Файл: Вышесказанное доказывает актуальность темы.docx

В отношении офисов в договоре аренды обязательно должна быть указана арендная плата. Отсутствие условия о возмездном предоставлении может стать основанием для признания договора недействительным. При этом следует учитывать, что плата, установленная в договоре за помещение, включает в себя в том числе и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, пропорционально арендуемой площади¹¹.

Нарушение договора аренды признается существенным, если оно названо таковым в законе или договоре или признано судом. Например, в договоре может быть предусмотрено, что невыполнение арендатором технического обслуживания арендованного оборудования считается существенным нарушением договора аренды.

Если сторона совершает существенное нарушение, это дает ее контрагенту право расторгнуть или изменить договор через суд. В зависимости от обстоятельств он может выдвинуть и другие требования. Например, если арендатор незаконно провел перепланировку, арендодатель может потребовать, чтобы объект был восстановлен в прежнем состоянии. Кроме того, также применяются общие правила об ответственности за нарушение обязательств.

Нарушение договора аренды, как и других соглашений, считается существенным, если оно названо таковым в законе или договоре или признано в конкретном случае судом. Давайте рассмотрим некоторые случаи, когда в отношениях аренды существенность нарушения вытекает из закона или нарушение было так квалифицировано судом.

Какие нарушения договора со стороны арендатора можно считать существенными

Условно их можно разделить на три категории:

1) прямо указано в законе как существенное. Например, по договорам аренды государственных объектов недвижимости инфраструктуры морского порта существенным нарушением считается использование объекта не по назначению или неиспользование по вине арендатора более одного года (часть 9 статьи 31 Закона о морских портах);

2) не названные таковыми в законе, но влекущие за собой серьезные последствия (аналогичные последствиям существенных нарушений). В частности, представляется, что нарушения, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, можно считать существенными. Это связано с тем, что расторжение договора - это мера, которая применяется в случае серьезных нарушений, а нарушения, перечисленные в этой статье, кажутся достаточно серьезными, то есть значительными. Например, если арендатор значительно ухудшает состояние имущества.

---

Другим примером является неиспользование муниципального земельного участка по целевому назначению. В пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ, который, согласно правилам пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ, также применяется к аренде, такое нарушение не названо существенным. Однако в судебной практике можно встретить именно такую квалификацию данного нарушения (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12.10.2021 N Ф02-5357/2021);

3) признанные судом существенными. При рассмотрении конкретного дела суды имеют право признать нарушение существенным. Например, если арендатор:

своевременно внес арендные платежи, но не в полном объеме (пункт 28 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66);

проведена перепланировка, не согласованная с арендодателем, сдача в субаренду, безвозмездное пользование помещением (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.03.2019 N Ф05-1944/2019).

1.2. Нарушения договора со стороны арендодателя можно считать существенными

Здесь можно выделить те же категории, что и в случае нарушений арендатором. Например, нарушения, указанные в пунктах 1-3 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть отнесены к числу не названных в законе как существенные, но влекущие за собой серьезные последствия. Эти нарушения дают арендатору право требовать досрочного расторжения договора. Например, если арендодатель своевременно не проводит капитальный ремонт имущества, когда это входит в его обязанности.

Что касается существенных нарушений, признанных таковыми судом, то на практике встречаются позиции, когда суды признавали их:

аренда помещений со значительными недостатками, которые арендодатель не оговорил при заключении договора. Суд счел недостатки здания существенными, что привело к приостановке его эксплуатации и полностью исключило возможность использования помещений в нем (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.2020 N Ф04-1261/2020);

аренда земельного участка с ограничениями в использовании, которые препятствовали его использованию по назначению и которые арендодатель не оговорил при заключении договора. Участок был предоставлен для строительства АЗС, но он расположен в территориальных границах охранной зоны магистрального трубопровода, что не позволило разместить на участке АЗС (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.07.2019 N Ф04-3603/2019).

---

2. Последствия существенного нарушения договора аренды

Это порождает определенные негативные последствия, в частности, контрагент нарушившей стороны будет иметь право потребовать изменения или расторжения договора через суд (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Кроме того, в зависимости от условий договора и нарушений, допущенных контрагентом, сторона может иметь право предъявлять другие требования, например, требовать уплаты неустойки, стоимости неотделимых улучшений имущества, согласованных с арендодателем (пункт 1 статьи 330, пункт 2 Статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель, если будут основания, сможет потребовать от арендатора уплаты долга по арендной плате, восстановления арендуемого объекта в прежнем состоянии и т.д. Например, есть позиция, когда суд обязал арендатора, существенно нарушившего договор, снести самовольно возведенное им здание на арендованном участке (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 04.12.2019 N Ф08-11044/2019)¹².

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Возможность в течение длительного времени арендовать имущество для многих компаний является подчас ключевым фактором ведения успешной экономической деятельности. Законодатель позаботился о том, чтобы защитить интересы арендаторов от злоупотреблений со стороны собственников имущества, прописав в законе преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. В то же время, чтобы успешно реализовать это право, важно учитывать ряд нюансов.

Праву арендатора на заключение договора аренды на новый срок преимущественно перед другими лицами посвящена ст. 621 ГК РФ, а именно ее первый пункт. Цитируем документ Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по

---

заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В настоящее время договор аренды является очень важным звеном в мире, помогая многим людям дать или взять в свою временную собственность определенную вещь, которая так нужна, но покупать нет денег или смысла. Договор аренды является очень популярным сейчас, но он был таким и до современности. Данный договор возник уже несколько тысяч лет назад. Такие древние цивилизации, как древнегреческая, римская и египетская активно использовали между собой аренду земельных участков, потому что в то время это был хороший, а иногда даже единственный доступный способ, чтобы получить нужные средства для работе на земле

Арендный договор – это гражданско-правовой договор, в котором арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное пользование и владение, а арендатор в свою очередь за это платит арендную плату. Регулирует такой договор в большинстве своем Гражданский Кодекс РФ, но также могут его регулировать и такие кодекса как Земельный, Водный, Лесной и другие законы.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 1) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (с изм. от 29.12.2017 № 459-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.
   
2. 
   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть 2) от 26.01.1996 № 15-ФЗ (с изм. от 18.04.2018 № 67-ФЗ) // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.
   
3. 
   Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Принята на заседании Совета при Президенте Российской Федерации по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 года (протокол № 18). Информационно-правовой портал ГАРАНТ.РУ. URL: http: //garant.ru Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2012 года (утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10.10.2012). Информационно-правовой портал ГАРАНТ.РУ. URL: http: //garant.ru
   
4. 
   Белов В.А. Арендная плата по договору аренды [Текст] / В.А. Белов // Право и экономика. – 2018. – № 3. – С. 36-38.
   
5. 
   Газман В.Д. Лизинг в малом предпринимательстве: организационно-правовое обеспечение // Хозяйство и право. - 2018. - №7. - С. 12-14.
   
6. 
   Гофман З.Н. Аренда и субаренда нежилых помещений // Аудиторские ведомости. - 2018. - № 6. - С. 14-15.
   
7. 
   Гражданское право России. Обязательственное право. Курс лекций. / Под ред. О.Н.Садикова. - М.: Юристъ, 2017. - 243 с.
   
8. 
   Гражданское, торговое и семейное право капиталистических стран: Сборник нормативных актов: Обязательственное право. - М., 2019. - 134 с.
   
9. 
   Гунин А.В. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды: актуальные проблемы теории и судебной практики // Арбитражный и гражданский процесс. - 2018. - № 4. - С. 21 - 24.
   
10. 
    Данилин В.В. Все о договоре аренды // Упрощенка. - 2018. - № 1. - С.14-15.
    
11. 
    Интернет-интервью с Е.А. Сухановым, заведующим кафедрой гражданского права МГУ им. М.В. Ломоносова, д.ю.н., профессором: «Перспективы развития гражданского законодательства в России: планы и современные реалии». Информационно-правовой портал ГАРАНТ.РУ. URL: http: //garant.ru
    
12. 
    Иоффе О.С. Обязательственное п"раво. - М., 2020. - 342 с.
    
13. 
    Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 2017. - № 10. - С. 15-18.
    
14. 
    Кабалкин А., Санникова Л. Договор проката // Российская юстиция. - 2020. - № 6. - С. 14-15.
    
15. 
    Кабатова Е.В. Лизинг: понятие, правовое регулирование, международная унификация. - М., 2019. - 452 с.
    
16. 
    Кадулин А.В. Споры, связанные с договором финансовой аренды (лизинга) // Арбитражные споры. - 2019. - № 4. - С. 5 - 22.
    
17. 
    Калакина Л. Договор аренды части помещения: на что обратить внимание ИП // Арсенал предпринимателя. - 2018. - № 11. - С. 72 - 77.
    
18. 
    Кандауров А.В. Односторонний отказ от исполнения, прекращения и расторжения договора аренды // Законодательство и экономика. - 2018. - № 3. - С. 34 - 37.
    
19. 
    Козлов С. Договор аренды недвижимости: необходимость государственной регистрации // Финансовая газета. - 2019. - №22. - С. 13-14.
    
20. 
    Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство". - 2019. - №12. - С. 56-57.
    
21. 
    Пономарева М.О. В договор аренды включены услуги по содержанию имущества. Как арендатору избежать переплаты [Текст] / М.О. Пономарева // Арбитражная практика. – 2018. – № 3. – С. 70-77.
    
22. 
    Фоков А.П., Бутова Е.А. Особенности ответственности арендатора в договоре аренды [Текст] / А.П. Фоков, Е.А. Бутова // Вестник Ессентукского института управления, бизнеса и права. – 2020. – № 12. – С. 43-46.
    

---

---