Файл: Техническое задание на проведение исследования запросов жителей Екатеринбурга на недвижимость.docx

Техническое задание на проведение исследования запросов жителей Екатеринбурга на недвижимость

Цели исследования

Оценка запросов жителей города на недвижимость с точки зрения комфортности городской среды, функционального наполнения территорий новых ЖК, субъективного восприятия качества жизни в зависимости от характеристик жилья.

Задачи исследования

Среди целевой аудитории:

1. 
   Анализ запросов представителей аудиторий относительно географического расположения нового жилья.
   

При анализе местоположения участка следует учитывать две основные характеристики: окружение и доступность. А именно следует дать описание преобладающего в данном районе типе землепользования; доступность.

· Поэтому необходимо провести анализ следующих факторов:

· тип окружающего землепользования;

· Транспортная доступность;

· Экологическое состояние района;

· Социальная репутация;

· Криминогенная ситуация в районе;

· Инфраструктура.

Принятый в рассматриваемом районе тип землепользования - это тип окружающей его недвижимости.

2. 
   Анализ запросов в отношении функционального наполнения приобретаемого жилья.
   

Из установленных законов следует, что власти бесплатно или за доступные деньги обеспечивают жильем людей, отвечающим определенным критериям. Главных два:

1. Нуждаемость в жилье. Тот случай, когда у человека нет жилого помещения или оно слишком маленькое. Этот момент касается всех, кто может претендовать на обеспечение крышей над головой.

2. Имущественный критерий. Речь идет о людях, которые признаны малоимущими. Сюда же в качестве исключения могут быть включены отдельные социальные группы — инвалиды, сироты, родственники правоохранителей и военных, погибших при исполнении своего долга, работники прокуратуры и другие.

Но нельзя с порога заявить: «Я нуждаюсь в собственном доме, давайте мне ключи!» Нужно, чтобы такой статус был подтвержден. По статье 51 ЖК РФ, нуждающимися являются следующие:

• 
  те, у кого нет жилья в собственности или по договору социального займа;
  

• 
  граждане с жильем, но уровень обеспеченности жилплощадью ниже учетной нормы — в каждом регионе она своя, например, в Москве 10 «квадратов» для обычных квартир и 15 м² для коммуналок;
  

---

• 
  люди, проживающие в месте, не отвечающем обязательным требованиям к жилым помещениям (смотрите постановление правительства РФ № 47);
  

• 
  проживающие в квартире на несколько семей, если в составе собственной семьи есть человек с хроническими болезнями, указанными Приказе Минздрава РФ № 987н.
  Нуждающимся будет и член семьи всех тех, кто перечислен выше.
  
  — Показатели несоответствия занимаемой площади учетной норме утверждаются органами местной власти и действуют только на территории того или иного региона. Так, например, в Самарской области норма составляет от 11 до 15 кв.м на 1 члена семьи, в зависимости от категории граждан, — указывает эксперт.
  
  Нуждаетесь вы в жилье или нет — признают органы местного самоуправления по месту жительства.
  

3. 
   Анализ запросов экосистемного характера (материальная инфраструктура, социальная инфраструктура).
   

Для уточнения и наполнения содержания понятия социальная инфраструктура необходимо раскрыть понятие «социальная сфера жизни общества». Под социальной сферой жизни общества принято понимать комплекс отраслей народного хозяйства, предназначенных для обеспечения требуемого качества и уровня жизни населения. Социальная сфера является обязательным компонентом народно-хозяйственных комплексов различных уровней и занимает ведущую роль в формировании инфраструктурных систем. Деятельность каждой из отраслей социальной сферы имеет ярко выраженный региональный характер и находит свое отражение не только в удовлетворении потребительского спроса населения, но и в формировании архитектурного облика, эстетическом оформлении и благоустройстве городов и поселений.

Под социальной инфраструктурой будем понимать материально- техническую базу, предназначенную для обеспечения выполнения всех функций отраслями социальной сферы. Следовательно, функции социальной инфраструктуры связаны (коррелированы) с функциями социальной сферы в части обеспечения их материально-технической базы. Этими функциями являются:

выполнение распределения и обмена материальных благ;

- оказание потребительских услуг;

- охрана здоровья населения;

- формирование общественного сознания и научного мировоззрения

---

;

- управление и охрана общественного порядка.

4. 
   Анализ представлений ЦА о комфортной для проживания городской среде.
   

Ключевой проблемой развития городской среды является разрозненность методических подходов и адекватных инструментов к оценке комфортности. Это объективно затрудняет возможность муниципальных органов власти использовать оценку в качестве одного из элементов системы управления развитием комфортной среды для проживания и ведения бизнеса. В настоящие время различные финансовые, градостроительные и архитектурные организации составляют рейтинги городов, в которых дают комплексную оценку совокупности экономических, социальных и экологических параметров развития и функционирования городов: доходы и расходы населения, объем инвестиций в жилищное строительство и основные фонды, состояние здравоохранения, образования и социальной сферы, покупательная способность населения и уровень преступности.

Однако, данные подходы в большей мере оценивают уровень и качество жизни населения города в целом или отдельных е составляющих (например, экологического благополучия), чем комфортность именно городской среды и комфортности пребывания населения на заданной локальной территории.

В связи изложенными аргументами возникает необходимость выработки методического подхода к оценки комфортности городской среды и построения на данной основе показателя, призванного отразить многослойность городской среды как пространства существования и взаимодействия локальных сообществ.

В данном комплексном показателе рассчитываемом на основе многоуровневой оценки, отражается иерархическая структура социально-экономического пространства города согласно пирамиде потребностей удовлетворяемых различными его составляющими: экологическая безопасность и чистая окружающая среда: возможности для самореализации, реакции, досуга, коммуникации духовного саморазвития: комфортные жилищные условия и удобная коммунальная инфраструктура; доступность муниципальных услуг; безопасность перемещения по городу и удобство дорожного движения; эстетическое удовлетворение от архитектурно-планировочных решений и организации общественных пространств.

Поскольку городская среда интегрирует множество межуровневых взаимосвязей как экономического так и социально культурного характера, это обращает нас к исследованию её как многоуровневой структуры с использованием иерархического подхода.

---

В рамках иерархического подхода предметом анализа выступает взаимопроницаемость экономических, социальных, культурных процессов, происходящих в городской среде и взаимовлияние решений населения бизнеса, власти, определяющих ее развитие.

Следовательно, в составе показателя комфортности городской среды ПКГС будет учтено множество асимметричных интересов местных и бизнес-сообществ, реализуемых в различных измерениях городского пространства:

Жилищно-коммунальное хозяйство (В)

Динамика жилищных условий населения (С)

Городское благоустройство (D)

Окружающая среда (E)

Культура города (F)

Плотность спортивных и парковых объектов (G)

Транспортная инфраструктура (H)

Плотность экономических и бытовых объектов торговли (I)

Плотность образовательных учреждений (L)

5. 
   Определение способов коммуникации/привлечения потенциальных покупателей, их представлений о принципиально новом комфортном жилье.
   

Один из ключевых принципов современного менеджмента, который лежит в основе практически всех успешных бизнес-стратегий, — это ориентация на потребителя. Максимальное удовлетворение требований и ожиданий клиентов благотворно влияет на уровень конкурентоспособности компании.

Для обеспечения успеха продаж важно выяснить нужды и потребности потребителя, определить, чем он руководствуется, установить, кто и каким образом оказывает влияние на выбор и принятие решений о покупке, знать, что понравится клиенту как человеку, и создать систему работы с потенциальным покупателем. Эта работа должна выполняться по двум направлениям: поиск потенциальных покупателей; их привлечение и удержание.

Поиск потенциальных покупателей основывается на следующих принципах:

особое внимание следует обращать на знакомых людей, которых можно заинтересовать продуктами, услугами или идеей;

не следует пренебрегать своими деловыми контактами, так как деловые партнеры — потенциальные потребители;

необходимо информировать клиентов о новых модификация продукта или новых товарах;

следует использовать в качестве источников информации работников компании, которые зачастую обладают ценной информацией о потенциальных клиентах, и т.д.

Всех потребителей можно подразделить на четыре группы:

---

1) завтрашние (потенциальные) потребители — это группа потребителей, чей рынок компания хочет завоевать. На них обычно затрачиваются значительные ресурсы с тем, чтобы упрочить положение компании на этом рынке, а также на развитие взаимоотношений;

2) сегодняшние (ключевые) потребители — это обычно покупатели, с которыми установлены долгосрочные отношения; они покупают значительные объемы товаров; с ними установлен ряд личных контактов;

3) сегодняшние покупатели — это покупатели, приобретающие от значительных до небольших объемов товаров, контакты с которыми установлены достаточно давно, однако отношения с ними не являются столь близкими, как с предыдущей группой потребителей;

4) вчерашние потребители — это такие потребители, которых, как правило, много, отношения с ними установлены давно, однако каждый из них приобретает лишь незначительный объем товара. Компания продолжает поддерживать с ними отношения, скорее, «по инерции», так как существенной прибыли они не приносят.

Внимание организации должно быть сконцентрировано на «ключевых» клиентах, а также следует правильно оценивать «завтрашних» потребителей.

Современный маркетинг рассматривает работу с покупателями (управление взаимоотношениями с клиентами) как бизнес, основанный на лояльности покупателя к компании. В этом случае выделяются следующие этапы «жизненного цикла» покупателя в компании: осведомленность; проба; первая покупка; повторные покупки; лояльность.

6. 
   Анализ трендов на региональном рынке недвижимости (Екатеринбург + Свердловская область).
   

Рынок недвижимости, особенно жилой, играет важную роль в экономике Российской Федерации и её регионов. По данным Международного валютного фонда на 01.01.2014, приводимым на сайте ЦБ РФ, отношение кредитов на жилую недвижимость к совокупным кредитам и займам в России составило 7,4%, на коммерческую - 4,9%. Перспективы роста доли кредитов на жилую недвижимость, в общем объеме заемных средств, связаны как с развитием экономики, так и со снижением ставок по ипотечному кредитованию.

Низкая доля кредитов на жилую недвижимость в России, по сравнению с другими странами, вызвана, в том числе, большими процентными ставками. Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным с начала года на 01.12.2014, по данным ЦБ РФ, составляла 12,37%, тогда как в Израиле ставки по таким кредитам начинаются от 3,5%, а в Германии с 3,3%. Но даже при двузначных ставках по жилищным кредитам их объем в России увеличился, по данным ЦБ РФ, с 418 млрд. руб. в 2010 году до 1808 млрд. руб. за 2014 год. Возможно с ростом доступности кредитов для населения их роль в экономике РФ достигнет уровней сравнимых с рынками более развитых в этом отношении стран.

---