Файл: Техническое задание на проведение исследования запросов жителей Екатеринбурга на недвижимость.docx

Очевидно, что рынок недвижимости очень сильно зависит от кредитов. Например, по сообщению заместителя мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марата Хуснуллина, около 70% квартир в Москве приобретается за счет ипотеки, но заемные средства не единственный возможный источник денежных средств. Поэтому при изучении сезонных колебаний активности покупательского спроса на региональном уровне использовались оперативные данные формы статистического наблюдения № С-1 «Сведения о вводе в эксплуатацию зданий и сооружений», по которой отчитываются крупные и средние предприятия, с ежемесячной периодичностью. Исходные данные представлены, в виде накопительного итога с начала года на конец отчетного периода.

Средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Екатеринбурга сейчас составляет 99 104 рублей. За месяц стоимость выросла на 0,1%. С начала 2022 года цена выросла на 5,8%.

В центре Екатеринбурга квартиры в этом сегменте предлагают по 133 539 рублей за «квадрат». В приближенных к центру районах квадратный метр сегодня стоит 108 465 рублей, квартиры во втором поясе продают по 92 177 рублей за квадратный метр. В третьем поясе «квадрат» продается в среднем за 82 060 рублей, в отдаленных районах Екатеринбурга - по 67 100 рублей.

Отдельно стоит коснуться «полнометражек» и «брежневок». Средняя цена на квадратный метр в домах «сталинской постройки» составляет 78 755 рублей, за месяц цена таких объектов упала на 3,6%. «Брежневки» упали в цене на 0,9% до 84 993 рублей за квадратный метр.

«Хрущевки» поднялись в цене на месяц на 0,6% и составляет 86 935 рублей. В «пентагонах» «квадрат» вырос больше всего – по итогам июля он поднялся в цене на 1%. В панельных девятиэтажках 70-х годов квартиры сейчас продают по 87 260 рублей за квадратный метр.

Квартиры улучшенной планировки на вторичном рынке жилья подорожали на 0,3%. Жилье в типовых проектах 80-х и 90-х годов постройки сейчас продается в среднем по 90 241 рублю за квадратный метр.

Жилье в домах, построенных после 2000 года, цены за месяц в цене не изменились, они продаются в среднем по 111 621 рублей за «квадрат».

В коммуналках стоимость квадратного метра выросла на 2,3% до 73 406 рублей. В пригороде квартиры подорожали на 0,6% до 75 117 рублей на «квадрат».

7. 
   Экспертная оценка основных ожиданий ЦА.
   

всё очевидно: потребитель ждет от продукта решения своих проблем.

Чтобы проанализировать ожидания, нужно:

• определить целевую аудиторию (если заказчик очертил слишком широкую ЦА, необходимо ее сузить или разбить на сегменты)

---

• понять, что хочет представитель ЦА, что его интересует

• определить ключевые проблемы, которые решаются с помощью нашего продукта

Для потребительской аудитории (b2c) иногда полезно применить метод «второго приближения». Мы пробуем заглянуть «глубже» в голову читателя, чтобы понять, что же лежит в основе желания обладать каким-либо продуктом.

Например, айфон — это не только средство связи, решающее проблему коммуникации, но и статусная вещь.

Если мы будем понимать, для кого пишем, наш текст будет попадать точно в цель.

8. 
   Экспертная оценка предложения на рынке недвижимости в Екатеринбурге в средовом и функциональном разрезах.
   

Цены на услуги оценки недвижимости  в Екатеринбурге

Жилая недвижимость
Квартира однокомнатная	за объект		от 2000 руб.
Квартира более 1 комнаты, комната в квартире, комната в общежитии	за объект		от 2000 руб.
Квартира уникальная	за объект	квартира более 4х комнат, более 1 уровня	от 2500 руб.
Садовое владение	за объект	земельный участок в садовом объединении с улучшениями или без	5000 руб.
Частный дом	за объект		5000 руб.
Коттедж	за объект	частный дом более 100 квадратных метров	7000 руб.
Гараж	за объект	гараж, паркинг, парковочное место, и т.д.	2000 руб.
Земельный участок для ИЖС или ЛПХ без застройки	за объект		3000 руб.
Оценка ущерба
Ущерб от затопления	за объект	стоимость указана за помещение, при этом помещением так же считается сан узел, коридоры, балконы. Окончательная стоимость за помещение зависит от степени повреждения	от 2500 руб.
Ущерб от пожара	за объект	стоимость указана за помещение, при этом помещением так же считается сан узел, коридоры, балконы. Окончательная стоимость за помещение зависит от степени повреждения	от 3000 руб.
Оценка нежилой недвижимости
Встроенное нежилое помещение (офис, магазин и т.д.) включая определение ставки арендной платы	за объект	до 300 м2	10 000 руб.
		300 – 1000 м2	15 000 руб.
		1000 – 5000 м2	20 000 руб.
		более 5000 м2а	от 20 000 руб.
Отдельно-стоящее здание	за объект	до 1000 м2	20 000 руб.
		более 1000 м2	от 20 000 руб.

---

9. 
   Выделение региональных кейсов в сфере недвижимости - лучшие практики.
   

КЕЙС № 1

БАНКРОТСТВО ПРОДАВЦА – грабли, которые бьют вас по лбу с отложенным эффектом.

Компания купила недвижимость, и по условиям договора перечислила деньги не продавцу, а сразу на счет третьего лица, так как оно являлось одним из кредиторов продавца. Это условие было прописано в договоре. Примерно через полгода в отношении продавца была начата процедура банкротства, еще через некоторое время управляющий по банкротству подал иск о признании договора купли/продажи недействительным, так как были нарушены права остальных кредиторов.

Кейс № 2

НАЛОГОВЫЕ ТРЕНДЫ – грабли, которые бьют вас даже тогда, когда вы на них наступаете

Не так давно в Беларуси был введен институт трансфертного ценообразования, а это значит, что налоговые органы получили возможность контролировать стоимость продаваемой недвижимости. И если недвижимость была продана по цене, отличающейся от рыночной более чем на 20%, органы МНС имеют право скорректировать налоги.

Кейс № 3

СОВМЕСТНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ – грабли, на которые наступает ваш партнер, а достается обоим

Объект недвижимости был куплен партнерами в общую собственность: один получил 2/5 в праве собственности, второй – 3/5 в праве собственности. Примерно через год один из партнеров внес свою долю в праве собственности в уставный фонд арендатора. Таким образом, арендатор перестал быть арендатором и стал одним из собственников, соответственно, перестал платить какую-либо арендную плату, но продолжил пользоваться зданием.

Кейс № 4

ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО – грабли, на которые вы наступили вроде бы один раз, но бить они вас продолжают постоянно

Застройщик, столкнувшись с финансовыми сложностями, привлек к строительству дольщиков, но сохранил за собой порядка 50% площадей. После окончания строительства он продолжил управлять и обслуживать недвижимость, а также выставлять эксплуатационные и коммунальные платежи, но с тем нюансом, что эти платежи были в несколько раз выше рыночных. В итоге разгорелся конфликт, в рамках которого были обнародованы все документы по строительству здания.

Кейс № 5

ПРОДАЖА НЕЗАВЕРШЕННОГО ПРОЕКТА – продажа обычных жестких граблей по цене граблей с поролоновой насадкой

Инвестор купил компанию с правами на проект и земельный участок. Через полгода после покупки исполком начал процедуру изъятия земельного участка, так как предыдущим собственником были нарушены сроки освоения земли. В итоге, несмотря на длительную борьбу, участок был изъят из владения.

---

10. 
    Анализ драйверов, способных стимулировать спрос и предложение на рынке недвижимости Екатеринбурга.
    

В качестве конечной цели любой анализ рынка предполагает оценку емкости рынка.

Емкость рынка - количество объектов того или иного вида недвижимости, которое может быть потреблено (приобретено, арендовано) на данном рынке в течение определенного периода времени.

Оценка емкости рынка предполагает проведение оценки спроса и предложения на рынке.

Цель анализа спроса - классификация потенциальных потребителей того или иного вида недвижимости, определение величины возможного потребления недвижимости той или иной группы потребителей.

Для рынка жилья основное значение при этом имеют следующие факторы:

потенциальные потребности населения в жилье;

уровень доходов населения.

В свою очередь потребности населения в жилье определяются:

социально-демографическими характеристиками населения - размерами семей, половозрастной структурой населения;

социально-психологическими характеристиками населения - уровнем об разования,

стилем жизни, склонностью к миграции, предпочтением собственности или аренды.

Ясно, однако, что масштабы потребления определяются не только по требностями, но, прежде всего, уровнем доходов населения.

Опыт развитых стран показывает, что реально семья в состоянии тра тить ка жилье (включая оплату коммунальных услуг) около трети сваях до ходов.

Поэтому определение уровня доходов населения, распределения населения по величине доходов - одна из важнейших задач при изучении спроса на рынке недвижимости.

К сожалению, в России сегодня чрезвычайно сложно определить реальный уровень доходов и структурировать население по его величине, поскольку значительная часть доходов носит "теневой" характер и не учитывав ется официальной статистикой.

При оценке потенциального спроса на рынке жилья учитываются такие факторы:

динамика занятости;

динамика образования и распада семей;

возможности и финансовые условия получения кредитов на приобретение жилья;

уровень цен на жилье;

величина расходов на содержание жилья;

инфляционные ожидания.

На основании анализа спроса может быть произведена сегментация рынка, позволяющая выделить отдельные группы потенциальных покупателей и соответствующие им виды объектов недвижимости.

В практике петербургского рынка принято следующее разделение рынка жилой недвижимости:

---

- элитное жилье (престижный район города, экологически безопасное расположение, кирпичное здание, подземный гараж, стоянка, охрана, автономное обеспечение, социаль ная однородность, площадь квартир от 80 кв. м, площадь кухни от 15 кв. м, жилая пло щадь от 50 кв. м, ванная комната, два санузла, холл, лоджия, цена кв. м от 1000 долл.);

- качественное жилье (престижные районы, экологическая безопасность, кирпич, крупногабаритные квартиры площадью более 40 кв. м для однокомнатной квартиры, бо лее 60 - для двухкомнатной, кухня более 10 кв. м, лоджия (балкон), с ценой более 600 долл. за кв. м);

типовое (экологическая безопасность, кирпичное или панельное здание современных серий, изолированные комнаты, площадь кухни более 8 кв. м, раздельный сакузел, балкон,

дешевое (не отвечающее перечисленным выше признакам с ценой менее 450 долл. за кв. м) (данные о ценах относятся к 1998 г.)

Спрос на рынке коммерческой недвижимости также зависит от ряда факторов и в большей степени, чем спрос на рынке жилья испытывает на себе влияние рыночной конъюнктуры.

Анализ спроса на коммерческую недвижимость предполагает выделение разных групп потребителей на рынке, в частности, таких, как:

- учреждения, страховые, финансовые организации (во-первых, их деятельность непосредственно связана с потоками посетителей; во-вторых, для нормального функционирования им необходимы постоянные контакты как между собой, так и с органами власти.

11. 
    Анализ лучших практик по созданию комфортной инфраструктурной/социальной среды для покупателей современной недвижимости.
    

Решение проблемы формирования комфортной городской среды было и остается важнейшей и наиболее приоритетной целью развития общества. Особенно актуальной эта проблема стала с ростом урбанизации. Еще не так давно оптимизация городского пространства заключалась в ослаблении их всестороннего роста, то сегодня приоритет отдается решению проблем социального и экономического характера. Исходя из этого, возрастает необходимость в исследованиях городского пространства. Особенно интересным направлением для изучения является комфортность городской среды, это обусловлено тем, что природные, экономические и социальные особенности города целесообразно изучать на масштабном примере. Настоящие реалии экономического развития и условия рынка подразумевают конкурентные отношения во всех сферах экономики и общества. Конкуренция возникает и между городами. Сегодня можно наблюдать борьбу городов за инвестиции и туристов, однако, как отмечают эксперты, в ближайшее время объектом соперничества станут жители города. В высокоразвитом городе концентрируются профессиональные кадры, внебюджетные инвестиции, поставщики, ресурсы, информация, развивается туризм, все это положительно сказывается на экономике. Состояние города и степень его развития зависят от жителей. Творческие, образованные, профессиональные, высококвалифицированные, талантливые люди стремятся жить в благоустроенном пространстве, поэтому важнейшим критерием привлекательности и престижности города является комфортная городская среда. Разработка программ улучшения комфорта городского пространства и их реализация дают возможность выработать наиболее подходящие потребностям

---