Файл: 1 Теоретические основы Ипотечного кредитования 3 1 Ипотечный кредит как форма кредита в экономике 3.docx

В настоящее время в соответствии со ст. 334 ГК РФ ипотека недвижимости представляет собой договор залога. Ипотечное кредитование представлено системой долгосрочных кредитов, выдаваемых банками для покупки квартиры на первичном или вторичном рынке. Схема ипотечного кредитования выглядит так: банковское учреждение заключает с клиентом кредитный договор, по которому выдает кредит и договор об ипотеке, по которому берет в залог недвижимость, рыночная стоимость которого должна превышать величину выдаваемого кредита. Квартира, которая является залогом, остается во владении и пользовании у залогодателя (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке»). В залог можно оформлять любую недвижимость, включая ту, на которую выдается кредит на строительство, а также уже имеющуюся в собственности квартиру. В случае неплатежеспособности клиента банк имеет право реализовать квартиру, находящуюся в залоге, и возместить свои расходы либо переоформить квартиру, находящуюся в залоге в собственность банка.

Согласно Федеральному закону № 102-ФЗ от 16.07.1998 (ред. от 03.07.2016) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закреплена целостная система правоотношений сторон при нарушении со стороны заемщика исполнения обязательств, а также на заложенное имущество определен порядок получения взыскания в соответствии с нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

На сегодняшний день, действующее законодательство РФ не имеет ограничений относительно залогового правоотношения по субъектному составу. Согласно законодательству и залогодателем, и залогодержателем, может стать физическое либо юридическое лицо, а также либо государство. Установленное таким образом правило, предусматривает возможность кредита для лиц, не располагающих недвижимостью, в случае если третьи лица, обладающие правом собственности на определенное недвижимое имущество, обозначатся как залогодатели для обеспечения исполнения обязательств не имеющих в собственности недвижимости лиц.

Ипотечное жилищное кредитование отличается от других видов кредита, которые обеспечиваются ипотекой по целевому назначению (выдается кредит для покупки жилья) и по предмету залога, (покупаемое жилье). В соответствии с законом по ипотечным договорам предусмотрена возможность залога определенных видов недвижимого имущества. К такому имуществу относят квартиры, жилые дома и части квартир и жилых домов, состоящих из нескольких или одной изолированных комнат (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»). Запрет ипотеки предусмотрен в отношении имущества, подпадающего под обязательную приватизацию, либо того, где приватизация запрещена, в установленном федеральным законом порядке.

---

Следовательно, ипотечные взаимоотношения могут сформироваться на основании закона или договора (ст. 1 ФЗ «Об ипотеке») и иметь несколько вариантов:

- ипотечные договора на приобретенное жилое помещение с требуемым нотариальным подтверждением сделки и обязательной государственной регистрацией ипотеки;

- трехсторонние (смешанные) договора купли-продажи совместно с ипотекой жилого помещения, когда все три заинтересованные стороны параллельно и почти одновременно определяют, нотариально утверждают и регистрируют переход от продавца квартиры к покупателю права собственности, а также ипотеку этого жилья в пользу кредитора;

- договора приобретения жилой недвижимости с привлечением кредитных средств, согласно возникающей в силу закона ипотеке в момент регистрации купли-продажи такого помещения.

Необходимо отметить, что основная часть субъектов Российской Федерации приняла необходимые нормативные акты, целевые программы, положения о формировании и поддержке ипотечно-кредитной системы на своей территории. Однако в ряде случаев нормативно-правовые акты субъектов РФ представляют собой только нормы-декларации, что негативно сказывается на формировании и регулировании ипотечно-кредитной системы в России.

Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет решить жилищную проблему. На сегодняшний же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.

---

1.3 Современное состояние ипотечного кредитования в России

На протяжении всей человеческой истории существовала острая необходимость в приобретении собственного жилья. Наряду с этим стали вырабатываться более высокие требования общества к собственному имуществу, и вследствие чего возникла проблема улучшения жилищных условий, решение которой, как правило, осложнялось отсутствием необходимого источника финансирования.

Таким образом зародился ипотечный кредит, который позднее получил широкое распространение во всем мире, и в нашей стране также является весьма актуальным.

В первом полугодии 2017 года для рынка ипотечного жилищного кредитования в России были характерны следующие тенденции.

Во-первых, продолжается сокращение числа банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, на фоне уменьшения количества действующих кредитных организаций. По состоянию на 1 июля 2017 года число участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования сократилось по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 76 кредитных организаций и составило 423 участника. В первом полугодии 2015 году также наблюдалось сокращение на 63 кредитные организации по сравнению с 2014 годом. Их количество на 1 июля 2015 года составило 572.

Таблица 1. Число кредитных организаций, предоставляющих ипотечное жилищное кредитование

Показатель (на 1 июля)	2014	2015	2016	2017
Число кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, шт	635	572	499	423
Темп прироста, %	-	-9,92	-12,76	-15,23

Во-вторых, наблюдается увеличение объема предоставленных ипотечных жилищных кредитов.

Объем ипотечного жилищного кредитования по итогам первого полугодия 2017 года вырос на 16,26 % по сравнению с первым полугодием 2016 года, превысив показатель соответствующего периода рекордного 2014 года. В первом полугодии 2017 года кредитными организациями было предоставлено 423486 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 773,0 млрд. рублей. Их доля в общем объеме кредитов, предоставленных физическим лицам, составила 19,5 %. На 1 июля 2015 года было предоставлено 280 489 ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 460,7 млрд. рублей. Их доля в общем объеме кредитования сократилась на 0,2 % по сравнению с 2014 годом и составила 18,3 %.

---

Таблица 2. Динамика объема ипотечного жилищного кредитования

Показатель (на 1 июля)	2014	2015	2016	2017
Объем ИЖК, шт.	448577	280489	390109	423486
Темп прироста, %	-	-37,47	39,08	8,56
Объем ИЖК, млрд. руб.	769,7	460,7	664,9	773
Темп прироста, %	-	-40,15	44,32	16,26

Период 2014–2015 гг. стал серьезной проверкой для отечественного банковского сегмента. С началом экономического кризиса данный инструмент стал менее доступным — произошло значительное повышение ставок, что увеличило стоимость заемных средств. Общий рост геополитической напряженности, понижение кредитных рейтингов, ослабление национальной валюты, санкции против крупнейших российских банков снизили возможности для внешнего фондирования банков.

В-третьих, продолжается рост доли ипотечных жилищных кредитов, предоставляемых в рублях. В первом полугодии 2017 года было выдано 423 482 ипотечных кредитов в рублях на сумму 772,7 млрд руб., что составляет 99,96 % от общего объема. Количество предоставленных ипотечных кредитов в рублях в 2017 году возросло по сравнению с аналогичным периодом 2016 года на 8,6 %. При этом количество кредитов в иностранной валюте уменьшилось в 6 раз — до 4 кредитов.

В первом полугодии 2015 года было выдано 280 434 ипотечных жилищных кредитов в рублях на сумму 459,0 млрд. рублей, что составляет 99,6 % от общего объема. Количество предоставленных ИЖК в рублях уменьшилось по сравнению с первым полугодием 2014 года в 1,6 раза при сокращении объема кредитования в 1,7 раза. В то же время количество кредитов в иностранной валюте уменьшилось в 7,5 раз.

Таблица 3. Объем ипотечного жилищного кредитования в рублях и иностранной валюте

Показатель (на 1 июля)	2014	2015	2016	2017
Объем ИЖК в рублях, шт.	448163	280440	390085	423482
Темп прироста, %	-	-37,42	39,10	8,56
Объем ИЖК в рублях, млрд. руб.	766	459	664,2	772,7
Темп прироста, %	-	-40,08	44,71	16,34
Объем ИЖК в ин. валюте, шт.	414	54	24	4
Темп прироста, %	-	-86,96	-55,56	-83,33
Объем ИЖК в ин. валюте, млрд. руб.	3,7	1,7	0,7	0,3
Темп прироста, %	-	-54,05	-58,82	-57,14

---

В-четвертых, в 2017 году увеличилась просроченная задолженность в рублях по отношению к 2016 году на 12,8 %, составив 4316,3 млрд. руб. При этом задолженность в иностранной валюте сократилась на 42 % и составила 54,6 млрд. руб.

В предшествующем 2016 году задолженность в рублях выросла на 17 % и составила 4087,5 млрд. руб., задолженность в иностранной валюте снизилась на 18,7 % и составила 94,1 млрд. руб. В 2015 году по состоянию на 1 июля наблюдалось увеличение задолженности по ипотечным жилищным кредитам в рублях на 18,9 % и на 15,4 % в иностранной валюте, которая составила 3492,7 и 115,7 млрд. рублей соответственно. На современном этапе эксперты выделяют ряд причин, которые приводят к росту задолженности по ипотечному жилищному кредитованию.

Во-первых, это существенное снижение платежеспособности и благосостояния граждан, которые, с одной стороны, не могут вовремя оплачивать платежи по ранее взятым кредитам, а с другой, предпочитают ипотечным жилищным кредитам альтернативные вложения с большей финансовой отдачей.

Во-вторых, наличие монопольных операторов на рынке ипотеки и, как следствие, недоступная большинству заемщиков завышенная стоимость конечного ипотечного продукта (включая все страховки, комиссии и прочие платежи). В-третьих, недостаток доступных социальных ипотечных программ с государственной поддержкой, которые бы реально работали.

В пятых, в 2017 году наблюдается значительное снижение процентных ставок по ипотеке в рублях и иностранной валюте, а также увеличение сроков кредитования. Так в первом полугодии 2017 года срок предоставления ипотечных жилищных кредитов в рублях увеличился на 4 месяца по сравнению с первым полугодием 2016 года и составил 15,5 года. За аналогичный период 2016 года данный показатель вырос на 9 месяцев по сравнению с первым полугодием 2015 года и составил 15,2 года. Средний срок ипотечного жилищного кредитования в иностранной валюте увеличился в 2017 году на 11 месяцев и составил 4,3 года, а в 2016 году, наоборот, наблюдалось снижение этого показателя на 10 месяцев до 3,4 года.

При этом средневзвешенные процентные ставки за 2017 год существенно снизились: в рублях — на 1,23 %, составив 11,50 %; в иностранной валюте — на 1,40 % до 6,75 %. Такая же тенденция наблюдалась и в первом полугодии 2016 года. Снижение ключевой ставки Банка России до 9,00 % в июне 2017 года, а также снижении инфляции способствовало уменьшению средневзвешенной процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам. Как следствие, с июня 2016 года по июнь 2017 года значение ставки снизилось с 12,73 % до 11,5 % и достигло своего минимума. Благодаря такому снижению в результате в России начал восстанавливаться спрос и доступность жилья. Банки выдали за семь месяцев 2017 года рекордное количество жилищных кредитов.

---