Файл: Наименование темы курсовой работы.doc

5) по способу рефинансирования. Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов.

6) по способу амортизации долга на:

— постоянный ипотечный кредит;

— кредит с переменными выплатами;

— кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

7) по виду процентной ставки на кредиты с:

— фиксированной процентной ставкой;

— переменной процентной ставкой;

8) по возможности досрочного погашения:

— с правом досрочного погашения;

— без права досрочного погашения;

— с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа;

9) по степени обеспеченности (величине первоначального платежа). Сумма кредита может составлять от 50% до 100% стоимости заложенного имущества.

Залог недвижимости является обязательным при оформлении договора ипотечного кредитования. Он позволяет снизить возможные риски банка при утрате заемщиком возможности погашения долга и дисциплинирует заемщика для добросовестного исполнения взятых на себя обязанностей. Следует отметить, что залоговое имущество не является собственностью банка, а принадлежит заемщику. Только в случае неуплаты оно по решению суда становится объектом реализации для компенсации неуплаченного долга.

На основании вариантов залога, можно выделить два вида ипотечного кредитования:

1. 
   Под залог недвижимости, имеющейся в собственности до получения кредита.
   
2. 
   Под залог приобретаемой недвижимости на деньги банка.
   

Первый вариант отличается выгодными условиями, низкой процентной ставкой, но не является востребованным по объективным причинам:

• 
  располагая собственным жильем, человек, чаще всего не нуждается в покупке квартиры в кредит;
  
• 
  риск потери имеющегося имущества вместе с приобретаемым возрастает.
  

Второй вариант отличается более высокими ставками и ограничениями на использование недвижимости, но является наиболее популярным. Заемщик на деньги банка покупает жилье, которое оставляет в залоге до момента полного погашения долга.

1.2 Механизм осуществления ипотечного кредитования

В настоящее время ипотечное кредитование представляет собой один из видов залога недвижимости, при котором заложенное имущество остается в распоряжении залогодателя и переходит к кредитору только в том случаи, если заемщик не может выполнить свои обязательства
Ипотечное кредитование — это долгосрочный кредит, который предоставляется физическому или юридическому лицу кредитной организации под залог недвижимого имущества. Главная социальная задача, связанная с обеспечением большей части российских граждан доступным жильём, является актуальной проблемой, которую необходимо решать систематически, максимально быстро и при этом важно опираться не только на опыт российских экономистов, но и также пользоваться ценным опытом иностранных специалистов в данной области.

---

Сейчас мировые практики выделяют две основные модели ипотечного кредитование — модель сберегательного банка и модель ипотечной компании. Модель сберегательного банка основывается на сберегательно — ссудном принципе точка данный принцип подразумевает, что кредитная организация, предоставляй ипотечный кредит, выдвигает заёмщику главное условие, согласно которому клиент обязан накопить в течение определенного времени сумму денежных средств в размере не менее 30%, а требуемой суммы кредита. Поэтому принцип работает не только кредитные союзы но и также с ссудосберегательные ассоциации и строительные общества.

В качестве основных источников предоставления кредитов используются денежные средства, которые поступают от вкладчиков по жилищным накопительным контрактам, от клиентов в виде платежей по ссудам, а также средства, поступающий из бюджетов разных уровней на безведанной основе, то есть дотации.

Модель ипотечной компании основывается на ипотечных ценных бумагах. Данная модель может быть одноуровневой и двухуровневой одноуровневая модель ипотечного кредитования подразумевает, что кредиты, оставляя требования по ипотечным кредитам в своём портфеле, является эмитентом собственных ценных бумаг.

Двухуровневая модель предполагает то, что кредитор уступает права по ипотечным кредитам другому лицу взамен на получение денежной суммы.

Выбор лучшей модели ипотечного кредитования для российского рынка до сих пор не определён. Формально в России базовая модель является двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитование.

По мнению правительства, двухуровневая ипотечная система не подразумевает диктата федерального центра, она способствует осуществлению контроля, выработки рекомендаций, оказание методической помощи и внедрению единых общепринятых мировых стандартных и технологий. По степени развития систем ипотечного кредитования субъектов Российской Федерации могут создаваться региональный ипотечный оператор, не контролируемый Федеральным центром. Но и при этом, появилась возможность и для развития одноуровневой системы ипотечного кредитования в России, связанное с введением закона " об ипотечных ценных бумагах".

В данном законе указано, что банком предоставляется возможность самостоятельно выпускать закладные. Жилищно-строительной кооперативы в России функционируют на основе немецкой системы контрактных строй сбережений.

---

Проблема неоднозначности на законодательном уровне не позволяет точно установить правила для прогрессивного развития системы ипотечного кредитирования в России в условиях современной рыночной экономики.

Для решения проблем ипотечного кредитования в России и перспективного развития данного направления, необходимо решить две основополагающие задачи. Первая из них состоит в совершенствовании законодательной и нормативно-правовой базы, обеспечивающие исполнение обязательств обеих сторон при ипотечном кредитовании. Вторая, затрагивает социальную сторону данного вопроса и предусматривает разработку механизмов социальной защиты заёмщика, как от неправомерных действий банков кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита.

Поочерёдное решение данных задач, позволить нивелировать основные проблемы ипотечного кредитования в России, а как следствие ипотечное кредитование может нести значительный вклад в развитие экономики страны и повысить уровень жизни населения, решив ряд социальных проблем.

Ипотечное кредитование достаточно распространено во всём мире. Ипотечный кредит увеличивает инвестиционный потенциал национальной экономики, и именно в этом заключается его основная экономическая функция. Благодаря ипотеки можно существенно усилить инвестиционную направленность отечественного рынка. Ипотека в этих условиях может стать эффективным средством концентрацией инвестиций в наиболее перспективных направлениях экономического роста российской Федерации.

Мировая практика свидетельствует также и о том, что в процессе реализации ипотечных отношений используется две формы обеспечения обязательства недвижимых имуществом - на основе закладных и на основе актов введения доверительной собственности.

Первая форма ипотеки предусматривает передачу и потекодателем ипотекуполучателю закладной. Согласно этой форме ипотеки ипотекодатель остаётся собственником заложенного имущества, а также имеет право на использование им и получение доходов с этого имущества.

Вторая форма ипотеки предусматривает передачу и потекудателем ипотеку получателю титула собственности на заложенное имущество или прав на введение этим имуществом доверенному лицу до момента погашения долга точка Таким образом, при ипотечных отношениях недвижимости Обязательно должна оставаться в "владение и пользование" должника.

---

Специалисты отмечают две стороны ипотеки.

Во-первых - это использование недвижимого имущества в целях обеспечения обязательства.

Во-вторых - это право обращение взыскание на недвижимое имущество в основании законодательства, ипотечные сделки и решение суда. Поэтому ипотека рассматривается как имеющая производной характер обеспеченного им обязательства. Она возникает силу соглашения с момента его государственной регистрации.

Ипотекой могут обеспечиваться длительные обязательства, а также те которые возникнут в будущем, но уже обусловленное соглашением, вступившим в силу с момента подписание собственных документов. Действительно и будущее обязательство могут возникать на основании соглашений: кредитные, гарантийный, купли-продажи и тому подобное. Недвижимое имущество важно для сфере ипотечного кредитования благодаря его величинным свойствам. Поэтому наше государство заинтересовано в том, чтобы оборот недвижимости был оптимально в формулизован. Включения определённого имущества к недвижимости, Несмотря на то, что имущество не имеет свойство собственно недвижимого имущества, законодатель руководствуется целью распространить на него специфический правовой режим недвижимого имущества-формализовать его оборот точка для ипотечных долгосрочных кредитов присущ процентной риск и риск невозврата кредита, размер которых значительно больше рисков по краткосрочным кредитам. Это связано со сложностью прогнозирования на длительной перспективу ситуации на финансовом рынке и кредиты способности заёмщика.

Внедрение механизмов ипотеки в различные сферы деятельности настоящее время рассматриваются как необходимые условия развития рыночных отношений национальной экономики в целом, а ещё в частности для каждой из её отраслей. Недостаточность объёмов средней и долгосрочного кредитования обострило необходимость широкого внедрения института залога имущества движимого и недвижимого назначение.

В течение короткого исторического периода этот вопрос вошёл в перечень неотложных в нашем государстве, отрешения которых зависят Темп повышения эффективности перспективных отраслей национальной экономики, а следовательно, и уровня жизни всего населения.

При заключении любого договора стороны несут определённые риски, которые могут быть связаны с его исполнением или нарушением. Все участники ипотечного договора также подтверждены рискам. Поэтому данный финансовый инструмент Запаска воспринимает заёмщики, так как кредиторы.

---

Ипотечные риски могут выявится по самым различным причинам- экономическим, политическим, налоговым, инфляционным, риском банковской неликвидности, риском ценных бумаг, рисками не до получения прибыли, снижение стоимости недвижимости, не платежеспособностью клиента и так далее. Основной ипотечного менеджмент любой кредитной организации является снятие ипотечных рисков по максимуму. Для этого постоянно проводятся анализ контроль и управление ими.

1.3 Особенности ипотечного кредитования в РФ

Рассмотрим условия ипотечных кредитов в российских банках. Условия ипотеки и программы кредитования банки определяют самостоятельно. При этом перечень требований к соискателям остается стандартным:

1. 
   Наличие постоянной работы и стабильных источников дохода, которые позволяют обеспечивать платеж по ипотеке и достойное существование заемщика, членов его семьи.
   
2. 
   Стаж работы – от полугода на последнем месте, общий более года.
   
3. 
   Возраст наибольшей трудоспособности и платежеспособности, в большинстве банков от 21 до 70 лет.
   
4. 
   Гражданство РФ и прописка на территории страны.
   
5. 
   Привлечение поручителей при нехватке собственного дохода для одобрения кредита.
   
6. 
   Оформление залога на недвижимость.
   

Из практики работы банка сумма кредита не равноценна имуществу, поступающего в залог (всего 70% оценочной стоимости объекта), остальные заемщик вносит самостоятельно на открытый в кредитной организации счет. Для принятия положительного решения по ипотеке соискателю необходимо предоставить достоверные данные о своих доходах и расходах – размер ежемесячного взноса не должен превышать треть чистого дохода соискателя. При расчете суммы кредитования принимается во внимание уровень ликвидности объекта, чтобы стоимость реализации залога соответствовала размеру ипотечного кредита и расходам банка на его обслуживание.

Главное отличие ипотечного кредита от всех остальных займов состоит в его продолжительном сроке. Большинство российских банков предлагает ипотечные кредиты сроком на 20–25 лет, несмотря на то, что фактически средний срок выданных ипотечных кредитов в стране составляет около 15 лет, а погашают ипотечные кредиты в среднем за семь лет.

Погашение ипотечного кредита должно закончиться до наступления пенсионного возраста, так как считается, что с выходом на пенсию платежеспособность заемщика заметно снижается.

В редких случаях можно договориться о выдаче ипотечного кредита, срок погашения которого заканчивается уже после наступления пенсионного возраста. Но для этого потребуется дополнительное обеспечение: по достижении пенсионного рубежа необходимо взять в созаемщики совершеннолетних детей или оформить в залог еще какой-нибудь объект недвижимости.

---