ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 09.11.2023
Просмотров: 974
Скачиваний: 16
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
и) включить в данную главу норму, предусматривающую, что животные в состоянии естественной свободы, в тот или иной момент находящиеся в границах земельных участков, не признаются объектами права собственности и иных гражданских прав.
3.13. Включить в ГК РФ самостоятельную главу "Право собственности на здания, сооружения и иные объекты недвижимости", предусмотрев следующее:
а) перенести в данную главу положения статей 271 - 273 ГК РФ, регулирующие права собственников зданий, сооружений и иной недвижимости на земельный участок, занимаемый такой недвижимостью. Дополнить указанные положения правилом о том, что в случае повреждения (гибели) здания или сооружения, которое исключает его использование по назначению, за собственником здания, сооружения сохраняется право на земельный участок, а также право на восстановление здания, сооружения без каких-либо дополнительных формальных ограничений;
б) включить в данную главу статью, определяющую содержание права собственности на здание, сооружение, иные объекты недвижимости, предусматривающую, что собственник такого объекта недвижимости вправе с учетом правил безопасности эксплуатации (противопожарных, санитарных и иных требований) владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые иные действия с ним, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц. В частности, собственник вправе перестраивать, реконструировать принадлежащее ему здание, сооружение, иной объект недвижимости с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил. Правомочие пользования собственника такого объекта включает право сдавать внаем, в аренду, ссуду отдельные его части (без выделения их в качестве самостоятельных объектов права собственности);
в) включить в данную главу отдельную статью, содержащую нормы о праве собственности на объект незавершенного строительства, предусматривающие, что:
- право собственности на объект незавершенного строительства возникает с момента государственной регистрации и может принадлежать собственнику и иному законному владельцу земельного участка, на котором возводится объект;
- для решения вопроса о собственнике объекта незавершенного строительства не имеет значения, был ли объект построен собственными силами собственника (владельца) земельного участка либо возник в результате исполнения договора строительного подряда; не имеет значения также, был ли договор строительного подряда прекращен или нет;
- необходимо предусмотреть положение, возлагающее на собственника объекта незавершенного строительства бремя завершения строительства и правила, стимулирующие его к выполнению этой обязанности;
г) включить в данную главу статью о новом особом объекте недвижимого имущества - технологическом имущественном комплексе недвижимости, содержащую следующие положения:
- необходимыми признаками такого объекта являются: 1) объединение различных объектов движимого и недвижимого имущества их единым хозяйственным назначением; 2) наличие в составе технологического имущественного комплекса недвижимости земельного участка (прав на земельный участок), на котором расположен объект (объекты) недвижимости, входящий в имущественный комплекс;
- технологический имущественный комплекс недвижимости является сложной (ст. 134 ГК РФ) или составной вещью, а входящие в его состав недвижимые и движимые вещи - ее составными частями;
- право собственности на технологический имущественный комплекс недвижимости возникает с момента государственной регистрации (при этом допускается первоначальная государственная регистрация права собственности на комплекс в целом при его создании - без предварительной государственной регистрации права на входящий в него объект недвижимости), и в дальнейшем технологический имущественный комплекс недвижимости выступает в имущественном обороте в качестве единого неделимого объекта гражданских прав.
3.14. Дополнить главу о праве собственности на жилые помещения положениями о нежилых помещениях, озаглавив ее "Право собственности на жилые и нежилые помещения" и предусмотрев в ней следующие нормы:
а) определить понятие помещения, указав, что под помещением как объектом гражданских прав понимается конструктивно и пространственно обособленная часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодная для использования. Отдельными видами этого объекта, выделяемыми по их целевому назначению, должны быть признаны жилые (предназначенные для проживания граждан) и нежилые (предназначенные для иных целей, не связанных с проживанием граждан) помещения. Помещения могут быть дифференцированы также по признаку пригодности для самостоятельного использования - на основные и вспомогательные. Основные (жилые или нежилые) помещения могут являться самостоятельным объектом права собственности, а вспомогательные (каковыми являются только нежилые) могут входить в состав общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в здании на праве общей долевой собственности;
б) включить в данную главу положения, определяющие содержание права собственности на помещение, предусматривающие, что собственник помещения вправе с учетом его целевого назначения, правил безопасности эксплуатации помещений (противопожарных, санитарных и иных требований) владеть, пользоваться и распоряжаться, а также совершать любые иные действия с помещением, не противоречащие закону и не нарушающие права и законные интересы других лиц, в том числе собственников (иных владельцев) соседних и иных помещений в здании. При этом правомочие пользования включает в себя возможность передавать помещение во владение и пользование других лиц с сохранением его целевого назначения. Собственник помещения обязан поддерживать помещение и общее имущество здания в исправном состоянии. Кроме того, данная глава может быть дополнена некоторыми специальными положениями, устанавливающими ограничения прав собственника (иного владельца) жилого либо нежилого помещения, в интересах соседей: об обязанности не создавать шум выше установленного предела; о пределах физического воздействия на общую стену (потолок) и т.п.;
в) включить в данную главу следующие положения:
- право собственности на помещение возникает с момента государственной регистрации, при этом собственник помещения не может быть одновременно собственником здания, в котором оно находится (здание в этом случае является исключительно объектом технического учета). Право собственности на здание прекращается с момента первой государственной регистрации права собственности на помещение в нем;
- в случае приобретения одним лицом всех помещений в здании и государственной регистрации его права собственности на это здание прекращается право собственности данного лица на отдельные расположенные в нем помещения. В случае объединения всех помещений в здании, принадлежащих нескольким собственникам, в один объект недвижимости и государственной регистрации их права общей долевой собственности на соответствующее здание прекращается право собственности указанных лиц на отдельные расположенные в нем помещения. В этих случаях в дальнейшем в имущественном обороте выступает здание как единый объект гражданских прав;
- в случае реконструкции в установленном порядке помещений, в результате которой возникает новое помещение, право собственности на такое помещение возникает с момента государственной регистрации этого права (и пропорционально изменяется размер доли в праве собственности на общее имущество здания и земельный участок), а право собственности на прежние помещения прекращается;
г) предусмотреть особенности правового режима общей долевой собственности собственников помещений в здании на земельный участок под ним и на общее имущество здания, которые состоят в том, что:
- доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания неразрывно связана с правом собственности на помещение в здании и не может быть отчуждена или приобретена отдельно от права собственности на помещение;
- такая доля не может быть самостоятельным объектом имущественного оборота, сособственник лишен права требовать выдела принадлежащей ему доли, а также права требовать выкупа ее другими сособственниками;
- такая доля не связывает собственника при распоряжении помещением, поскольку не создает у других сособственников права преимущественной покупки;
- прекращение права собственности на помещение влечет прекращение права на долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания. В частности, право на долю в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания прекращается в случае гибели помещения, поскольку состояние здания исключает его восстановление. Однако в случае, если помещение разрушено, но его восстановление возможно, на период такого восстановления, предельный срок которого должен быть определен законом, за собственником помещения сохраняется доля в праве собственности на земельный участок и общее имущество здания;
- расходы на содержание общего имущества распределяются между всеми сособственниками в долях, пропорциональных площади принадлежащих им помещений;
д) существование иных правовых режимов, допускающих принадлежность на праве собственности или ином вещном праве какому-либо одному лицу систем водопровода, лифтов, лестничных клеток, парадного подъезда, чердаков, подвалов и т.п., должно быть законодательно исключено;
е) предусмотреть, что исключается возможность первоначального возникновения права собственности на помещение (без предварительного возникновения права собственности на здание);
ж) включить в данную главу отдельную статью, определяющую правовой режим и особенности возникновения права собственности на помещения, создаваемые в результате долевого участия в строительстве.
3.15. Внести следующие уточнения в положения отдельных статей ГК РФ:
- норму, содержащуюся в пункте 4 статьи 213 ГК РФ, привести в соответствие с современным законодательством о юридических лицах (с учетом Концепции развития законодательства о юридических лицах);
- правила, содержащиеся в статье 236 ГК РФ, дополнить положением о том, что отказ от права собственности на недвижимое имущество должен совершаться в письменной форме и подлежит государственной регистрации;
- внести изменения в нормы статьи 286 ГК РФ, предусмотрев, что при продаже с публичных торгов земельного участка, изъятого у собственника по основаниям, предусмотренным положениями статей 284 и 285 ГК РФ (ввиду его ненадлежащего использования), средства, вырученные от продажи земельного участка (за вычетом расходов на проведение торгов), выплачиваются собственнику;
- положения статьи 293 ГК РФ, предусматривающие возможность прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, распространить на нежилые помещения.
ОБЩАЯ СОБСТВЕННОСТЬ
1. Состояние действующего законодательства
1.1. В настоящее время правила об общей собственности рассредоточены по различным главам ГК (главы 16 и 18), федеральным законам (Жилищный кодекс, Федеральный закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве", Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" и т.д.).
1.2. ГК выделяет два вида общей собственности: долевую и совместную. Сформулированный в законе перечень видов общей собственности является замкнутым. Режим долевой собственности не является однородным. В частности, определенной спецификой обладает режим долевой собственности на вспомогательное (служащее) имущество: общее имущество многоквартирного дома (ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК), коммунальной квартиры (ст. 41 ЖК).
В свою очередь, режим совместной собственности различается в зависимости от того, на какое имущество он распространяется: можно выделить совместную собственность супругов; совместную собственность в крестьянском (фермерском) хозяйстве; совместную собственность лиц, приватизировавших жилое помещение.
1.3. Действующее законодательство не содержит каких-либо положений об общей собственности, относящихся в равной мере как к долевой собственности, так и совместной, за исключением понятия общей собственности.
2. Оценка действующего законодательства
2.1. Ряд положений федеральных законов, содержащих правила об общей собственности, находится в противоречии с главой 16 ГК и, соответственно, требует согласования.
Указанные противоречия обусловлены императивностью подавляющего числа норм главы 16 ГК, не допускающих какую-либо дифференциацию режима общей собственности для отдельных видов имущества. Между тем такая дифференциация необходима для обеспечения эффективного гражданского оборота, что вынудило законодателя установить в отдельных федеральных законах правила об общей собственности, отличающиеся от положений главы 16 ГК.