Файл: Договор аренды в гражданском законодательстве 5 1Понятие договора аренды 5.doc

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1. 
   арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества. Содержание препятствий пользованию имуществом может трактоваться довольно широко. К ним можно отнести любые случаи не обеспечения спокойного пользования арендованным имуществом, в частности, не проведение арендодателем текущего ремонта или невыполнение им обязанности по содержанию имущества, когда такие обязанности возложены на него договором;
   
2. 
   переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора. Поскольку закон не требует, чтобы эти недостатки были существенными, договор аренды может быть расторгнут при наличии у имущества любых препятствующих пользованию недостатков;
   
3. 
   арендодатель не проводит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;
   
4. 
   имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, непригодном для его использования (ст. 620 ГК). Досрочное расторжение договора по этому основанию производится независимо от того, виновен в этом арендодатель или нет.
   
5. 
   Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию, как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Следует обратить внимание на то, что этот перечень не может быть сокращен по соглашению сторон. Так как, по моему мнению, сторона в договоре отказывается от своего права на обращение в суд, т. е. от защиты предполагаемо нарушенных прав в судебном порядке. А ст. 3 Гражданского процессуального кодекса говорит о том, что отказ от права на обращение в суд (установленное той же статьей) недействителен. То есть любое соглашение, устанавливающее невозможность стороны в договоре обратиться в суд, в случае нарушения ее прав будет являться ничтожным. В связи с этим позволю себе не согласиться с кандидатом юридических наук, доцентом А. А. Ивановым¹⁵, который утверждает, что стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон. Он говорит о том, что такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью. А далее он говорит о том, что в любом случае договор аренды может досрочно расторгнут судом по иску заинтересованной стороны, чем противоречит самому себе. Ведь уже из слов ст. 619 ГК : «по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях…», видно что при наступлении этих случаев (они перечислены в статье) арендодатель может обратиться в суд за защитой своих интересов. И исключение этих случаев (оснований досрочного расторжения договора), как возможности досрочного расторжения договора, должно рассматриваться как исключение права на обращение в суд. Данное положение, как я уже говорил, ничтожно.
   

---

В своей работе хочу привести мнение по вопросу расторжения договора заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ, доктора юридических наук В. А. Витрянского. Он, в частности, говорит о том, что одна из положительных черт ГК РФ – подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (ст. 619, 620).

Кодекс называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям.

Гражданским кодексом предусмотрено своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанности арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.

Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, передаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждение арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК).

Что касается арендатора, то в отсутствии специального правила, которое обязывало бы его предварительно предупреждать арендодателя о необходимости исполнения им обязательства, вовсе не означает, что он может сразу обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды.

Обязательное условие изменения или расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон – соблюдение специальной досудебной процедуры урегулирования спора непосредственно между сторонами договора.

Суть ее состоит в том, что заинтересованная сторона до обращения в суд должна направить другой стороне свое предложение изменить или расторгнуть договор. Иск в суд может быть предъявлен только при соблюдении одного из двух условий: либо получение отказа другой стороны на предложение об изменении или расторжении договора; либо неполучение ответа на соответствующее предложение в 30-дневный срок,

---

если иной срок не предусмотрен законом, договором или не содержался в предложении изменить или расторгнуть договор (п.2 ст.452 ГК РФ).

В случае нарушения установленного досудебного порядка об урегулировании спора об изменении или расторжении договора суд, получив исковое заявление арендатора об изменении или расторжении договора без необходимых доказательств обращения к другой стороне с соответствующим предложением в досудебном порядке, будет обязан возвратить исковое заявление без рассмотрения.

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (особенно в части увеличения размера арендной платы) довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащем исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной планы. Возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (ч. 619 ГК РФ).¹⁶

Поэтому поводу высказалась юрист Т. Л. Левина^.. Она на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов, по вопросам о расторжении договора в связи с ненадлежащем исполнением арендаторами условий об арендной плате приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основания и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате не внесения арендной платы».¹⁷

Необходимо отметить, что договор аренды может быть прекращен выкупом арендованного имущества. Статья 624 ГК РФ устанавливает, что в законе или договоре аренды может быть предусмотрено правило о том, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором цены.

---

Следует также отметить, что выкуп отдельного вида государственного и муниципального имущества может быть запрещен. Например, не подлежат выкупу объекты недр, лесного фонда, водные ресурсы, предприятия по производству радиоактивных материалов, предприятия, обеспечивающие выпуск денежных знаков, государственных ценных бумаг и т.д.

---

2.2 Право арендатора на возобновление договора

Отношения по аренде имущества, особенно недвижимости, носят во многих случаях стабильный характер и по истечении срока договора нередко возобновляются. В п. 1 ст. 621 закреплено преимущественное право арендатора на возобновление арендных отношений на новый срок и определены условия, при которых оно может быть реализовано. Их три. Первое: соответствующим правом наделяется арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности по ранее заключенному договору: использовал имущество по назначению, не допускал существенного ухудшения его состояния, регулярно и своевременно вносил арендную плату и т. д. К нарушениям, которые дают основания признать арендатора ненадлежаще исполняющим свои обязательства, можно отнести те, что рассматриваются в качестве оснований для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (ст. 619 ГК РФ). Второе: готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими претендентами на аренду (во всяком случае не худших), что выражено в словах «при прочих равных условиях». Это может касаться размера арендной платы, готовности арендатора принять на себя обязанности по проведению капитального ремонта и пр. Третье условие: арендатор, желающий продлить арендные отношения, обязан письменно уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в договоре, а если он не определен, то в разумный срок до окончания действия договора. Понятие «разумный срок» следует толковать как время, необходимое для заключения договора на последующий период.

При заключении договора на новый срок условия его могут быть изменены по соглашению сторон. Это относится к любым условиям, в том числе к размеру арендной платы. Норма п. 3 ст. 614 ГК (о возможности изменения арендной платы не чаще одного раза в год) в данном случае не применяется, поскольку она касается пересмотра размера арендных платежей в период действия договора, а в данном случае стороны оформляются новый договор и не связаны условиями ранее действовавшего.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество ив дальнейшем, но другому лицу. Требование арендатора возобновить договор не подлежит удовлетворению в случаях, когда арендодатель не намерен в дальнейшем сдавать имущество в аренду.

---