная плата может взиматься в твердой сумме, в виде доли полученных от использования имущества доходов (например, процент от оборота компании), путем предоставления арендатором услуг или передачи другой вещи в собственности арендодателя или так же на условиях временного владения и (или) пользования, путем возложения на арендатора затрат по улучшению имущества. При этом закон не связывает стороны необходимостью выбора одного из предусмотренных вариантов: в договоре возможно сочетать разные виды оплаты, а также сроки, порядок и условия внесения платы.