Файл: Принципы предпринимательского права основные подходы к пониманию принципов права, система, формы закрепления, содержание.docx
ВУЗ: Не указан
Категория: Не указан
Дисциплина: Не указана
Добавлен: 01.12.2023
Просмотров: 699
Скачиваний: 5
ВНИМАНИЕ! Если данный файл нарушает Ваши авторские права, то обязательно сообщите нам.
предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
В соответствии со ст. 36ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
- фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
- видов территориальных зон;
- требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Градостроительный регламент разрабатывается в составе правил землепользования и застройки. Подготовка проекта правил землепользования и застройки в соответствии со ст. 31ГрК РФ осуществляется на основании решения главы местной администрации с учетом положений о территориальном планировании, требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Во-вторых, в отношении застроенной территории должны быть утверждены местные нормативы градостроительного проектирования, утверждаемые на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления, либо, в случае их отсутствия, должны быть утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры.
В-третьих, на застроенной территории должны быть расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.
Таким образом, для принятия решения о развитии застроенной территории необходимо наличие на такой территории определенного состава объектов недвижимости, то есть процедура развития застроенных территорий может использоваться при застройке такого микрорайона, на территории которого расположены не менее двух многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу в порядке, установленном ПостановлениемПравительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", а также не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках реализации адресной муниципальной программы, утвержденной представительным органом власти местного самоуправления.
Снос или реконструкция таких объектов, осуществляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, являются естественным следствием установленной законом необходимости соблюдения требований градостроительного регламента.
В пределах застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут находиться иные объекты, т.е. объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты, при определении границ застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в границы застроенной территории.
Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения в соответствии со ст. 8ГрК РФ.
На втором этапе процесса развития застроенной территории осуществляется проведение открытого по составу участников и форме подачи заявки аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, порядок организации и проведения которого установлен в ст. 46.3ГрК РФ.
Решение о проведении аукциона принимается главой местной администрации либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее. В качестве организатора аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора.
Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона (шаг аукциона). Шаг аукциона устанавливается в пределах от 1 до 5% начальной цены предмета аукциона.
Организатор аукциона не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, а также разместить указанное сообщение на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет. В случае отсутствия у муниципального образования официального сайта извещение о проведении аукциона размещается без взимания платы на официальном сайте субъекта РФ, в границах которого расположено такое муниципальное образование. Извещение о проведении аукциона, размещенное на официальном сайте, должно быть доступно для ознакомления без взимания платы.
Извещение о проведении аукциона, подлежащее опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, должно содержать следующие сведения:
- наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер контактного телефона органа местного самоуправления или специализированной организации;
- указание официального сайта, на котором размещено извещение о проведении аукциона;
- место, дату, время проведения аукциона;
- адрес места приема, порядок подачи заявок на участие в аукционе;
- реквизиты решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
- местоположение, площадь застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
- начальную цену права на заключение договора.
В извещении о проведении аукциона, кроме того, должны быть указаны следующие сведения:
- требования к содержанию и форме заявки на участие в аукционе;
- порядок и срок отзыва заявок на участие в аукционе, порядок внесения изменений в такие заявки;
- обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории;
- указание градостроительного регламента, установленного для земельных участков в пределах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
- местные нормативы градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденные органом местного самоуправления расчетные показатели обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);
- шаг аукциона;
- размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета для перечисления задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;
- существенные условия договора о развитии застроенной территории, установленные в соответствии со ст. 46.2ГрК РФ;
- проект договора.
Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. В случае если победитель аукциона уклонился от заключения договора, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных уклонением победителя аукциона от заключения такого договора, или заключить указанный договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора).
Правовая сущность протокола, подписываемого по результатам торгов, в том числе и аукциона на право заключить договор, остается спорной. Ряд исследователей отстаивает точку зрения наделения такого протокола силой предварительного договора <1>, зачастую со ссылкой на п. 5 ст. 448ГК РФ, согласно которому если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. Другие авторы утверждают, что такой протокол не может носить характера предварительного договора, так как в данном случае не могут быть в полном объеме соблюдены требованияст. 429ГК РФ <2>. Высказывается также мнение, что протокол по результатам торгов следует признать "юридическим фактом, влекущим возникновение правоотношений, т.е. двусторонней сделкой - договором, при этом в случаях, когда протокол не играет роль основного договора, заключаемого по итогам торгов, протокол может быть квалифицирован как предварительный договор" <3>, а также что "конструкция предварительного договора объясняет, почему выигранное на торгах право на заключение договора становится обязанностью победителя торгов заключить договор в будущем, обеспеченное право другой стороны принудить к такому заключению через суд"
3>2>1>
В соответствии со ст. 36ГрК РФ градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства. Градостроительные регламенты устанавливаются с учетом:
- фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства в границах территориальной зоны;
- возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- функциональных зон и характеристик их планируемого развития, определенных документами территориального планирования муниципальных образований;
- видов территориальных зон;
- требований охраны объектов культурного наследия, а также особо охраняемых природных территорий, иных природных объектов.
Градостроительный регламент разрабатывается в составе правил землепользования и застройки. Подготовка проекта правил землепользования и застройки в соответствии со ст. 31ГрК РФ осуществляется на основании решения главы местной администрации с учетом положений о территориальном планировании, требований технических регламентов, результатов публичных слушаний и предложений заинтересованных лиц. Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления.
Во-вторых, в отношении застроенной территории должны быть утверждены местные нормативы градостроительного проектирования, утверждаемые на основании отдельного распорядительного акта органа местного самоуправления, либо, в случае их отсутствия, должны быть утверждены расчетные показатели обеспечения застроенной территории объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры.
В-третьих, на застроенной территории должны быть расположены многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу, а также многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления.
Таким образом, для принятия решения о развитии застроенной территории необходимо наличие на такой территории определенного состава объектов недвижимости, то есть процедура развития застроенных территорий может использоваться при застройке такого микрорайона, на территории которого расположены не менее двух многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу в порядке, установленном ПостановлениемПравительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", а также не менее двух многоквартирных домов, подлежащих сносу или реконструкции в рамках реализации адресной муниципальной программы, утвержденной представительным органом власти местного самоуправления.
Снос или реконструкция таких объектов, осуществляемые в рамках процедуры развития застроенной территории, являются естественным следствием установленной законом необходимости соблюдения требований градостроительного регламента.
В пределах застроенной территории, в отношении которой принимается решение о развитии, не могут находиться иные объекты, т.е. объекты капитального строительства, которые, напротив, соответствуют градостроительному регламенту или которые не признаны аварийными или не включены в адресную муниципальную программу. Это означает, что земельные участки, на которых расположены такие объекты, при определении границ застроенной территории, подлежащей развитию, не могут быть по смыслу закона включены в границы застроенной территории.
Решение о развитии застроенной территории по общему правилу принимается исполнительным органом местного самоуправления поселения в соответствии со ст. 8ГрК РФ.
На втором этапе процесса развития застроенной территории осуществляется проведение открытого по составу участников и форме подачи заявки аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории, порядок организации и проведения которого установлен в ст. 46.3ГрК РФ.
Решение о проведении аукциона принимается главой местной администрации либо одновременно с принятием решения о развитии застроенных территорий, либо позднее. В качестве организатора аукциона выступает орган местного самоуправления, принявший решение о развитии застроенной территории, или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
Орган местного самоуправления, принявший решение о проведении аукциона, определяет начальную цену предмета аукциона, сумму задатка и существенные условия договора.
Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона (шаг аукциона). Шаг аукциона устанавливается в пределах от 1 до 5% начальной цены предмета аукциона.
Организатор аукциона не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона должен опубликовать извещение о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, а также разместить указанное сообщение на официальном сайте муниципального образования в сети Интернет. В случае отсутствия у муниципального образования официального сайта извещение о проведении аукциона размещается без взимания платы на официальном сайте субъекта РФ, в границах которого расположено такое муниципальное образование. Извещение о проведении аукциона, размещенное на официальном сайте, должно быть доступно для ознакомления без взимания платы.
Извещение о проведении аукциона, подлежащее опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, должно содержать следующие сведения:
- наименование, место нахождения, почтовый адрес и адрес электронной почты, номер контактного телефона органа местного самоуправления или специализированной организации;
- указание официального сайта, на котором размещено извещение о проведении аукциона;
- место, дату, время проведения аукциона;
- адрес места приема, порядок подачи заявок на участие в аукционе;
- реквизиты решения органа местного самоуправления о развитии застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
- местоположение, площадь застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
- начальную цену права на заключение договора.
В извещении о проведении аукциона, кроме того, должны быть указаны следующие сведения:
- требования к содержанию и форме заявки на участие в аукционе;
- порядок и срок отзыва заявок на участие в аукционе, порядок внесения изменений в такие заявки;
- обременения прав на земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные в границах такой территории, и ограничения их использования, обременения прав на объекты недвижимого имущества, находящиеся в муниципальной собственности и расположенные на такой территории;
- указание градостроительного регламента, установленного для земельных участков в пределах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;
- местные нормативы градостроительного проектирования (при их отсутствии - утвержденные органом местного самоуправления расчетные показатели обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, объектами социального и коммунально-бытового назначения, объектами инженерной инфраструктуры);
- шаг аукциона;
- размер задатка, срок и порядок его внесения, реквизиты счета для перечисления задатка в случае установления органом местного самоуправления требования о внесении задатка для участия в аукционе;
- существенные условия договора о развитии застроенной территории, установленные в соответствии со ст. 46.2ГрК РФ;
- проект договора.
Результаты аукциона оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. В случае если победитель аукциона уклонился от заключения договора, орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных уклонением победителя аукциона от заключения такого договора, или заключить указанный договор с участником аукциона, который сделал предпоследнее предложение о цене предмета аукциона (цене права на заключение договора).
Правовая сущность протокола, подписываемого по результатам торгов, в том числе и аукциона на право заключить договор, остается спорной. Ряд исследователей отстаивает точку зрения наделения такого протокола силой предварительного договора <1>, зачастую со ссылкой на п. 5 ст. 448ГК РФ, согласно которому если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. Другие авторы утверждают, что такой протокол не может носить характера предварительного договора, так как в данном случае не могут быть в полном объеме соблюдены требованияст. 429ГК РФ <2>. Высказывается также мнение, что протокол по результатам торгов следует признать "юридическим фактом, влекущим возникновение правоотношений, т.е. двусторонней сделкой - договором, при этом в случаях, когда протокол не играет роль основного договора, заключаемого по итогам торгов, протокол может быть квалифицирован как предварительный договор" <3>, а также что "конструкция предварительного договора объясняет, почему выигранное на торгах право на заключение договора становится обязанностью победителя торгов заключить договор в будущем, обеспеченное право другой стороны принудить к такому заключению через суд"
3>2>1>