Файл: 1. Контроль технического состояния объектов недвижимости.docx

Цель и задачи авторского надзора

Проект строительства или реконструкции объектов включает разные составляющие: архитектуру, планировочные, технологические и инженерно-технические решения, коммуникации, охрану окружающей среды. Эти составляющие должны быть реализованы в том виде, как они задуманы и разработаны проектировщиком.

Цель авторского надзора в строительстве – исключить необоснованные отступления от требований проектной, рабочей и сметной документации. Это гарантия того, что объект строительства примут в эксплуатацию, а его характеристики будут соответствовать инвестиционному замыслу.

Авторский надзор проводят в отношении: строительно-монтажных работ, объекта строительства, конструктивных элементов и систем, исполнительной и сметной документации, документации по закупкам, материалов и оборудования.
Основные функции технического заказчика

1. 
   Подготовка пакета исходно-разрешительной документации (ИРД), получение технических условий (ТУ) на подключение к коммуникациям.
   

2. 
   Разработка проектной документации.
   
3. 
   На этапе СМР:
   

• 
  оформление разрешения на выполнение строительно-монтажных работ
  
• 
  получение разрешения на временное подключение к коммуникациям
  
• 
  разработка графика строительства и контроль сроков выполнения работ
  
• 
  технический надзор за производством работ, управление строительством
  
• 
  контроль осуществления авторского надзора за строительством
  
• 
  контроль за соблюдением строительных технологий, качества выполнения работ и нормативных требований
  
• 
  организация внесения изменений в проектно-сметную документацию и их согласование
  
• 
  составление и сбор исполнительной документации
  
• 
  представление интересов заказчика при проверках, проводимых органами государственного надзора и строительного контроля, а также ведомственными инспекциями и комиссиями
  

4. 
   Сдача объекта и ввод в эксплуатацию.
   

---

Строительный контроль – одна из составляющих функций технического заказчика на этапе строительства, проводится в соответствии с договором на выполнение функций строительного контроля (технического надзора) с момента получения от застройщика проектной (стадия П) и /или исходно-разрешительной документации (ИРД).

37

Понятие технологичности
Технологичность — это свойство конструкций, определяющее соответствие их требованиям технологии и позволяющее наиболее просто с наименьшими затратами труда, времени и средств производства осуществить их изготовление, транспортирование и монтаж при соблюдении требований безопасности работ и качества продукции.

Качество строительной продукции, как известно, выражается совокупностью свойств продукции, определяющих ее пригодность для эксплуатации. Поэтому в понятие качества входят свойства прочности и устойчивости строительных конструкций, стойкость их против атмосферных и агрессивных воздействий, соответствие специальным требованиям и другие эксплуатационные свойства.

Различают технологичность изготовления, монтажную технологичность конструкций и технологичность транспортирования конструкций. Каждый вид технологичности необходимо рассматривать во взаимосвязи, так как конструкции технологичные на одной стадии производства могут оказаться менее технологичными или нетехнологичными на другой стадии. Например, применение фиксаторов в виде стальной полосы с двумя приваренными к ней штырями, закрепляемых по рискам на опорной поверхности фундамента позволяет снизить трудоемкость выверки колонн, но усложняет процесс изготовления колонн, так как требует устройства гнезд-ловителей в торце колонн. Монтажной технологичностью отличаются сухие стыки многоярусных колонн, образуемые оголовками в виде стальной обоймы, или подобного типа стыки других конструкций. Элементы в этом случае соединяют сваркой стальных оголовков по контуру, без немедленного замоноличивания. Этот стык, однако, характеризуется повышенной металлоемкостью, усложняется процесс и требуется высокая точность изготовления конструкций, что снижает технологичность изготовления. Поэтому технологичность конструкций необходимо устанавливать с учетом факторов, отражающих все стадии их производства и эксплуатации.

Технологичность – совокупность технических свойств объемно-конструктивных решений строительных объектов, характеризующим их соответствие требованиям

---

технологии строительного производства и эксплуатации; комплексная характеристика технологичности четырех подсистем – изготовления, транспортирования, возведения (монтажа) конструкций и эксплуатации здания. К показателям, определяющим уровень технологичности, относятся: разнотипность, разновесность, масса, разрезка, конфигурация и др. Эти показатели могут быть выражены аналитически через стоимость, материалоемкость, трудоемкость, продолжительность возведения здания или сооружения и др. количественные абсолютные и относительные характеристики. Качественные показатели технологичности – лучше, хуже, удобнее и т.п. определяют экспертными методами.

Монтажная технологичность – характеристика технологичности подсистемы монтажа конструкций при определенных ограничениях со стороны других подсистем.

Строительная технологичность – комплексная характеристика технологичности трех подсистем: изготовления, транспортирования, возведения конструкций строительного объекта при определенных ограничениях со стороны подсистемы эксплуатации здания.

38

Планирование и реализация инвестиционно-строительного проекта.

Планирование проекта строительства является целостной системой целей, которые разрабатываются для создания объектов недвижимости. Проект подразумевает выработку технологической и организационной документации, а так же осуществление расчетов по материальным, трудовым и финансовым ресурсам. То есть, создание здания требует наличия

факторов производства, организации процессов с помощью технических средств и технологических инструментов. Все это прописывается в проекте.

Планирование предусматривает подготовительную часть, в рамках которой проводится исследование рынка, разрабатывается общая концепция проекта. Далее происходит покупка прав на строительство. Руководители проекта выбирают специалистов, которые будут ответственны за выполнение определенных участков строительных работ. Если проект очень большой, то могут выбираться организации для выполнения подрядных работ.

Когда составляется календарный график конкретных действий, в итоге получается полное расписание проекта, в котором определённо прописываются сроки и порядок действий. Все пункты утверждаются на руководящем уровне с учётом мнения специалистов по каждому этапу.

---

Поэтапное планирование, как закономерность определённых действий, включает в себя несколько стадий:

1. 
   Создание проектного содержания. Нужно составить декомпозицию работ, используя аналогичный метод. Цель данной стадии – сформировать содержание и построить структуру будущего проекта.
   
2. 
   На основании результатов первой стадии, нужно построить график-последовательность производимых действий.
   
3. 
   Составление сроков по каждому этапу строительства, их согласование с ответственными лицами, отображение их в графическом виде.
   
4. 
   Определение потребностей в различных ресурсах – финансах, персонале, материалах, дополнительных ресурсах.
   
5. 
   Отображение их в общем календарном графике выполнения работ;
   
6. 
   Окончательный расчёт будущих затрат.
   

ели и задачи календарного планирования

Основной целью планирования любых мероприятий является их точное, а не хаотичное выполнение. Чтобы проект продвигался успешно, был завершён и оплачен, нужно спланировать все детали.

То есть, все вышеописанные стадии должны выполняться строго с соблюдением сроков. Ответственным является менеджер проекта. Он руководит исполнителями, персоналом и прочими трудовыми ресурсами. При составлении календарного графика он должен понимать, что могут быть временные отклонения, поэтому при составлении документа они учитываются.

39

Для выявления и осознания целей, состава и содержания проекта, организации планирования и контроля процессов осуществления проектов необходимо определить и построить структуру проекта, под которой понимается совокупность взаимосвязанных элементов и процессов проекта, представленных с различной степенью детализации. На основе структуры проекта строятся различные структурные модели проекта и его окружения, используемые в процессе управления проектом на протяжении всего его жизненного цикла. Таким образом, структура проекта и ее использование является одним из центральных элементов современной методологии управления проектами.

Структура проекта представляет собой стройную иерархическую декомпо­зицию проекта на составные части (элементы, модули), необходимые и доста­точные для планирования и контроля осуществления проекта для различных участников проекта (рис.10).

Структура проекта должна удовлетворять следующим правилам:

---

1. Каждый уровень иерархии декомпозиции проекта должен иметь законченный вид или охватывать всю сумму частей проекта, представленного на данном уровне детализации.

2. Сумма характеристик элементов проекта на каждом уровне иерархии структуры должны быть равны.

3. Нижний уровень декомпозиции проекта должен содержать элементы (модули), на основе которых могут быть ясно определены все данные, необходимые и достаточные для управления проектами (например: функцио­нальные характеристики, объемы работ, стоимость, необходимые ресурсы, ис­полнители, связи с другими элементами и др.).

Структурные модели проекта могут отличаться по принципам декомпозиции проекта на составные части. Из них наиболее распространены:

- ориентация на функции осуществления проекта;

- ориентация на объектно-конструктивные или функциональные части проекта;

- системная смешанная ориентация.

Одна из разновидностей первого типа структурных моделей разрабатывается на самых ранних стадиях на основе фазовой модели проекта, под которой понимается укрупненная модель проекта, ориентированная на функции осуществления проекта по фазам его жизненного цикла.

Структуризация является сегодня общепризнанным подходом к решению сложных проблем и задач, к которым с полным основанием можно отнести и управление проектами. Богатый арсенал структурных моделей широко исполь-зуется на всех фазах и этапах жизненного цикла проекта для решения разнообразных задач, связанных с управлением проектом.

Отметим наиболее важные сферы применения структурных моделей проекта:

• Поиск, определение и анализ целей проекта.

• Построение, анализ, оценка и выбор альтернативных решений по реализации проекта.

• Предварительное (структурное) планирование проекта по укрупненным моделям (фазовым, сетевым и др.).

• Определение ресурсов, сроков, стоимости работ.

• Проектный анализ, в том числе оценка жизнеспособности проекта.

• Финансовый план проекта.

• Организация проекта.

• Проектные работы и системы документации проекта.

• Детальное планирование работ:

- календарные планы работ,

- графики поставок,

- график движения машин и механизмов,

- стоимость и финансирование (бюджет).

• Заключение и управление контрактами.

• Анализ и учет рисков.

• Оперативное планирование работ.

• Мониторинг проекта.

• Регулирование хода работ.

• Управление обеспечением проекта.

• Составление исполнительских (фактических) моделей и графиков, анализ результатов и накопление опыта.

---