Файл: Наименование темы курсовой работы.doc

За счет ипотечного кредита на приобретение недвижимости можно оплатить и расходы по ее ремонту, а также на ипотечное страхование – многие банки сами предлагают увеличить кредит на сумму этих расходов.

Ипотечным страхованием называют комплексную программу, которая включает в себя три вида страхования:

1. 
   Страхование жизни и здоровья.
   
2. 
   Страхование недвижимости от повреждения и разрушения.
   
3. 
   Страхование титула – юридической чистоты сделки.
   

В соответствии с федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» страхование недвижимости от повреждения и разрушения является обязательным условием получения ипотечного кредита.

Это делается для защиты кредитора от риска невозврата кредита: в случае когда объект недвижимости серьезно пострадает или будет разрушен, заемщику не будет резона продолжать выплачивать кредит. Вернуть средства для погашения остатка долга по кредиту за счет продажи залога в данном случае будет невозможно. Если же недвижимость застрахована, остаток долга по кредиту вместо заемщика выплатит страховая компания.

Кроме того, банки предлагают ипотечным заемщикам добровольно застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул – юридическую чистоту сделки. Если заемщик застраховал жизнь и здоровье, то в случае серьезных проблем со здоровьем или смерти заемщика, страховая компания возьмет на себя погашение кредита. В зависимости от того, насколько ухудшилось здоровье заемщика, страховая компания будет погашать кредит за него, пока он не выздоровеет, либо выплатит остаток долга полностью, в случае смерти заемщика.

Страхование титула решит проблему в том случае, если сделку купли-продажи недвижимости, приобретенной на кредитные средства, признают недействительной. Причины, по которым сделку с недвижимостью могут признать ничтожной, перечислены в ст. 168–183 ГК РФ.

Если сделку купли-продажи недвижимости признают ничтожной, зарегистрированный договор купли-продажи аннулируется, и покупатель утрачивает право собственности на эту недвижимость. Несмотря на то, что продавец обязан вернуть покупателю деньги за недвижимость, осуществить это практически невозможно. В результате заемщик остается без жилья, без денег и с долгом по кредиту на крупную сумму. В этом случае по договору страхования титула остаток долга по кредиту погашается за счет страхового возмещения.

---

Рассмотрим Особенности российского законодательства в сфере ипотечного кредитования. ГК РФ запрещает вводить какие-либо ограничения на досрочное погашение кредита. Никаких пеней за досрочное погашение кредита частично или полностью банк вводить не должен – это противозаконно. Допускается устанавливать минимальный лимит платежа на досрочное погашение кредита, который должен быть прописан в кредитном договоре. В случае если этот момент в кредитном договоре не оговаривается, значит, досрочно можно вносить любую сумму.

Еще одна особенность российского законодательства выводит ипотечных заемщиков из-под действия правил обращения взыскания на имущество должника. ГК РФ установлено, что в случае принудительного взыскания долга, нельзя обратить взыскание на единственное жилье должника.

Но это правило не применяется, если речь идет о просроченной задолженности по ипотечному кредиту. Неплатежеспособного заемщика могут лишить даже единственного жилья, если он не смог погасить ипотечный кредит. По решению суда жилье может быть продано с открытых торгов. При этом не поможет даже наличие у заемщика несовершеннолетних детей, зарегистрированных в жилье, которое служит предметом залога по ипотечному кредиту, их регистрацию аннулируют после того, как жилье перейдет в собственность нового владельца.
2. Роль ипотечного кредитования в РФ
2.1 Проблемы ипотечного кредитования

Вопросами ипотечного кредитования занимаются не только практики, но исследователи-теоретики. В своих работах они выделяют, как правило, проблемы ипотечного жилищного кредитования, которые можно разделить на несколько категорий. Если рассматривать ситуацию на примере Российской Федерации, К ним относятся проблемы следующего характера:

1. 
   Общеэкономические. В связи с долгосрочностью ипотечного кредитования и его выгодное применение возможно лишь в условиях как экономическое, так и политической стабильности, которая сохраняются на протяжении десятилетий. В реальных российского рынка достигнуть такого состояния крайне сложность, в том числе силу наличия в зависимости от мировых цен на различные сырьё. Финансовые организации считают ипотечное финансирование в таких условиях вложением с высокой степенью риска, вследствие чего завышаются процентные ставки. Нестабильность углубляется также отсутствием гарантии сохранения в неизменённом виде законодательной базы.
   
2. 
   Инфляционный. Ещё одним Основанием для возникновения проблемы ипотечного кредитования в России является высокий темп инфляции. Вследствие этого получается перекос: депозиты со ставками ниже уровня инфляции не привлекательными для вкладчиков, в то время как доходы растут немного медленнее. Результатам стала ситуация, при которой позволить себе принять участие в ипотеке могут лишь те, которые располагает достаточно высоким уровнем доходов.
   
3. 
   Связанные со сроками кредитования. Банки заинтересованы так называемых коротких деньгах, которые быстро возвращаются к ним. Что же касается средств, вложенных в ипотеку, то их возраста нужно ждать десятки лет. За такой долгий промежуток времени ситуация как в стране, так в мире может диаметрально измениться. Высокие риски в ряде случаев компенсируются за счет привлечения государственного финансирования. Однако средства на бюджете имеет свойство заканчиваться. Как альтернативу можно рассматривать использование инструментов фондового рынка, Однако в настоящее время он недостаточно развит.
   
4. 
   Связанный с монополиями. Факт оборота крупных сумм денежных средств не способствует увеличению прозрачности рынка строительства первичного жилья. К числу основных застройщиков продолжает относиться достаточно узкий круг компаний. Недостаточно высокий уровень конкуренции в отрасли удерживает высокую стоимость за квадратный метр жилья, что делает ипотеку что слишком дорогой для большинства среднестатистических российских семей.
   
5. 
   Связанные с наличием альтернативных вариантов вложений проблемы развития ипотечного кредитования означает, что коммерческий банк предпочитает более выгодный и краткосрочные кредиты, они ипотеку.
   
6. 
   Обусловленные иммиграционной политикой - особенно острый вопрос о приобретении жилья стоит крупных городах, куда устремляются потоки мигрантов на заработки. Повышенный спрос влечёт увеличения цен на недвижимость.
   

---

2.2 Анализ ипотечного кредитования в России

Ипотечный рынок Российской Федерации начал свое становление в конце XX века, в последние несколько лет он динамично развивается.



Рисунок 1 – Количество участников рынка ипотечного кредитования Российской Федерации 2017–2019 гг., шт.

На фоне сокращение кредитных организаций наблюдается уменьшение числа банков, предоставляющих ипотечные кредиты (рисунок 1). На 31 декабря 2019 г. число кредитных организаций, которые предоставляют ипотечные кредиты, составляет 318, что на 34 % меньше по сравнению с началом 2017 г. Также следует отметить, что доля организаций предоставляющих ипотечные кредиты на покупку строящего жилья равна около 41 %.

В связи со снижением процентных ставок в 2018 г. отмечается рост количества и объема выданных кредитов. В 2018 г. было предоставлено 3 011 млрд руб., что на 49 % больше, чем в 2017 г., согласно данным таблицы 1. Однако в 2019 г. произошло снижение темпов ипотечного кредитование на 13,76 % в количественном выражении и на 5,47 % в денежном.



Таблица 1 – Динамика объем выданных ипотечных кредитов в период 2017– 2019 гг.



Рисунок 2 – Структура выданных ипотечных кредитов в 2017–2019 гг., млн руб.

Исходя из данных рисунка 2, можно выделить следующие тенденции рынка:

1. 
   За анализируемый период наблюдается рост объема ипотечных кредитов под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве на 261 430 млн руб. в абсолютном выражении или на 39,54 % в относительном.
   
2. 
   Рост объема рефинансируемых кредитов на протяжении трех лет на 48 916 млн руб. в денежном выражении или в относительном на 31,19 %.
   
3. 
   В 2018 г. был выдан наибольший объем «новых» ипотечных кредитов, который составил 1 974 277 млн руб.
   

Также следует отметить, что наибольший объем ипотечного кредитования приходиться на 2018 год и составляет 3 013 114 млн. рублей, что является рекордной величиной за всю историю российского рынка ипотечного кредитования.

---

Рисунок 3 – Средневзвешенная ставка выданных кредитов, %1

Исходя из данных рисунка 3, видно, что за изучаемый период самая низкая средневзвешенная ставка по выданным кредитам в иностранной валюте была в 2019 г. (примерно 7,47 %). В этом же году ставка по кредитам, выданным в национальной валюте России, была самой высокой – 10,64 %. В 2018 г. средневзвешенная ставка по кредитам в рублях ниже по сравнению с 2017 и 2019 гг. и составила 9,56 %.



Рисунок 4 – Средневзвешенный срок выданных кредитов, месяц

Следует отметить, что во втором полугодии 2019 г. ставки предложения стали снижаться и достигли 9,0 % в конце 2019 г. – минимального уровня за всю историю ипотечного рынка.

Согласно рисунку 4, средневзвешенный срок выданных кредитов в российских рублях на протяжении трех растет. В 2019 г. относительно 2017 г. он вырос на 28,5 месяце в абсолютном выражении и на 15,26 % в относительном.

Ипотечное кредитование остается наиболее качественным сегментом кредитования: доля кредитов с просрочкой платежей на 01.01.2020 г. составила менее 1 %, а также наблюдается снижение общего объема просроченной задолженности на 0,43 %. Это связано как с осторожным подходом банков к одобрению ипотеки, а также с макропруденциальная политика Центрального Банка Российской Федерации. С 01.01.2019 года была повышена надбавка к коэффициенту риска (с 50 до 100 %) по ипотечным кредитам с низким первоначальным взносом от 10 до 20 %, что способствовало снижению доли таких кредитов.

2.3 Пути развития ипотечного кредитования

С целью удовлетворения потребностей населения российские банки, а также специализированные учреждения предлагают широкий спектр ипотечных кредитных продуктов и программ. На сегодняшний день на российском рынке уровень монополизации ипотечного кредитования достаточно высок: лидирующие позиции по итогам первого полугодия 2021 года занимают пять основных игроков (Внешторгбанк, Сбербанк России, Raiffeisenbank, Delta Credit, Городской Ипотечный банк). Однако в последнее время на рынке ипотечного кредитования наблюдается тенденция к уменьшению уровня монополизации за счет освоения данного сегмента новыми участниками, которые представлены как российскими коммерческими банками, так и их иностранными коллегами. Увеличение емкости рынка ипотечного кредитования также обусловлено развитием региональной филиальной сети коммерческих банков. Региональная экспансия является одним из наиболее приоритетных направлений на рынке банковского ритейла, поскольку позволяет расширить целевую аудиторию вне мегаполисов, где клиенты не столь избалованы ассортиментом предлагаемых банковских продуктов. Необходимо отметить, что наибольшая активизация деятельности на региональном уровне отмечается со стороны иностранных банков, которые, в свою очередь, добившись значительных успехов на столичных рынках ипотечного кредитования, продолжают предлагать и совершенствовать программы ипотечного кредитовая, имеющие более высокие конкурентные характеристики по сравнению с российскими.

---

Развитие ипотечного жилищного кредитования проходит в сложной экономической ситуации. Статистические данные фиксируют, с одной стороны, недостаточную обеспеченность российских граждан жильем, с другой – небольшие объемы ипотечных жилищных кредитов, выданных банками.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

1. 
   Принятие нормативных правовых актов.
   
2. 
   Оптимальное налогообложение.
   
3. 
   Совершенствования проектирования и технологий строительства.
   
4. 
   Государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу.
   
5. 
   Адресные жилищные субсидии гражданам.
   

Действительно, площадь жилищ, приходящихся на одного жителя, в целом по России составила в 2019 году 20,2 кв. м. Самый низкий показатель в Республики Ингушетия – 6,7 кв. м., наиболее высокий – в Чукотском автономном округе – 28,4. По качеству жизни основной части Россиян мы удерживаемся в седьмом десятке стран среди развивающихся государств. А обеспеченность жильем – основной показатель, характеризующий уровень жизни населения.

Одной из причин неудовлетворенного спроса со стороны населения на жилье являются, прежде всего, доходы населения. Не смотря на декларируемый рост доходов, наблюдается рост доли расходов на покупку товаров и оплату услуг в структуре использования денежных доходов. Так, по предварительным данным в первом полугодии 2019 года она составила 72,5% против 70,6% в соответствующий период 2020 года. При этом на долю оплаты услуг приходилось 17,4% против 16,6% в первом полугодии 2020 года.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Подводя итог выше сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Заключение
В курсовой работе были исследованы теоретические основы ипотечного кредитования и выявлены основные проблемы ипотечного кредитования в банковском секторе Российской Федерации, а также предложены меры по его совершенствованию

---